報(bào)告要點(diǎn)
【資料圖】
全年銷售降幅走闊，供需兩側(cè)持續(xù)修復(fù)支撐銷售回暖。2022年全國(guó)商品房銷售金額累計(jì)同比下降26.7%(11月：-26.5%);銷售面積累計(jì)同比下降24.3%(11月：-23.3%)，銷售同比降幅持續(xù)走闊。隨著各地調(diào)降首付比、優(yōu)化房貸利率、取消限購(gòu)限售等政策的落地，同時(shí)央行、銀保監(jiān)會(huì)多方位引導(dǎo)改善優(yōu)質(zhì)房企流動(dòng)性，或進(jìn)一步提振市場(chǎng)信心，帶動(dòng)銷售復(fù)蘇。1-12月銷售金額降幅擴(kuò)大速度已有所放緩(1-12月降幅擴(kuò)大0.1pct，1-11月降幅擴(kuò)大0.5pct)。
全年開(kāi)發(fā)投資降幅小幅下滑，竣工降幅收窄4pct。開(kāi)發(fā)投資方面，全年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資完成額累計(jì)同比下降10.0%，降幅擴(kuò)大0.2pct。拿地方面，購(gòu)置土地面積與土地成交價(jià)款分別累計(jì)下降53.4%與48.4%，較1-11月分別降幅收窄0.4pct與擴(kuò)大0.7pct。房屋開(kāi)工方面，全年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)房屋新開(kāi)工面積同比下降39.8%，降幅較1-11月擴(kuò)大0.3pct;房屋竣工面積同比下降15.0%，較1-11月收窄4pct，房屋竣工情況有所改善。展望未來(lái)，在銷售端逐步企穩(wěn)的基礎(chǔ)上，疊加融資端加大對(duì)房企流動(dòng)性的支持力度，行業(yè)開(kāi)工情況或有所好轉(zhuǎn)，房屋竣工降幅收窄速度或有所加快。
開(kāi)發(fā)資金來(lái)源弱勢(shì)延續(xù)，融資端改善帶動(dòng)國(guó)內(nèi)貸款降幅收窄。2022年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金來(lái)源累計(jì)同比下降25.9%，降幅小幅擴(kuò)大0.2pct，主要系自籌資金及個(gè)貸分別降幅擴(kuò)大1.6pct及0.3pct;另外在近期頂層對(duì)房地產(chǎn)融資表態(tài)積極的背景下，國(guó)內(nèi)貸款降幅明顯收窄1.5pct，未來(lái)行業(yè)資金面或迎來(lái)一定邊際改善。
一線降幅較小，全年去化同增39%。12月45城新房成交面積環(huán)比上升20%，同比下降34%;當(dāng)年累計(jì)成交面積同降35%(11月：-36%)，一、二、三線城市分別下降24%、31%、44%。江門累計(jì)增速回正，青島、舟山和上海累計(jì)降幅較小。全年14城新房去化周期為16.2個(gè)月，平均環(huán)比下降3%，同比上升39%。二手房方面，12月15城二手房成交面積環(huán)比下降15%，同比下降2%;全年15城累計(jì)成交面積同降13%(11月：-14%)。成都、揚(yáng)州、南寧二手房成交面積累計(jì)增幅居前。從近期二手房掛牌指數(shù)來(lái)看，各線城市掛牌量持續(xù)下滑;因此各地需求側(cè)或仍有一定的調(diào)整空間，尤其是推動(dòng)二手房帶押過(guò)戶擴(kuò)容至部分核心城市等。
百城累計(jì)降幅收窄，溢價(jià)率再度回落。全年百城住宅用地累計(jì)成交建面同比下降約35.2%，降幅收窄1.1pct;其中一二三線城市分別下降30.3%、41.1%、31.7%，累計(jì)降幅較上月分別收窄2.8pct、1.4pct、0.6pct。成交樓面均價(jià)方面，12百城成交樓面均價(jià)同比降幅擴(kuò)大8.1pct。溢價(jià)率方面，一二線城市溢價(jià)率分別同比下降0.2%、1.7%帶動(dòng)整體成交溢價(jià)率同比下降0.4%，降幅擴(kuò)大0.5pct。
