久期財(cái)經(jīng)訊，1月4日，惠譽(yù)將希慎興業(yè)有限公司(Hysan Development Company Limited，簡(jiǎn)稱“希慎興業(yè)”，00014.HK)的長(zhǎng)期外幣發(fā)行人違約評(píng)級(jí)(IDR)展望從穩(wěn)定下調(diào)至負(fù)面，并確認(rèn)該評(píng)級(jí)為“A-”?；葑u(yù)還確認(rèn)了希慎興業(yè)的高級(jí)無(wú)抵押評(píng)級(jí)，以及Hysan (MTN) Limited發(fā)行的40億美元中期票據(jù)計(jì)劃評(píng)級(jí)為“A-”?；葑u(yù)還確認(rèn)其子公司Elect Global Investments Limited的美元次級(jí)永續(xù)資本證券評(píng)級(jí)為“BBB”。
負(fù)面展望反映了希慎興業(yè)的利息覆蓋率較低，這是由于在利率高企且不斷上升的環(huán)境下投資增加所致。該公司的投資物業(yè)(IP) EBITDA利息覆蓋率在2022年上半年降至2.6倍，惠譽(yù)預(yù)測(cè)到2024年將逐步恢復(fù)至3.1倍，低于惠譽(yù)的負(fù)面觸發(fā)閾值(3.5倍)?；葑u(yù)認(rèn)為希慎興業(yè)的流動(dòng)性狀況是穩(wěn)固的，該公司有資源和能力通過資產(chǎn)貨幣化來(lái)減少債務(wù)并提高利息覆蓋率。然而，其計(jì)劃的執(zhí)行存在不確定性。如果在中短期內(nèi)沒有取得進(jìn)展，將其投資物業(yè)EBITDA利息覆蓋率提高到3.5倍，惠譽(yù)可能會(huì)進(jìn)一步采取負(fù)面評(píng)級(jí)行動(dòng)。
“A-”的發(fā)行人違約評(píng)級(jí)反映了該公司在香港特區(qū)投資物業(yè)組合的彈性表現(xiàn)，盡管受到了疫情影響，但入住率仍很高。2023年1月內(nèi)地與香港特區(qū)恢復(fù)通關(guān)后，租金回升的可能性也為上述趨勢(shì)提供支撐。
(相關(guān)資料圖)
關(guān)鍵評(píng)級(jí)驅(qū)動(dòng)因素
更低的利息覆蓋率:惠譽(yù)預(yù)測(cè)希慎興業(yè)的覆蓋率在2024年恢復(fù)到3.1倍，這是由于上海利園(Shanghai Lee Gardens)商業(yè)項(xiàng)目的增加以及其香港特區(qū)零售物業(yè)投資組合的復(fù)蘇對(duì)EBITDA的貢獻(xiàn)，并將緩解較高的融資成本?；葑u(yù)的評(píng)級(jí)案例假設(shè)2023年的平均融資成本將從2022年上半年的2.8%上升至3.5%。與評(píng)級(jí)水平相近的同行相比，其覆蓋率較低。
收購(gòu)杠桿率提高：惠譽(yù)估計(jì)，經(jīng)過2022年的進(jìn)一步收購(gòu)，包括上海利園和土瓜灣(TKW)住宅項(xiàng)目的少數(shù)股權(quán)，希慎興業(yè)的杠桿率(以凈債務(wù)/投資物業(yè)價(jià)值之比(按比例并表加路連山道(CHR)項(xiàng)目)衡量)從2021的17.9%增至2022年24.6%。
惠譽(yù)預(yù)計(jì)2023-2025年該公司的杠桿率將維持在24%-25%，因?yàn)榛葑u(yù)預(yù)計(jì)在未來(lái)三到四年內(nèi)，該公司對(duì)CHR項(xiàng)目的建設(shè)成本支出為38億港元，對(duì)TKW項(xiàng)目的建設(shè)支出為10億港元。香港特區(qū)利園項(xiàng)目的翻新也可能需要更多資金。盡管杠桿率處于較高水平，但仍在30%的負(fù)面評(píng)級(jí)觸發(fā)閾值內(nèi)，盡管上行空間有所減少。
零售業(yè)復(fù)蘇：希慎興業(yè)的零售租金收入在2022年上半年恢復(fù)增長(zhǎng)，因?yàn)榈诙径确揽卮胧┓艑?，?dāng)?shù)卣南M(fèi)券刺激了支出。其零售入住率在2022上半年保持在98%，2021年上半年保持在99%。惠譽(yù)相信，2023-2024年經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇將繼續(xù)，因?yàn)榕c內(nèi)地的通關(guān)可能會(huì)導(dǎo)致游客重返香港，從而使該公司在銅鑼灣地區(qū)的零售投資物業(yè)受益?；葑u(yù)預(yù)測(cè)其租金收入在2023-2024年將增長(zhǎng)5%，恢復(fù)到2020前的水平。
寫字樓投資組合壓力緩解：2022年上半年，其寫字樓投資組合收入下降8.5%，這是由于其續(xù)租率為負(fù)兩位數(shù)，且入住率從2021年的94%下降到91%。惠譽(yù)預(yù)計(jì)2023年的續(xù)租率將持平，到2024年入住率將逐步提高至94%，因?yàn)橄愀厶貐^(qū)一直在放松限制，并將受益于2023年1月中國(guó)內(nèi)地與香港地區(qū)重新通關(guān)?；葑u(yù)相信希慎興業(yè)將受益于其優(yōu)越的地理位置和高質(zhì)量投資物業(yè)所支持的辦公需求的復(fù)蘇。
