中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議明確把“住房消費(fèi)”作為2023年擴(kuò)大內(nèi)需的重要手段，1月5日住建部部長(zhǎng)也表示精準(zhǔn)支持住房消費(fèi)，同日央行發(fā)布新聞，將此前宣布的臨時(shí)性房貸利率動(dòng)態(tài)調(diào)整的政策常態(tài)化。政策的調(diào)整已經(jīng)使得房地產(chǎn)部門的金融條件處在一個(gè)相當(dāng)寬松的狀態(tài)。2022年金融條件的寬松沒有轉(zhuǎn)化為房地產(chǎn)的實(shí)質(zhì)性改善，與防控措施的影響、房地產(chǎn)開發(fā)商的信用風(fēng)險(xiǎn)以及房地產(chǎn)長(zhǎng)周期的下行都有一定的關(guān)系，但防控措施的不確定性下降、保交樓得到資金支持，房地產(chǎn)了大幅下調(diào)后基數(shù)已經(jīng)不高，因此需求政策的效果可能逐步顯現(xiàn)，2023年房地產(chǎn)周期企穩(wěn)的概率在上升。
1月5日晚，央行宣布了新的房貸利率政策，同時(shí)住建部也在央視采訪中明確了對(duì)于房地產(chǎn)消費(fèi)的精準(zhǔn)支持。1月5日，央行發(fā)布通知，決定建立首套住房貸款利率政策動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制，機(jī)制的內(nèi)容是：新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比和同比連續(xù)3個(gè)月均下降的城市，可階段性維持、下調(diào)或取消當(dāng)?shù)厥滋鬃》抠J款利率政策下限。這個(gè)政策最早提出于2022年9月29日，當(dāng)時(shí)這一政策作為一個(gè)臨時(shí)性政策、有效期到2022年年底，央行這次的政策相當(dāng)于將臨時(shí)性政策常態(tài)化。住建部的表態(tài)則更加明確，倪虹部長(zhǎng)在采訪中表示將“大力支持”第一套住房的購(gòu)買，“合理支持”第二套住房的購(gòu)買，“原則上不支持”三套以上住房的購(gòu)買。
(資料圖片僅供參考)
央行的政策與住建部的表態(tài)，體現(xiàn)住房地產(chǎn)可能是2023年經(jīng)濟(jì)工作中的一個(gè)重點(diǎn)。中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議明確提出要擴(kuò)大內(nèi)需，并且把“住房消費(fèi)”作為擴(kuò)大內(nèi)需的一個(gè)重要手段，住建部與央行的具體政策都是在落實(shí)這一政策表態(tài)。同時(shí)，住建部還指出，對(duì)于一套住房來說，“首付比、首套利率該降的都要降下來”，同時(shí)也明確了對(duì)“以舊換新、以小換大、生育多子女家庭都要給予政策支持”，因此向前看，房地產(chǎn)需求端政策仍有進(jìn)一步寬松的空間。
2022年住房信貸的寬松沒有轉(zhuǎn)化為房地產(chǎn)銷售投資的實(shí)質(zhì)性回升，主要是由于防控措施、開發(fā)商的信用風(fēng)險(xiǎn)和房地產(chǎn)的長(zhǎng)周期下行。從2021年的9月開始，住房貸款利率就開始了一路下行，到2022年的9月，首套房貸款利率已經(jīng)下降到4.15%，過去13年來的最低水平。然而，房?jī)r(jià)和銷售面積均沒有出現(xiàn)明顯的企穩(wěn)，房貸利率和房地產(chǎn)銷售、房?jī)r(jià)的走勢(shì)出現(xiàn)了明顯的背離(圖表1-2)。我們認(rèn)為著背后主要是由于3個(gè)原因，第一是防控措施的影響，在防控措施的影響下，居民的收入預(yù)期轉(zhuǎn)弱(圖表3)，對(duì)于買房更加謹(jǐn)慎;第二是開發(fā)商信用風(fēng)險(xiǎn)的影響，購(gòu)房者擔(dān)心開發(fā)商不能交付期房，因此不敢購(gòu)買，我們發(fā)現(xiàn)在2022年的大部分時(shí)間里，沒有交付風(fēng)險(xiǎn)的現(xiàn)房銷售明顯要好于期房(圖表4);第三是房地產(chǎn)長(zhǎng)周期下行的影響，由于城鎮(zhèn)化的減速和金融周期的下行，中國(guó)新房成交面積的中樞可能已經(jīng)見頂。
