久期財(cái)經(jīng)訊，1月18日，標(biāo)普在一篇最新的報(bào)告中稱，政策對處于不利環(huán)境的國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)的支持正在擴(kuò)大。標(biāo)普認(rèn)為，刺激需求和允許股本融資的措施將有助于房企修復(fù)資產(chǎn)負(fù)債表。
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標(biāo)普信用分析師Fan Gao表示：“政府不斷擴(kuò)大的政策支持應(yīng)該有助于房企資產(chǎn)負(fù)債表的修復(fù)，重振受困的項(xiàng)目?！?/p>
政府已經(jīng)表示其正在加大支持的廣度。2023年1月10日，央行、銀保監(jiān)會(huì)與各大銀行聯(lián)合召開研討會(huì)，研究討論全國放貸方向。
研討會(huì)主要面對房地產(chǎn)開發(fā)商。監(jiān)管機(jī)構(gòu)隨后起草了21項(xiàng)工作，以“改善優(yōu)質(zhì)房企資產(chǎn)負(fù)債表”，但并未指明哪些房企為“優(yōu)質(zhì)房企”。值得注意的是，政府對這類公司的定義很寬泛：此類公司必須專注于房地產(chǎn)作為其核心業(yè)務(wù)，遵守法規(guī)，具備良好的資質(zhì)，并具有系統(tǒng)重要性。在標(biāo)普看來，這些要點(diǎn)表明，政府可能不再局限于向無違約記錄的房企提供支持。
Gao表示，盡管這21項(xiàng)工作要點(diǎn)涵蓋了與此前政策公告的許多相同內(nèi)容，但兩個(gè)高級別中央機(jī)構(gòu)的參與和詳細(xì)的行動(dòng)計(jì)劃表明，政府已將房地產(chǎn)行業(yè)的復(fù)蘇作為政策重點(diǎn)。
這些措施將與政府“保交樓”的目標(biāo)保持一致。事實(shí)上，在最近流動(dòng)性放松的提振下，部分受困房企的受阻項(xiàng)目已有進(jìn)展。例如2022年12月，國企華潤置地有限公司(China Resources Land Ltd.，簡稱“華潤置地”，01109.HK)收購了原屬于華夏幸福基業(yè)股份有限公司(China Fortune Land Development Co. Ltd.，簡稱“華夏幸?！保?00340.SH)的項(xiàng)目，從而使這些項(xiàng)目得以繼續(xù)。
政府最近對該行業(yè)的支持(“三支箭”)主要側(cè)重于供應(yīng)端?！暗谝恢Ъ焙汀暗诙Ъ敝饕菫榱嘶謴?fù)開發(fā)商的流動(dòng)性。
盡管這些舉措對房企有所幫助，但往往會(huì)增加其債務(wù)。近期的政策動(dòng)向集中在修復(fù)房企的資產(chǎn)負(fù)債表上。例如，最近允許房企在中國境內(nèi)市場出售股份的意義重大，這結(jié)束了對此類股權(quán)融資長達(dá)12年的暫停。自2022年12月批準(zhǔn)這一寬松政策以來，已有9家房企(包括民營房企和國企)宣布了在國內(nèi)市場發(fā)行股票的計(jì)劃。這可能會(huì)為這些房企打開股權(quán)融資渠道，幫助其改善資本結(jié)構(gòu)，減少對債務(wù)的過度依賴。
政策支持發(fā)力，房企仍需減少債務(wù)
標(biāo)普認(rèn)為，下一輪政策將以需求端為重點(diǎn)，旨在恢復(fù)購房者的信心。根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，2022年全國房地產(chǎn)銷售額為13.3萬億元人民幣，同比下降26.7%。在標(biāo)普看來，房企恢復(fù)土地收購將是該行業(yè)即將復(fù)蘇的重要信號。2022年，房企開工項(xiàng)目減少39.4%(以總建筑面積衡量)，房地產(chǎn)開發(fā)總投資下降10%。
為了應(yīng)對這種低迷，標(biāo)普預(yù)計(jì)政府將希望在未來3-6個(gè)月內(nèi)刺激更多需求。這將涉及各地方政府之間的廣泛協(xié)調(diào)。在對該行業(yè)最有利的情況下，“供給端”和“需求端”政策將無縫結(jié)合，形成一個(gè)積極強(qiáng)化的循環(huán)。健康的需求將提振開發(fā)商的銷售預(yù)期，促使他們進(jìn)行土地收購。
標(biāo)普并非低估該問題的嚴(yán)重性。國內(nèi)房地產(chǎn)復(fù)蘇模型可能是“L型”，最早將于下半年開始。根據(jù)央行的數(shù)據(jù)，截至2022年9月，僅開發(fā)商的未償還建設(shè)貸款就達(dá)到12.67萬億元人民幣。這將是一個(gè)龐大的去杠桿化項(xiàng)目，至少在2023年難以僅靠政策來解決。
“市場必須通過大幅改善的銷售、股權(quán)融資、一系列債務(wù)重組或上述所有措施來恢復(fù)?！睒?biāo)普信用分析師Esther Liu表示，“無論解決方案是什么，購房者和投資者都將是關(guān)鍵。”
本報(bào)告不構(gòu)成評級行動(dòng)。
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