投資建議：銷售端、融資端共同修復(fù)行業(yè)基本面，維持“強(qiáng)于大市”評(píng)級(jí)。2022年全年銷售觸底企穩(wěn)，需求側(cè)的加速落地為銷售復(fù)蘇提供強(qiáng)支撐，未來(lái)取消區(qū)域性限購(gòu)限售等政策有望擴(kuò)容。目前修復(fù)市場(chǎng)信心依然是激活需求端的關(guān)鍵因素之一，央行等多部委亦對(duì)行業(yè)融資進(jìn)行了積極表態(tài)，經(jīng)營(yíng)規(guī)模較大、業(yè)務(wù)覆蓋較廣、結(jié)構(gòu)穩(wěn)定的優(yōu)質(zhì)房企或率先企穩(wěn)。維持“強(qiáng)于大市”評(píng)級(jí)。
報(bào)告正文
1. 板塊表現(xiàn)：高信用房企股價(jià)表現(xiàn)較好
1.1 地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)表現(xiàn)
截至12月31日，銀城國(guó)際控股、融信中國(guó)、中駿集團(tuán)控股12月漲幅居前;建發(fā)國(guó)際集團(tuán)、越秀地產(chǎn)、中國(guó)海外發(fā)展年初至12月末漲幅居前。
圖1：銀城國(guó)際控股、融信中國(guó)、中駿集團(tuán)控股12月漲幅居前
數(shù)據(jù)來(lái)源：Wind, 中達(dá)證券研究;注：截至2022/12/31
圖2：建發(fā)國(guó)際集團(tuán)、越秀地產(chǎn)、中國(guó)海外發(fā)展年初至12月末漲幅居前
數(shù)據(jù)來(lái)源：Wind, 中達(dá)證券研究;注：截至2022/12/31
圖 3：旭輝控股集團(tuán)、德信中國(guó)、正榮地產(chǎn)12月?lián)Q手率居前
數(shù)據(jù)來(lái)源：Wind, 中達(dá)證券研究;注：截至2022/12/31
1.2 物業(yè)管理行業(yè)表現(xiàn)
截至12月31日，正榮服務(wù)、萬(wàn)達(dá)酒店發(fā)展、時(shí)代鄰里12月漲幅居前;華潤(rùn)萬(wàn)象生活年初至12月末漲幅居前。
圖 4：正榮服務(wù)、萬(wàn)達(dá)酒店發(fā)展、時(shí)代鄰里12月漲幅居前
數(shù)據(jù)來(lái)源：Wind, 中達(dá)證券研究;注：截至2022/12/31
圖 5：華潤(rùn)萬(wàn)象生活年初至12月末漲幅居前
數(shù)據(jù)來(lái)源：Wind, 中達(dá)證券研究;注：截至2022/12/31
圖 6：旭輝永升服務(wù)、碧桂園服務(wù)、融創(chuàng)服務(wù)12月?lián)Q手率居前
數(shù)據(jù)來(lái)源：Wind, 中達(dá)證券研究;注：截至2022/12/31
2. 行業(yè)：銷量持續(xù)下滑，投資降幅擴(kuò)大
銷售持續(xù)緩慢修復(fù)，12月全國(guó)商品房銷售持續(xù)下滑。2022年，全國(guó)商品房銷售金額累計(jì)同比下降26.7%(1-11月：同比下降26.6%);銷售面積累計(jì)同比下降24.3%(1-11月：同比下降23.3%)。后續(xù)需求端的持續(xù)修復(fù)或有望支撐商品房銷售進(jìn)一步回暖。
圖 7：商品房銷售額降幅小幅擴(kuò)大
數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局, 中達(dá)證券研究
圖 8：商品房銷售面積累計(jì)同比繼續(xù)下降
數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局, 中達(dá)證券研究