圖表1：2022年房貸利率降至歷史最低點(diǎn)，但住宅銷售增速未上升
資料來源：Wind，中金公司研究部
圖表2：2022年房貸利率降至歷史最低點(diǎn)，但二手房?jī)r(jià)格環(huán)比仍在下跌
資料來源：Wind，中金公司研究部
圖表3：2022年居民收入預(yù)期大幅下降
資料來源：Wind，中金公司研究部
圖表4：2022年現(xiàn)房銷售要好于期房，因?yàn)楝F(xiàn)房不面臨爛尾風(fēng)險(xiǎn)
資料來源：Wind，中金公司研究部
但是向前看，以上三個(gè)因素對(duì)房地產(chǎn)基本面的制約都在緩解，防控措施造成的不確定性在減弱，保交樓得到了有力的資金保障，房地產(chǎn)銷售和投資都已經(jīng)大幅降低、基數(shù)已經(jīng)不高。具體來看：
第一，防控措施造成的不確定性在減弱。在防控進(jìn)入新階段后，中國(guó)已經(jīng)宣布對(duì)新冠病毒實(shí)行“乙類乙管”，不再劃定高風(fēng)險(xiǎn)區(qū)、不再進(jìn)行常態(tài)化核酸檢測(cè)，跨區(qū)域交流、國(guó)際交流恢復(fù)正常。雖然不確定性仍然存在，但是從國(guó)外經(jīng)驗(yàn)來看，在幾個(gè)月后，開放后的國(guó)家經(jīng)濟(jì)社會(huì)總體都會(huì)恢復(fù)正常，因此私人部門面對(duì)的不確定性是在減弱的。
第二，保交樓得到了實(shí)質(zhì)性的資金支持，開發(fā)商信用風(fēng)險(xiǎn)也得到了初步緩解。2022年11月，單月新增抵押補(bǔ)充貸款達(dá)到3675億元、創(chuàng)下歷史最高記錄，歷史上抵押補(bǔ)充貸款主要用于棚戶區(qū)改造的相關(guān)項(xiàng)目，此次可能用于對(duì)部分保交樓項(xiàng)目的支持當(dāng)中。2022年9-12月PSL累計(jì)新增6100億元(圖表5)。根據(jù)我們的估算，如果全國(guó)保交樓困難的項(xiàng)目占全國(guó)施工面積10%的話，那么完成這些困難項(xiàng)目的全部交付需要資金約1萬億元。也就是說，央行提供的資金已經(jīng)可以占到保交樓資金需求中的一個(gè)不小的比例，考慮到還有商業(yè)銀行和其他金融機(jī)構(gòu)的支持，我們認(rèn)為可以對(duì)保交樓有信心。此外，從2022年3季度開始，優(yōu)質(zhì)房企在“民營(yíng)企業(yè)債券融資支持工具”的支持下開始逐步恢復(fù)債券融資，商業(yè)銀行也積極向優(yōu)質(zhì)房企授信，開發(fā)商信用風(fēng)險(xiǎn)得到了一定的緩解。
第三，在經(jīng)歷大幅調(diào)整之后，房地產(chǎn)的基數(shù)已經(jīng)不高。中國(guó)本輪新開工面積的下行大約開始于2020年10月，距今已經(jīng)有2年多的時(shí)間，，2022年全年新開工面積同比下跌接近40%，2022年10月相對(duì)2020年10月的新開工面積下跌57%、接近60%。這樣的跌幅、下跌的速度和下跌的時(shí)間在過去30年的全球歷史中都比罕見(圖表6)。
總的來看，隨著各種制約因素的影響逐步減弱，房地產(chǎn)需求政策的作用可能會(huì)逐步顯現(xiàn)出來。雖然在長(zhǎng)周期向下的過程中，房地產(chǎn)反彈的幅度和斜率可能不及此前，但是2023年房地產(chǎn)周期的企穩(wěn)概率在上升。
圖表5：2022年9-11月，抵押補(bǔ)充貸款凈增額大幅上升
資料來源：Wind，中金公司研究部
圖表6：中國(guó)新開工面積的下跌幅度、速率、時(shí)間跨度可能都已經(jīng)達(dá)到了一個(gè)相對(duì)極端的水平
資料來源：Wind，中金公司研究
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