久期財(cái)經(jīng)訊，12月30日，穆迪確認(rèn)了領(lǐng)展房地產(chǎn)投資信托基金(Link Real Estate Investment Trust, 簡稱“領(lǐng)展房產(chǎn)基金”，00823.HK)的“A2”發(fā)行人評(píng)級(jí)。
穆迪還確認(rèn)了下列由領(lǐng)展房產(chǎn)基金提供無條件和不可撤銷擔(dān)保的票據(jù)和計(jì)劃的評(píng)級(jí)：(1)The Link Finance (Cayman) 2009 Limited的中期票據(jù)(MTN)計(jì)劃的臨時(shí)“(P)A2”高級(jí)無抵押評(píng)級(jí);(2)The Link Finance (Cayman) 2009 Limited根據(jù)其MTN計(jì)劃發(fā)行的票據(jù)的“A2”高級(jí)無抵押評(píng)級(jí);以及(3)由Link CB Limited發(fā)行的票據(jù)的“A2”高級(jí)無抵押評(píng)級(jí)。
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評(píng)級(jí)展望為穩(wěn)定。
此次評(píng)級(jí)行動(dòng)基于領(lǐng)展房產(chǎn)基金于2022年12月28日發(fā)布有關(guān)其間接全資附屬公司訂立買賣協(xié)議的公告，該買賣協(xié)議內(nèi)容以總價(jià)值22億新加坡元(約129億港元)收購新加坡的Jurong Point及Thompson Plaza兩處零售物業(yè)。領(lǐng)展房產(chǎn)基金將用內(nèi)部現(xiàn)金資源和債務(wù)融資為此次收購提供資金。
穆迪副總裁兼高級(jí)信貸官Stephanie Lau表示：“評(píng)級(jí)的確認(rèn)和穩(wěn)定的展望反映了穆迪的觀點(diǎn)，即管理層在未來幾個(gè)季度將致力于資產(chǎn)回收以及拓展新加坡市場(chǎng)的多元化效益，這將緩解領(lǐng)展房產(chǎn)基金在收購新加坡資產(chǎn)后預(yù)期的財(cái)務(wù)杠桿增加。”
評(píng)級(jí)理據(jù)
在領(lǐng)展房產(chǎn)基金保留100%收購的新加坡資產(chǎn)的情況下，穆迪預(yù)計(jì)，在截至2024年3月31日的一年內(nèi)(2024財(cái)年)，該交易將使領(lǐng)展房產(chǎn)基金的調(diào)整后凈債務(wù)/EBITDA的比率從截至2022年9月30日的12個(gè)月的6.1倍增至約7.2倍，而該信托調(diào)整后的EBITDA/利息的比率將從同期的7.0倍下降到3.8倍。較低的利息覆蓋率反映了其較高的利息支出，這反過來反映出債務(wù)和利率逐步上升的假設(shè)。其預(yù)計(jì)的杠桿率對(duì)于“A2”評(píng)級(jí)類別來說較弱。
盡管如此，穆迪認(rèn)為，領(lǐng)展房產(chǎn)基金在未來幾個(gè)季度杠桿率下降的可能性很大，因?yàn)樵撔磐谢鹫诜e極尋求為此次交易引入合資資本伙伴。該信托基金還擁有長期的資產(chǎn)回收記錄以平衡其擴(kuò)張風(fēng)險(xiǎn)。
此外，首次進(jìn)入新加坡市場(chǎng)的執(zhí)行風(fēng)險(xiǎn)也因?yàn)轭I(lǐng)展房產(chǎn)基金在運(yùn)營和提升大型社區(qū)零售商場(chǎng)方面的良好記錄，以及資產(chǎn)的良好基本面和戰(zhàn)略位置而得到緩解。
具體而言，這些資產(chǎn)的絕佳地理位置將使公司能夠(1)邀請(qǐng)戰(zhàn)略合作伙伴，這將顯著減輕對(duì)其財(cái)務(wù)指標(biāo)的影響;(2)提高其整體投資組合的多樣化和投資回報(bào);以及(3)在交易完成后立即產(chǎn)生租金收益。