開(kāi)發(fā)投資降幅繼續(xù)擴(kuò)大，土地市場(chǎng)復(fù)蘇尚需時(shí)間。2022年，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資完成額累計(jì)同比下降10.0%(1-11月：同比下降9.8%)，降幅持續(xù)擴(kuò)大。拿地方面，目前銷售緩慢修復(fù)，房企整體拿地意愿維持在低位，帶動(dòng)2022年土地購(gòu)置面積同比下降53.4%，土地成交價(jià)同比下降48.4%，土地市場(chǎng)仍待銷售面率先復(fù)蘇。土地購(gòu)置費(fèi)1-11月同比下降6.3%(1-10月：下降6.7%)，整體趨勢(shì)與土地購(gòu)置相符。整體而言，2022年經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)弱勢(shì)延續(xù)，地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資仍需銷售面率先企穩(wěn)。
圖 9：房地產(chǎn)投資降幅進(jìn)一步擴(kuò)大
數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局, 中達(dá)證券研究
圖 10：房企購(gòu)置土地面積與成交價(jià)款降幅繼續(xù)下滑
數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局，中達(dá)證券研究
圖 11：土地購(gòu)置費(fèi)降幅有所擴(kuò)大
數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局, 中達(dá)證券研究
開(kāi)工降幅小幅擴(kuò)大，竣工降幅收窄4pct。受疫情影響，2022年年初房地產(chǎn)行業(yè)工程進(jìn)度出現(xiàn)一定遲滯;疊加銷售不佳及受前期行業(yè)調(diào)控影響，企業(yè)流動(dòng)性受到擠兌，房屋開(kāi)工及竣工同比連續(xù)下滑。但在近期銷售有所改善及融資政策支持“保交樓”的影響下，2022年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)房屋新開(kāi)工面積同比下降39.8%(1-11月：下降39.5%);房屋竣工面積同比下降15.0%(1-11月：下降19.0%)，同比降幅有所收窄。展望未來(lái)，隨著銷售端復(fù)蘇，房屋竣工情況或持續(xù)好轉(zhuǎn)，降幅收窄速度或降快于新開(kāi)工面積降幅;另外近期央行、銀保監(jiān)會(huì)多方位引導(dǎo)改善優(yōu)質(zhì)房企流動(dòng)性，或?yàn)榉课蓍_(kāi)工情況提供一定支撐。
圖 12：新開(kāi)工增速受去年同期高基數(shù)影響有所回落
數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局，中達(dá)證券研究
圖 13：房屋竣工面積降幅繼續(xù)收窄
數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局，中達(dá)證券研究
開(kāi)發(fā)資金降幅繼續(xù)下滑，若銷售恢復(fù)有望帶動(dòng)資金面改善。2022年，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金來(lái)源累計(jì)同比下降25.9%(1-11月：下降25.7%)。拆分來(lái)看，國(guó)內(nèi)貸款累計(jì)下降25.4%(1-11月：下降26.9%);自籌資金累計(jì)同比下降19.1%(1-11月：下降17.5%);定金及預(yù)收款、個(gè)人按揭貸款累計(jì)同比下滑33.3%和26.5%(1-11月分別下降33.6%和26.2%)。由于商品房銷售同比下降速度有所放緩及信貸政策的支持，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金來(lái)源中的定金及預(yù)收款及國(guó)內(nèi)貸款降幅收窄較為明顯。預(yù)計(jì)開(kāi)發(fā)資金來(lái)源將隨行業(yè)銷售的恢復(fù)而逐步恢復(fù)，資金面有望得到一定改善。
