12月，房地產市場迎來小幅翹尾行情，重點30城供應、成交環(huán)比增幅分別為9%和18%。一線城市韌性較強，房企推盤積極性上升帶動成交穩(wěn)步放量。土地出讓節(jié)奏明顯加快，成交規(guī)模創(chuàng)年內新高，但熱度依舊普遍處于低位，12月土拍溢價率為2.3%，較上月回落了0.5個百分點。
01、新增供應
(資料圖片僅供參考)
政策疊加沖量致推盤環(huán)增9% 熱點一二線漲幅3成
12月年尾供應如期放量，30個重點城市預計新增商品住宅供應1807萬平方米，環(huán)比上漲9%。但同比仍下降34%，不如往年同期。受主要城市供應激增推動，預計全年商品住宅供應面積同比降幅較前11月略有收窄，收至39%左右。
分能級來看，一線城市12月新增供應389萬平方米，環(huán)比上漲29%，同比僅下降12%。其中尤其是北京和上海均同比和環(huán)比正增長。北京12月供應主要為中海地產海淀區(qū)富華里項目和豐臺區(qū)大紅門項目，兩項目新增入市房源近兩千套。
二三線城市12月預計26個典型城市新增供應1418萬平方米，環(huán)比上漲5%、同比下降38%。整體供應強度不及2021年同期，但部分城市仍有積極推貨動作。如杭州12月預計新增供應接近200萬平方米，同比上漲34%。位于拱墅區(qū)的純新盤項目濱江芳翠錦繡府首開入市，以及綠城錢塘區(qū)項目的加推均為杭州市場帶來足量新增房源。又如重慶12月新增供應預計環(huán)比上漲近2倍，位于沙坪壩區(qū)、九龍坡區(qū)、渝中區(qū)的多個項目紛紛加推，市區(qū)內年底貨量充足。
事實上，由于四季度以來中央已出臺了多項金融端和政策端對房地產市場的利好。故房企對部分重點城市加強了推盤規(guī)模，以求在年底搶收新激活的購房需求。上述12月供應激增的城市主要可分為兩類：一類是2022年樓市成交始終較好的強一二線城市，如北京、上海、成都、杭州、蘇州等。另一類是樓市相對較差，但已長期供應低迷甚至“零供應”的二三線城市，如西安、青島、徐州、常州、南寧等。
02、新房成交
環(huán)增18%小翹尾 熱點城市和改善盤恒熱格局未變
2022年12月，整體市場迎小幅“翹尾”行情：據CRIC監(jiān)測，12月30個監(jiān)測城市成交面積為1628萬平方米，環(huán)比增長18%，同比下降32%，全年累計同比跌幅達38%，與上月基本持平。得益于房企年末業(yè)績沖刺，增加了推盤頻次的同時加大了營銷折扣力度，整體成交有小幅微增勢頭。
分能級來看，一線韌性較強，12月總成交為268萬平方米，環(huán)比增長16%，全年累計同比降幅收窄至24%。其中上海、廣州均迎來了供應的集中放量，上海七批次集中入市，共涉及57個項目，總建筑面積約190.6萬平方米，共計16060套，以此帶動成交量大增。相較而言，北京略有回落，同環(huán)比齊降，并未出現翹尾行情。
二三線城市總成交僅1360萬平方米，環(huán)比增長18%，同比降33%。各城市環(huán)比漲多跌少，仍舊呈現出“強者恒強”的分化格局：杭州、成都12月單月成交量均突破120萬平方米，改善盤持續(xù)熱銷。變化情況來看，環(huán)比“翻番”主要集中在前期成交相對低迷的重慶、鄭州、廈門、福州等，隨著管控全面解除，需求迎來了補償性回升;同環(huán)比齊跌的大體分為以下兩類：一是天津、濟南、昆明、長春、?？诘热醵€城市，整體居民觀望情緒加劇，市場尚無明顯起色;二是南京、合肥、無錫等東南沿海核心二三線城市，前期需求透支尚未完全恢復，成交還在低位徘徊。而從全年同比跌幅來看，成都、西安等西部區(qū)域中心已收窄至15%，購房需求相對穩(wěn)定，行情自成一體。