假設(shè)領(lǐng)展房產(chǎn)基金100%保留了所收購的新加坡資產(chǎn)，那么此次收購將使領(lǐng)展房產(chǎn)基金在中國香港特區(qū)、中國內(nèi)地和大中華區(qū)的資產(chǎn)集中度(以資產(chǎn)價(jià)值衡量)從94%降至89%。交易后，新加坡的資產(chǎn)價(jià)值將占其總投資組合價(jià)值的5%。
穆迪還預(yù)計(jì)，一旦交易完成，領(lǐng)展房產(chǎn)基金將立即從接近全部出租的新加坡資產(chǎn)的經(jīng)常性現(xiàn)金流中受益。
該投資組合包括兩個(gè)分別位于Jurong West和Bishan的購物中心。按總租金計(jì)算，其加權(quán)平均租賃期限(weighted average lease expiry)約為兩年，凈租賃面積約為80萬平方英尺。
領(lǐng)展房產(chǎn)基金的“A2”評(píng)級(jí)主要反映了其業(yè)務(wù)的高度穩(wěn)定性，這由其租戶提供的非自由支配的商品和服務(wù)、位于香港特區(qū)商場(chǎng)中高度多元化的租戶組合、在資產(chǎn)回收和增值方面的良好記錄以及良好的流動(dòng)性所支撐。此次評(píng)級(jí)還考慮到了與領(lǐng)展房產(chǎn)基金在香港特區(qū)集中經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)(該風(fēng)險(xiǎn)因近期在中國內(nèi)地和海外的收購而緩解)，以及與公司擴(kuò)張戰(zhàn)略有關(guān)的高財(cái)務(wù)杠桿率和執(zhí)行風(fēng)險(xiǎn)。
環(huán)境、社會(huì)和治理(ESG)方面，穆迪評(píng)估該因素對(duì)領(lǐng)展房產(chǎn)基金的信用評(píng)級(jí)有中性至低的影響。領(lǐng)展房產(chǎn)基金存在中等程度的的物理氣候和碳轉(zhuǎn)型風(fēng)險(xiǎn)，但這些風(fēng)險(xiǎn)被其中性至低的社會(huì)和治理風(fēng)險(xiǎn)敞口所抵消。
可引起評(píng)級(jí)上調(diào)或下調(diào)的因素
鑒于領(lǐng)展房產(chǎn)基金的高財(cái)務(wù)杠桿率和資產(chǎn)集中度，至少在未來的一到兩年內(nèi)，領(lǐng)展房產(chǎn)基金的評(píng)級(jí)不太可能獲得上調(diào)。如果領(lǐng)展房產(chǎn)基金進(jìn)一步提高：(1)其整體資產(chǎn)質(zhì)量和多樣性，(2)租金收入規(guī)模和穩(wěn)定性，以及(3)通過保守的投資策略改善其杠桿率，那么可能出現(xiàn)正面的評(píng)級(jí)趨勢(shì)。
如果領(lǐng)展房產(chǎn)基金(1)無法維持穩(wěn)定運(yùn)作或者降低財(cái)務(wù)杠桿率;以及(2)開發(fā)和執(zhí)行風(fēng)險(xiǎn)顯著增加，以致其調(diào)整后的凈債務(wù)/EBITDA的比率超過7.0倍，且調(diào)整后的EBITDA/利息覆蓋率持續(xù)低于3.0倍-3.5倍，則可能出現(xiàn)評(píng)級(jí)下調(diào)壓力。
領(lǐng)展房產(chǎn)基金于2005年11月25日在港交所上市，是香港房屋委員會(huì)分拆資產(chǎn)計(jì)劃的一部分。該公司采用的內(nèi)部管理模式使單位持有人和債權(quán)人的利益保持一致。截至2022年9月30日，該信托基金有152項(xiàng)跨部門投資項(xiàng)目，覆蓋零售、物流、辦公室、停車場(chǎng)和相關(guān)業(yè)務(wù)。截至同一日期，該投資組合的價(jià)值為300億美元。
關(guān)鍵詞： 領(lǐng)展房地產(chǎn)投資信托基金