圖 14：開(kāi)發(fā)資金來(lái)源降幅繼續(xù)下滑，國(guó)內(nèi)貸款降幅明顯收窄
數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局, 中達(dá)證券研究
3. 城市：新房成交環(huán)增，推盤環(huán)比回落
3.1 新房數(shù)據(jù)：整體銷量環(huán)比回正，推盤環(huán)比有所回落
新房成交量環(huán)增，政策落地帶動(dòng)二三線銷售有所改善。12月當(dāng)月，45個(gè)主要城市新房成交量環(huán)比上月增長(zhǎng)20%，同比下降34%。一線城市同比下降30%，二線城市同比下降21%，三線城市同比下降51%。45城截至12月末累計(jì)成交量同比下降35%(11月末：下降36%)，一、二、三線城市分別下降24%、31%及44%。江門、青島、舟山和上海2020年累計(jì)交易量分別上升約11%及下降8%、12%、15%，而鹽城、常州、淮安、淮南累計(jì)同比下降72%、79%、85%和90%，為今年以來(lái)銷量下滑較多的城市。從近期的成交數(shù)據(jù)來(lái)看，12月單月銷售有所改善，新房成交量環(huán)比回升22pct;其中，由于二、三線城市加大了在需求端的支持力度，12月二線銷售環(huán)比增速加快17pct、三線環(huán)比增速回正(環(huán)比回升47pct)。
銷售回升帶動(dòng)去化周期環(huán)比下降。截至12月末，14個(gè)主要城市的可售面積(庫(kù)存)環(huán)比上月平均上升1%，同比平均下上升2%;平均去化周期為16.2個(gè)月(上月為22.2個(gè)月)，環(huán)比平均下降3%，同比平均上升39%。上海、深圳、北京、廣州去化周期分別為3.6個(gè)月、15.6個(gè)月、22.4個(gè)月、19.4個(gè)月，環(huán)比上月分別上升37%、1%和下降9%、55%和;同比分別上升22%、91%和上升18%、160%。受到12月整體銷售情況影響，重點(diǎn)城市去化周期環(huán)比下降23pct，同比增速放緩53pct。未來(lái)在銷售穩(wěn)步復(fù)蘇的帶動(dòng)下，城市去化情況或得到相應(yīng)改善。
杭州、深圳、北京和廣州新房批售面積累計(jì)同比降幅較小，新增供應(yīng)相對(duì)充足。12月，17個(gè)重點(diǎn)城市單月新房批售建面為828.8萬(wàn)平，同比下降48.9%，環(huán)比下降17.2%;其中，4個(gè)一線城市單月同比下降58.0%，環(huán)比下降33.6%，13個(gè)二線城市單月同比下降45.8%，環(huán)比下降11.3%。1-12月，17個(gè)重點(diǎn)城市累計(jì)新房批售建面為9812.7萬(wàn)平，同比下降42.9%(1-11月：下降42.3%);其中，4個(gè)一線城市累計(jì)同比下降36.2%，13個(gè)二線城市累計(jì)同比下降44.5%。杭州、深圳、北京和廣州批售建面累計(jì)同比下降3.6%、9.5%、10.4%、19.1%，新增供應(yīng)相對(duì)充足。(注：因數(shù)據(jù)可得性，蘇州、昆明和貴陽(yáng)為商品房批準(zhǔn)預(yù)售建面，其余城市為商品住宅口徑)
表 1：截至2022/12/31主要城市交易量，一線城市累計(jì)同比降幅較小
數(shù)據(jù)來(lái)源：各地房管局, 中達(dá)證券研究
表 2：截至12月31日主要城市新房庫(kù)存與去化周期情況，整體環(huán)比有所下降
數(shù)據(jù)來(lái)源：各地房管局, 中達(dá)證券研究