擴(kuò)大規(guī)模:希慎興業(yè)在收購(gòu)其位于香港銅鑼灣物業(yè)附近的CHR項(xiàng)目、上海利園商業(yè)項(xiàng)目和TKW項(xiàng)目的少數(shù)股權(quán)后，擴(kuò)大了投資組合規(guī)模和地理多元化。該公司在管理新資本支出方面的長(zhǎng)期記錄部分抵消了這些項(xiàng)目的開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)和不確定性。希慎廣場(chǎng)(Hysan Place)翻新后花了15個(gè)月，利園三期翻新后只花了5個(gè)月，入住率就超過90%，租金情況良好。
評(píng)級(jí)推導(dǎo)摘要
希慎興業(yè)的評(píng)級(jí)受到其優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)組合和產(chǎn)生穩(wěn)定經(jīng)常性租金收入的能力的支持。與其他被評(píng)為“A”類的香港特區(qū)業(yè)主相比，希慎興業(yè)的投資物業(yè)規(guī)模較小，在銅鑼灣地區(qū)的地理集中度更高，但在充滿挑戰(zhàn)的環(huán)境下，該公司的零售和寫字樓組合均保持了較高的入住率。
希慎興業(yè)的杠桿率與領(lǐng)展房地產(chǎn)投資信托基金(Link Real Estate Investment Trust, 簡(jiǎn)稱“領(lǐng)展房產(chǎn)基金”，00823.HK，A/穩(wěn)定)及新鴻基地產(chǎn)發(fā)展有限公司(SUN HUNG KAI PROPERTIES LIMITED，簡(jiǎn)稱“新鴻基地產(chǎn)”，00016.HK，A/穩(wěn)定)相當(dāng)，但高于太古地產(chǎn)有限公司(Swire Properties Limited，簡(jiǎn)稱“太古地產(chǎn)”，01972.HK，A/穩(wěn)定)。
希慎興業(yè)2022年上半年的投資物業(yè)利息覆蓋率為2.6倍，低于其他惠譽(yù)授評(píng)的香港業(yè)主，但其80%的EBITDA利潤(rùn)率在同行中最高，同行的利潤(rùn)率在68%至78%之間。
關(guān)鍵評(píng)級(jí)假設(shè)
本發(fā)行人評(píng)級(jí)研究中惠譽(yù)的關(guān)鍵評(píng)級(jí)假設(shè)包括：
-2023-2025年，寫字樓的入住率為90%-95%，零售物業(yè)為98%，住宅為70%-75%
-2023-2024年租金收入將增長(zhǎng)6%-7%
-EBITDA利潤(rùn)率保持穩(wěn)定在80%
-每年約5億至6億港元的維護(hù)資本支出(包括利園翻新)
-股息支付率為60%
評(píng)級(jí)敏感性
可能單獨(dú)或共同導(dǎo)致惠譽(yù)采取正面評(píng)級(jí)行動(dòng)/上調(diào)評(píng)級(jí)的因素包括：
-如果投資物業(yè)EBITDA/毛利覆蓋率之比提高至3.5倍，展望將被調(diào)整為穩(wěn)定。
可能單獨(dú)或共同導(dǎo)致惠譽(yù)采取負(fù)面評(píng)級(jí)行動(dòng)/下調(diào)評(píng)級(jí)的因素包括：
-在資產(chǎn)貨幣化方面(用以償還債務(wù))，以及在中短期內(nèi)將投資物業(yè)EBITDA/毛利覆蓋率之比提高到3.5倍方面沒有取得進(jìn)展;
-凈債務(wù)/投資物業(yè)資產(chǎn)之比持續(xù)超過30%;
-改變業(yè)務(wù)組合，剔除投資物業(yè)。
流動(dòng)性和債務(wù)結(jié)構(gòu)
充足的流動(dòng)性：2022年上半年，希慎興業(yè)擁有67億港元的現(xiàn)金(包括定期存款)和46億港元的未使用承諾性授信額度，足以覆蓋其25億港元的短期債務(wù)。在償還2023年1月到期的3億美元債券后，希慎興業(yè)在未來(lái)18個(gè)月內(nèi)的資本市場(chǎng)債務(wù)到期規(guī)模維持低位。該公司的投資物業(yè)在2022年上半年估值為987億港元，提供了額外的流動(dòng)性來(lái)源和財(cái)務(wù)靈活性。
發(fā)行人簡(jiǎn)介
希慎興業(yè)是香港地區(qū)領(lǐng)先的物業(yè)投資、管理及開發(fā)公司，擁有超過400萬(wàn)平方英尺的優(yōu)質(zhì)辦公、零售及住宅物業(yè)。該公司自1920年成立以來(lái)，是銅鑼灣最大的商業(yè)地產(chǎn)商之一。
