報(bào)告摘要
(一)市場銷售(收縮)：11月銷售市場仍低迷，修復(fù)進(jìn)程仍較緩慢。
2022年11月，30城新房銷售面積1152.15萬平，同比增速為-24.78%，環(huán)比增速為6.90%，成交套數(shù)106710套，同比增速為-29.59%，環(huán)比增速為8.98%，本月成交面積和套數(shù)較10月略有回升，但同比下降趨勢仍在延續(xù)，未有明顯改善。隨著防控的放開，市場有望恢復(fù)經(jīng)濟(jì)活力，但需求的實(shí)質(zhì)拉動(dòng)，仍需政策進(jìn)一步加大力度，以及居民恢復(fù)對房地產(chǎn)市場的信心?？梢灶A(yù)期未來政策力度將進(jìn)一步向拉動(dòng)居民購房需求端進(jìn)一步傾斜。
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(二)監(jiān)管政策(積極)：央行、銀保監(jiān)會發(fā)布“金融16條”支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，信貸、債券和股權(quán)融資“三箭齊發(fā)”。
11月21日人民銀行、銀保監(jiān)會召開全國性商業(yè)銀行信貸工作座談會，提出要“穩(wěn)定房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)貸款投放”等要求。11月8日銀行間市場交易商協(xié)會繼續(xù)推進(jìn)并擴(kuò)大民營企業(yè)債券融資支持工具，支持包括房地產(chǎn)企業(yè)在內(nèi)的民營企業(yè)發(fā)債融資。11月28日證監(jiān)會新聞發(fā)言人就資本市場支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展答記者問稱恢復(fù)上市房企和涉房上市公司再融資。允許上市房企非公開方式再融資，引導(dǎo)募集資金用于政策支持。
信貸投放(第一支箭)：已有超80家房企獲得銀行意向性融資支持，授信總額已超過3萬億元。六大國有銀行、股份制銀行的簽約主體主要包括萬科、美的、碧桂園等尚未出險(xiǎn)的民營或混改房企，也包括保利、招商、中海等央企國企;各地城商行、農(nóng)商行以及部分大行分行開始為本土民營房企提供意向性授信。進(jìn)入12月初，中行向龍湖提供7億元“內(nèi)保外貸”融資，同時(shí)據(jù)傳工行也將對碧桂園提供3億美元支持，標(biāo)志著信貸支持力度進(jìn)一步延伸至境外融資市場。
債券融資(第二支箭)：申報(bào)方面，目前公告擬或最新受理包括萬科、龍湖、美的、新城、綠城、金地、碧桂園、金輝等8家企業(yè)合計(jì)1060億元儲架/注冊規(guī)模。發(fā)行方面11月起截至最新典型房企境內(nèi)債券發(fā)行規(guī)模為近半年內(nèi)新高，合計(jì)發(fā)行規(guī)模突破百億元;包括龍湖、美的、金輝、新城合計(jì)在銀行間市場發(fā)行了67億元增信中票;同時(shí)新希望、美的、碧桂園合計(jì)在交易所市場發(fā)行了34.3億元公司債(主要增信為證金+券商+地方擔(dān)保CDS)，其中新希望6億元、美的7.5億元、碧桂園8億元信用或母公司擔(dān)保方式發(fā)行，為近期市場首現(xiàn)民企信用發(fā)行額度，標(biāo)志政策強(qiáng)力支持下部分優(yōu)質(zhì)民營房企重獲信用融資通道。
股權(quán)融資(第三支箭)：11月起截至最新，A股市場已有18家上市房企發(fā)布涉及股權(quán)融資的相關(guān)公告，其中天地源、北新路橋、萬科、華夏幸福、新湖中寶、大名城、世茂股份、福星股份、金科股份、華發(fā)股份發(fā)布公告擬非公開發(fā)行股票的提示性公告;陸家嘴、格力地產(chǎn)、招商蛇口發(fā)布公告計(jì)劃發(fā)行股份購買資產(chǎn)并募集配套資金。同期H股市場，雅居樂(募資7.83億港元)、碧桂園(兩次合計(jì)募資86.13億港元)、新城發(fā)展(募資19.6億港元)均借同期股價(jià)反彈的市場窗口完成配股融資。
(三)境內(nèi)單筆債項(xiàng)展期
11月起截至最新，境內(nèi)債券市場共有包括恒大、金科、奧園、紅星控股、榮盛等12家房企成功完成25支債項(xiàng)的單次展期，合計(jì)展期規(guī)模429.33億元。其中9支債項(xiàng)為首次展期，12支債項(xiàng)為二次展期，3支債項(xiàng)為三次展期，1支債項(xiàng)為延長付息期。
(四)境外單筆債項(xiàng)展期
11月起截至最新，當(dāng)月龍光控股完成境內(nèi)21只標(biāo)準(zhǔn)公開產(chǎn)品的整體展期，12月初融創(chuàng)也已啟動(dòng)10只合計(jì)160億元境內(nèi)債整體展期流程;同時(shí)綠地控股完成境外9只美元債的整體展期。
(9月已完成)富力地產(chǎn)11月10日正式公告稱，公司境內(nèi)交易所8支總計(jì)135億元的公司債券已在9月22日獲得債券持有人會議通過，展期后的8筆公司債的加權(quán)平均到期期限從約4個(gè)月延長至3年以上。
(12月初完成)龍光控股于11月初起召開持有人會議，對其21支境內(nèi)標(biāo)準(zhǔn)化公開市場產(chǎn)品進(jìn)行整體展期，同時(shí)設(shè)有小額兌付、按季度分期兌付本金、利隨本清、寬限期、增信資產(chǎn)及特別增信資產(chǎn)等條款。并于11月22日優(yōu)化方案，部分分組展期從45個(gè)月縮短到36個(gè)月以及從54個(gè)月縮短到48個(gè)月。據(jù)悉悉龍光集團(tuán)的境內(nèi)債整體展期事項(xiàng)已于12月6日獲得債券投資人表決通過。
(12月推進(jìn))融創(chuàng)地產(chǎn)于12月初起召開持有人會議，對其于12月初起召開持有人會議，對其10支境內(nèi)標(biāo)準(zhǔn)化公開市場產(chǎn)品進(jìn)行整體展期，初步展期方案包括：期限根據(jù)分組分別為3及4年，分別于1.75年及2年末起按季付息，首年利息于展期一年，每半年分別支付50%，后續(xù)每年利息利隨本清;據(jù)悉目前首次投票尚未獲各期債券全部通過。
(11月完成)綠地控股11月22日發(fā)布公告，宣布當(dāng)天舉行的關(guān)于美元債債權(quán)人同意征求的會議結(jié)果：該公司旗下9只美元債展期決議已在相關(guān)會議上正式通過。
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