表 3：全年主要城市新房批售情況，杭州、深圳、北京和廣州新增供應(yīng)相對(duì)充裕
數(shù)據(jù)來(lái)源：各地房管局，中達(dá)證券研究;單位：萬(wàn)平方米
3.2 二手房數(shù)據(jù)：成交環(huán)比有所上升，各線掛牌量持續(xù)下滑
成都、揚(yáng)州、南寧成交面積累計(jì)增幅居前。12月，15個(gè)主要城市的二手房交易量環(huán)比11月下降15%，同比下降2%。北京和深圳單月同比分別下降39%和上升4%。截至12月末，15城2020年累計(jì)交易量同比下降13%(11月：下降14%)。成都、揚(yáng)州、南寧2020年至今分別累計(jì)同比上升200%、28%和1%，今年以來(lái)二手房市場(chǎng)熱度較高。
表 4：全年主要城市二手房成交量情況，成都、揚(yáng)州、南寧成交面積累計(jì)增幅居前
數(shù)據(jù)來(lái)源：各地房管局, 中達(dá)證券研究
一線城市掛牌出售價(jià)有所下降，各線城市二手房掛牌量持續(xù)下滑。各線城市二手房掛牌出售價(jià)指數(shù)自2015年起持續(xù)上漲，但在2018年四季度市場(chǎng)遇冷后止?jié)q。近期，一線城市掛牌價(jià)指數(shù)出現(xiàn)回升后再度小幅下滑，二三四線城市維持下降趨勢(shì)。掛牌出售量方面，各線城市二手房掛牌出售量指數(shù)逐步下行。目前市場(chǎng)信心不足等因素帶動(dòng)住房銷售市場(chǎng)復(fù)蘇不及預(yù)期，二手房銷售維持在歷史較低位置。政策端，多部委多次提出支持剛需及改善性住房需求，地方在落戶、公積金使用等方面的認(rèn)定已有所放松，或有助于激發(fā)潛在的購(gòu)房需求，進(jìn)一步帶動(dòng)銷售復(fù)蘇。
圖 15：二手房掛牌出售價(jià)格指數(shù)近期小幅下降
數(shù)據(jù)來(lái)源：Wind, 中達(dá)證券研究;注：截至2023/1/8
圖 16：一線城市二手房掛牌出售量指數(shù)出現(xiàn)下降，價(jià)格指數(shù)有所回落
數(shù)據(jù)來(lái)源：Wind, 中達(dá)證券研究;注：截至2023/1/8
圖 17：二線城市二手房掛牌量指數(shù)緩慢下降，價(jià)格指數(shù)有所下降
數(shù)據(jù)來(lái)源：Wind, 中達(dá)證券研究;注：截至2023/1/8
圖 18：三線城市二手房掛牌出售量指數(shù)有所下降
數(shù)據(jù)來(lái)源：Wind, 中達(dá)證券研究;注：截至2023/1/8
圖19：四線城市二手房掛牌出售量指數(shù)有所下降
數(shù)據(jù)來(lái)源：Wind, 中達(dá)證券研究;注：截至2023/1/8
4. 土地市場(chǎng)：百城累計(jì)降幅收窄，溢價(jià)率再度回落
4.1 住宅類用地成交建面：?jiǎn)卧峦然厣?，二三線降幅收窄
百大城市單月同比回升，二三線累計(jì)降幅收窄。12月，100個(gè)大中城市住宅類用地成交建面同比增長(zhǎng)約7.0%(11月：下降2.4%);分線來(lái)看，一線城市單月同比下降92.0%，二線城市同比下降4.0%，三線城市同比上升28.0%。累計(jì)成交建面方面，1-12月100個(gè)大中城市住宅類用地累計(jì)成交建面同比下降約35.2%(1-11月：下降36.3%);分線來(lái)看，一線城市累計(jì)同比下降30.3%(1-11月：下降21.3%)，二線城市累計(jì)同比下降41.1%(1-11月：下降43.8%)，三線城市累計(jì)同比下降31.7%(1-11月：下降38.2%);截至12月末，二、三線城市分別同比降幅收窄2.7pct、6.5pct，共同帶動(dòng)百大城市住宅類用地累計(jì)成交建面同比降幅收窄1.1pct。
圖 20：12月百城住宅用地成交建面同增7.0%
數(shù)據(jù)來(lái)源：Wind, 中達(dá)證券研究;注：?jiǎn)挝粸槿f(wàn)平方米