03、項目去化
去化率49%持穩(wěn)、漲跌參半 寧漢津熱度再降
以項目開盤去化率走勢來看，據CRIC調研數據，31個重點城市平均開盤去化率高位持穩(wěn)49%。細化到周度變化呈現出“先降后穩(wěn)”走勢，12月初去化率由63%高位降至44%，而后續(xù)伴隨房企加快推盤節(jié)奏，營銷折扣力度有增無減，至第52周(12.19-12.25)去化持穩(wěn)至44%。
聚焦到單個城市，12月各城市環(huán)比漲跌參半，大體呈現出如下特征：一是上海、北京、長沙、杭州等熱點恒熱，隨著優(yōu)質供應集中放量，去化率基本都穩(wěn)步回升至60%以上。二是西安、成都等西部區(qū)域中心行情獨立、自成一體，不僅成交跌幅收窄，整體項目去化率也保持在50%-60%之間波動。三是蘇州、廈門、常州等12月漲幅顯著主要基于供應疲軟，單盤熱銷拉動平均去化率穩(wěn)步攀升，實則短期購房者觀望情緒依舊濃厚，市場尚未有明顯起色。四是武漢、南京、天津等前期紓困政策頻頻，不過對項目去化的提振作用遞減，12月整體去化率延續(xù)降勢，尚在低位徘徊。
04、庫存
二三線消化周期短期改善 但多數仍處庫存規(guī)模高點
12月整體30個重點城市因供略過于求，整體供求比為1.1，故月末庫存環(huán)比上漲0.6%。
具體而言，部分新增供應規(guī)模突出的城市短期呈現供過于求的狀態(tài)，如北京、上海、深圳、西安、成都、蘇州、南京等。而多數二三線城市則表現為供不應求，如長沙、重慶、武漢、福州、徐州等。
從消化周期來看，得益于年末供求翹尾，二三線城市庫存消化情況多有改善，如大連、福州、武漢、東莞、杭州等消化周期均較11月環(huán)比縮短。但同比來看超9成城市庫存消化情況仍差于2021年末同期。
總的來看，全國整體新房供求維持相對平衡的熱度狀態(tài)，年末供求翹尾短期改善了部分重點城市的庫存消化情況，但市場需求不振下多數城市仍處于歷史新房庫存規(guī)模高點。
05、二手住房
成交同環(huán)比再降20% 全年累計同比降24%
四季度末，各省市成交規(guī)模繼續(xù)下探。整體來看，12月全國10個重點城市二手房成交體量預計為331萬平方米，環(huán)比和同比均下降20%。預計全年10城二手房成交面積同比下降24%。
從日成交數據來看，10個核心城市有漲有跌。一線北京和深圳二手房成交進一步降溫，規(guī)模分別環(huán)比下降31%和27%。二三線城市中僅杭州和青島成交環(huán)比上揚，其余城市如南京、蘇州、東莞等12月二手房成交規(guī)模均再度縮減。
從2022年全年累計成交量來看，10城規(guī)模普降。強一二線城市中北京、深圳、南京、杭州等二手房全年成交規(guī)模預計同比降幅均超過20%。整體市場寒氣的滲透下，二手房市場規(guī)模再難維持先前高位。
06、土地市場
成交規(guī)模升至年內最高位 土拍熱度延續(xù)低位
臨近年末，重點監(jiān)測城市的土拍節(jié)奏明顯加速，多個城市先后完成了年內的第四、五輪土拍。在此支撐下，全國土地市場成交規(guī)模達到年內最高水平。截至12月26日，全國300城經營性土地總成交建筑面積為2.5億平方米，全月成交建筑面積創(chuàng)下年內新高，但同比來看降幅仍將超過四成;成交總價方面，本月土地成交總金額6927億元，考慮到月末成交城市，環(huán)比增幅在七成左右，同比減少四成左右。平均樓板價方面，因月內一二線城市成交增加，土地成交均價回升至2820元/平方米，環(huán)比上升8%，同比上漲16%。
