久期財經(jīng)訊，12月5日，標普發(fā)文稱，由政策驅(qū)動、銀行主導(dǎo)的房地產(chǎn)貸款不會完全扭轉(zhuǎn)中國房產(chǎn)價格下跌的趨勢。標普預(yù)計，明年全國房產(chǎn)的平均銷售額最多將下降8%。
標普信貸分析師Harry Hu表示，“多數(shù)情況下，銀行對房地產(chǎn)貸款均有合理的抵押品緩沖。然而，我們的敏感性測試顯示，房價大幅調(diào)整、對疲軟地區(qū)的敞口，甚至是估值方法的改變，都會令銀行持有的貸款更為脆弱。”
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標普預(yù)計，全國房地產(chǎn)開發(fā)貸的貸款價值比(LTV)平均約為50%。根據(jù)標普的估計，這意味著有足夠的空間來消化房價今年約6%的跌幅和明年最高8%的跌幅。
然而，低線城市估值變化的跌幅可能更大，從而降低了抵押品提供的安全性。此外，一些小型地區(qū)性銀行在發(fā)放此類貸款方面更為激進，貸款價值比更高。
在標普看來，在大型銀行計劃發(fā)放超過1.8萬億人民幣(2560億美元)的新貸款時，金融機構(gòu)將保有對開發(fā)商的選擇性。對于開發(fā)商而言，這意味著優(yōu)勝劣汰，因為龍頭房企更能獲益。
標普的信貸分析師Esther Liu表示，“實力強勁的開發(fā)商將更容易獲得新的銀行授信。因此，信貸分化將擴大?！?/p>
最近的政策舉措讓等待預(yù)售房完工的買主情緒有所緩解。房地產(chǎn)救助融資和其他相關(guān)的專項資金目標并非為了救助陷入困境的開發(fā)商。此外，該種新融資將獲得優(yōu)先償還權(quán)。
對銀行而言，因為政府的寬限政策允許銀行在將逾期貸款歸類為不良貸款時擁有更大的靈活性，所以其增加對高風(fēng)險房地產(chǎn)行業(yè)的敞口不會立即體現(xiàn)在財報中。在確認不良貸款和撥備方面的延遲可能會修飾銀行的短期利潤和資產(chǎn)質(zhì)量指標，但是標普預(yù)計，如果寬限期不能幫助債權(quán)人收回貸款，此類貸款的相當一部分最終將成為不良貸款。
此外，中國的銀行通常不像全球同行那樣傾向于對抵押品進行大規(guī)模拋售。這種做法有利于個別“先行者(first mover)”銀行，但這可能意味著更廣泛資產(chǎn)價格將出現(xiàn)螺旋式下跌。
這種“集體穩(wěn)定”的心態(tài)意味著，現(xiàn)階段銀行硬著陸的可能性很小。不過，隨著房地產(chǎn)救助融資和其他相關(guān)專項資金的流入，項目杠桿率將上升，抵押品安全緩沖將減弱。
Harry Hu稱，“歸根結(jié)底，中國的房地產(chǎn)生態(tài)系統(tǒng)改善需要終端客戶的參與?！?/p>
近期的政策支持尚未引起購房者信心反彈。標普認為，防疫政策放松的可見度增加將為提振地產(chǎn)銷售提供更大動力。
本報告不構(gòu)成評級行動。
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