圖 21：12月一線城市住宅用地成交建面同降92.0%
數(shù)據(jù)來(lái)源：Wind, 中達(dá)證券研究;注：?jiǎn)挝粸槿f(wàn)平方米
圖 22：12月二線城市住宅用地成交建面同降4.0%
數(shù)據(jù)來(lái)源：Wind, 中達(dá)證券研究;注：?jiǎn)挝粸槿f(wàn)平方米
圖 23：12月三線城市住宅用地成交建面同增28.0%
數(shù)據(jù)來(lái)源：Wind, 中達(dá)證券研究;注：?jiǎn)挝粸槿f(wàn)平方米
圖 24：全年百城宅地成交建面同比下降35.2%
數(shù)據(jù)來(lái)源：Wind, 中達(dá)證券研究;注：?jiǎn)挝粸槿f(wàn)平方米
圖 25：全年一線城市宅地成交建面同比下降30.3%
數(shù)據(jù)來(lái)源：Wind, 中達(dá)證券研究;注：?jiǎn)挝粸槿f(wàn)平方米
圖 26：全年二線城市宅地成交建面同比下降41.1%
數(shù)據(jù)來(lái)源：Wind, 中達(dá)證券研究;注：?jiǎn)挝粸槿f(wàn)平方米
圖 27：全年三線城市宅地成交建面同比下降31.7%
數(shù)據(jù)來(lái)源：Wind, 中達(dá)證券研究;注：?jiǎn)挝粸槿f(wàn)平方米
4.2 住宅用地成交總價(jià)：累計(jì)降幅繼續(xù)收窄
百城住宅用地成交總價(jià)累計(jì)降幅繼續(xù)收窄。12月，100個(gè)大中城市住宅類用地成交總價(jià)同比下降5.9%;分線來(lái)看，一線城市單月同比下降72.9%，二線城市同比下降24.5%，三線城市同比增長(zhǎng)49.9%。累計(jì)成交總價(jià)方面，1-12月100個(gè)大中城市住宅類用地累計(jì)成交總價(jià)同比下降約32.5%(1-11月：下降34.6%);分線來(lái)看，一線城市累計(jì)同比下降4.2%(1-11月：增長(zhǎng)2.5%)，二線城市累計(jì)同比下降36.0%(1-11月：下降36.9%)，三線城市累計(jì)同比下降41.6%(1-11月：下降48.9%)。融資端“三支箭”陸續(xù)落地，銀企合作高頻，疊加調(diào)整需求側(cè)政策的城市能級(jí)逐漸上移帶動(dòng)本月銷售有所改善，共同作用于房企流動(dòng)性改善、百城住宅用地成交總價(jià)累計(jì)降幅繼續(xù)收窄。
圖 28：12月百城住宅用地成交總價(jià)同降5.9%
數(shù)據(jù)來(lái)源：Wind, 中達(dá)證券研究;注：?jiǎn)挝粸閮|元
圖 29：12月一線城市住宅用地成交總價(jià)同降72.9%
數(shù)據(jù)來(lái)源：Wind, 中達(dá)證券研究;注：?jiǎn)挝粸閮|元
圖 30：12月二線城市住宅用地成交總價(jià)同降24.5%
數(shù)據(jù)來(lái)源：Wind, 中達(dá)證券研究;注：?jiǎn)挝粸閮|元
圖 31：12月三線城市住宅用地成交總價(jià)同增49.9%
數(shù)據(jù)來(lái)源：Wind, 中達(dá)證券研究;注：?jiǎn)挝粸閮|元
圖 32：全年百城宅地成交總價(jià)同比下降32.5%
數(shù)據(jù)來(lái)源：Wind, 中達(dá)證券研究;注：?jiǎn)挝粸閮|元
圖33：全年一線城市宅地成交總價(jià)同比下降4.2%
數(shù)據(jù)來(lái)源：Wind, 中達(dá)證券研究;注：?jiǎn)挝粸閮|元
圖 34：全年二線城市宅地成交總價(jià)同比下降36.0%
數(shù)據(jù)來(lái)源：Wind, 中達(dá)證券研究;注：?jiǎn)挝粸閮|元
圖 35：全年三線城市宅地成交總價(jià)同比下降41.6%
數(shù)據(jù)來(lái)源：Wind, 中達(dá)證券研究;注：?jiǎn)挝粸閮|元
4.3 成交樓面均價(jià)同降兩成，溢價(jià)率降幅擴(kuò)大