市場熱度方面。重點城市中有15市在月內進行集中土拍，但熱度依舊普遍處于低位，12月土拍溢價率為2.3%，較上月回落了0.5個百分點，為年內第二低點。對比來看，大多數城市土拍熱度仍在低位，溢價率最高的上海也僅僅拍出了4%溢價率。二線城市土拍溢價率普遍低位，溢價率最高的反而是未參加集中土拍的石家莊，平均溢價率達到了13%。三四線城市土拍仍以底價成交，僅鹽城、臺州、淮安等少數城市保持了一定熱度，月內平均溢價率超過了5%。
一線城市本月共成交土地265萬平方米，環(huán)比增加了11%，但同比降幅高達62%。聚焦到城市來看，于月內完成第四輪集中土拍的廣州和上海成為成交主力，廣州成交建面為193萬平方米，涉及15宗地,5宗地平均溢價率僅0.1%，較第三輪下降了0.4個百分點。上海成交建面為73萬平方米，涉及10宗地，溢價率較第三輪集中供地略有上升，增至3.69%。
二線城市成交建面為4357萬平方米，環(huán)比增加85%，但同比下降了48%。成交金額環(huán)比增加88%至1779億元，樓板價與上月基本持平，為4083元/平方米。本月成都、西安、長沙、青島、寧波、合肥和重慶的成交建面超過了100萬平方米。其中，僅有蘇州、廈門的市場熱度較高，整體溢價率達到4.8%，成為今年溢價率最高的一次土拍。整體依舊處于冷熱不均、需要托底的局面中，但也出現了新趨勢，城投在進行了多次托底后，逐漸出現民企與城投聯(lián)合拿地。
三四線城市則也表現為量價齊增。總成交建面為19945萬平方米，環(huán)比增加32%，同比則下降了49%;總成交金額為4724億元，環(huán)比增加41%，但同比下降了27%;平均樓板價也略有增加，本月三四線城市平均地價增至2369元/平方，環(huán)比上漲7%，同比大漲44%。徐州、常州、鹽城、南通、泰州、揚州等多達17個城市的成交規(guī)模均超過了100萬平方米，活躍度相對較高。其中，月內完成了第五、六批集中出讓的徐州成為榜首，共成交了100宗地，總成交建面高達943萬平方米，其次是常州，成交建面也高達600萬平方米，位于第三位是鹽城。從區(qū)域來看，長三角三四線城市成為成交主力;熱度來看，同樣大多數城市土拍仍以底價成交，僅鹽城、臺州、淮安等少數城市保持了一定熱度，月內平均溢價率超過了5%。
07、綜觀
地方政策松綁效果遞減 1月春節(jié)影響成交繼續(xù)回落
12月收官，在管控全面解禁和高能級城市限購松綁等利好之下，成交環(huán)比微增18%，迎來小幅翹尾行情，但是全年成交跌幅依舊達到38%。
展望下月，我們認為，成交環(huán)比將小幅回落，在去年基數影響下同比亦將大幅下挫。主要基于以下幾點：一方面，1月恰逢春節(jié)，一二線成交熱度將進一步轉淡,三四線返鄉(xiāng)置業(yè)大概率成色不足。另一方面，拿地收縮，一季度房企供貨可能受限且積極性亦不會太高，也會限制整體成交放量。此外，政策利好基本進入尾聲期，對于成交的提振作用也呈現邊際遞減，居民購房信心和預期尚未被完全穩(wěn)固，因而預期整體成交也會延續(xù)平淡走勢,基于去年高基數,同比或將明顯下滑。
不同城市“強者恒強、弱者積弱”的分化格局還將延續(xù)：核心一二線城市諸如上海、杭州、成都等市場復歸平穩(wěn)理性，尚能“保溫”。部分人口大市諸如阜陽、周口、駐馬店等或將迎來一輪返鄉(xiāng)置業(yè)行情，但是預期對于本地樓市成交的帶動將遠遠低于歷史同期。而對于廣大內陸缺乏人口優(yōu)勢、經濟基礎的三四線城市，需求透支嚴重，還將面臨較長時間的低位盤整期。
關鍵詞： 宏觀經濟