住宅類用地成交樓面均價(jià)環(huán)比有所下降，百城成交溢價(jià)率降幅擴(kuò)大。100個(gè)大中城市住宅類用地成交樓面均價(jià)在上半年出現(xiàn)上升態(tài)勢(shì)，下半年出現(xiàn)明顯回落，12月百大城市成交樓面均價(jià)同比下降20.1%，降幅擴(kuò)大8.1pct。溢價(jià)率方面，經(jīng)歷了4月份的“小陽(yáng)春”后，一、二線城市住宅用地成交溢價(jià)率分別同比下降0.2%、1.7%，帶動(dòng)12月整體成交溢價(jià)率同比下降0.4%，降幅擴(kuò)大0.5pct。
圖 36：12月百城宅地成交樓面均價(jià)環(huán)比有所下降
數(shù)據(jù)來(lái)源：Wind, 中達(dá)證券研究;注：?jiǎn)挝粸樵?平方米
圖 37：12月一線城市宅地成交樓面均價(jià)環(huán)比有所下降
數(shù)據(jù)來(lái)源：Wind, 中達(dá)證券研究;注：?jiǎn)挝粸樵?平方米
圖 38：12月二線城市宅地成交樓面均價(jià)環(huán)比有所下滑
數(shù)據(jù)來(lái)源：Wind, 中達(dá)證券研究;注：?jiǎn)挝粸樵?平方米
圖 39：12月三線城市宅地成交樓面均價(jià)環(huán)比有所下降
數(shù)據(jù)來(lái)源：Wind, 中達(dá)證券研究;注：?jiǎn)挝粸樵?平方米
圖 40：12月百城宅地成交溢價(jià)率環(huán)比小幅下降
數(shù)據(jù)來(lái)源：Wind, 中達(dá)證券研究
圖 41：12月一線城市宅地成交溢價(jià)率環(huán)比有所下降
數(shù)據(jù)來(lái)源：Wind, 中達(dá)證券研究
圖 42：12月二線城市宅地成交溢價(jià)率環(huán)比有所下降
數(shù)據(jù)來(lái)源：Wind, 中達(dá)證券研究
圖 43：12月三線城市宅地成交溢價(jià)率環(huán)比小幅下降
數(shù)據(jù)來(lái)源：Wind, 中達(dá)證券研究
5. 融資：境內(nèi)外債券發(fā)行環(huán)比有所下降
融資端現(xiàn)初步改善，整體恢復(fù)仍需時(shí)間。2020年初新冠疫情后，央行對(duì)經(jīng)濟(jì)的流動(dòng)性支持明顯加大，宏觀流動(dòng)性整體充裕。在此背景下，房企融資規(guī)模也出現(xiàn)明顯上升。2020年8月以來(lái)，融資方面的監(jiān)管逐步加強(qiáng)，尤其是有關(guān)有息負(fù)債總量增速的監(jiān)管政策，對(duì)于未來(lái)房企融資將造成明顯影響。2021年下半年行業(yè)融資渠道收緊對(duì)房企流動(dòng)性造成了一定的擠兌，但目前頂層對(duì)于行業(yè)定調(diào)趨于積極，尤其近期“三箭齊發(fā)”持續(xù)修復(fù)融資端。值得注意的是，融資政策的改善仍集中在部分頭部高信用房企，行業(yè)整體的改善尚需時(shí)日。
圖 44：商業(yè)性房地產(chǎn)貸款余額增速持續(xù)下滑，前三季度累計(jì)同比增長(zhǎng)3.2%
數(shù)據(jù)來(lái)源：中國(guó)人民銀行, 中達(dá)證券研究;注：季度數(shù)據(jù)
圖 45：開(kāi)發(fā)貸余額增速自2018年下半年起持續(xù)下降
數(shù)據(jù)來(lái)源：中國(guó)人民銀行, 中達(dá)證券研究;注：季度數(shù)據(jù)
圖 46：個(gè)人住房貸款余額增速近期小幅下降
數(shù)據(jù)來(lái)源：中國(guó)人民銀行, 中達(dá)證券研究;注：季度數(shù)據(jù)
圖 47：全國(guó)首套平均房貸利率近期持續(xù)下降
數(shù)據(jù)來(lái)源：融360，貝殼研究院，中達(dá)證券研究
圖 48：境內(nèi)房地產(chǎn)信用債發(fā)行規(guī)模環(huán)比有所下降
數(shù)據(jù)來(lái)源：Wind, 中達(dá)證券研究
圖 49：境內(nèi)房地產(chǎn)信用債發(fā)行規(guī)模降幅收窄
數(shù)據(jù)來(lái)源：Wind, 中達(dá)證券研究
圖 50：境內(nèi)房地產(chǎn)信用債單月發(fā)行與償還規(guī)模對(duì)比
數(shù)據(jù)來(lái)源：Wind, 中達(dá)證券研究
圖 51：12月境內(nèi)房地產(chǎn)信用債呈凈融資狀態(tài)
數(shù)據(jù)來(lái)源：Wind, 中達(dá)證券研究
圖 52：內(nèi)房海外債券發(fā)行規(guī)模環(huán)比有所回升
數(shù)據(jù)來(lái)源：Bloomberg, 中達(dá)證券研究
圖 53：內(nèi)房海外債券發(fā)行規(guī)模增降幅有所收窄
數(shù)據(jù)來(lái)源：Bloomberg, 中達(dá)證券研究
6. 重點(diǎn)政策回顧：供需兩側(cè)加快落地
地方密集調(diào)整限購(gòu)限售政策，頂層加大對(duì)供需兩端的支持力度。在需求側(cè)政策持續(xù)邊際改善的推動(dòng)下住房銷售有所改善，根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，12月單月銷售金額及面積分別環(huán)比上升約21.0%及42.4%;但由于2022年12月百?gòu)?qiáng)房企銷售額同降四成，銷售依然處于下滑階段，因此近期部分核心城市加入密集調(diào)整購(gòu)房政策，如南京同步下調(diào)商貸首付比及首套公積金利率、東莞等地取消限購(gòu)政策、重慶推出成渝都市圈在渝購(gòu)房享受同城待遇、廣州及成都等地二手房帶押過(guò)戶落地等，地方在需求端加大支持力度或有助于加速當(dāng)?shù)刈》渴袌?chǎng)消費(fèi)回升，帶動(dòng)銷售面逐步企穩(wěn)。供給端，融資端三支箭已陸續(xù)落地，2022年底證監(jiān)會(huì)亦提出“推進(jìn)央地合作增信共同支持民營(yíng)房企發(fā)債”;地方政策上，重慶允許部分房企的土地交款適當(dāng)展期，對(duì)于緩解企業(yè)的流動(dòng)性壓力起到了一定的積極作用;另一方面，土地政策的放松或可提高房企的拿地積極性，或有望改善房企開(kāi)發(fā)投資情況。
表 5：近期重點(diǎn)政策梳理，地方密集調(diào)整限購(gòu)限售政策，頂層加大對(duì)供需兩端的支持力度
數(shù)據(jù)來(lái)源：政府網(wǎng)站，新華網(wǎng)，人民網(wǎng)，中達(dá)證券研究
7. 投資建議
銷售端、融資端共同修復(fù)行業(yè)基本面，維持“強(qiáng)于大市”評(píng)級(jí)。2022年全年銷售觸底企穩(wěn)，需求側(cè)的加速落地為銷售復(fù)蘇提供強(qiáng)支撐，未來(lái)取消區(qū)域性限購(gòu)限售等政策有望擴(kuò)容。目前修復(fù)市場(chǎng)信心依然是激活需求端的關(guān)鍵因素之一，央行等多部委亦對(duì)行業(yè)融資進(jìn)行了積極表態(tài)，經(jīng)營(yíng)規(guī)模較大、業(yè)務(wù)覆蓋較廣、結(jié)構(gòu)穩(wěn)定的優(yōu)質(zhì)房企或率先企穩(wěn)。維持“強(qiáng)于大市”評(píng)級(jí)。
8. 風(fēng)險(xiǎn)提示
1)樓市調(diào)控政策或出現(xiàn)一定變動(dòng)，進(jìn)而影響上市公司經(jīng)營(yíng);
2)受內(nèi)外部環(huán)境影響，行業(yè)流動(dòng)性水平或出現(xiàn)一定波動(dòng);
3)上市公司經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)或存在一定不確定性。
關(guān)鍵詞：
