久期財經(jīng)訊，1月18日，惠譽確認總部位于中國香港特區(qū)的領(lǐng)展房地產(chǎn)投資信托基金(Link Real Estate Investment Trust，簡稱“領(lǐng)展房產(chǎn)基金”，00823.HK)的長期發(fā)行人違約評級為“A”。展望穩(wěn)定?；葑u還確認其高級無抵押評級為“A”。
惠譽預(yù)計，領(lǐng)展房產(chǎn)基金的投資物業(yè)(IP) EBITDA利息覆蓋率將因利率上升而減弱，但其23財年(截至2023年3月)和24財年的財政年度仍將保持在3.5倍以上。杠桿率(以凈債務(wù)/投資物業(yè)資產(chǎn)之比衡量)在宣布收購新加坡零售資產(chǎn)后可能會上升，但仍低于30%的負面評級閾值。
(資料圖)
領(lǐng)展房產(chǎn)基金的評級受到其香港特區(qū)零售物業(yè)持續(xù)彈性的支撐。惠譽認為，領(lǐng)展房產(chǎn)基金穩(wěn)步增加了其房地產(chǎn)投資組合的地域多元化，但其杠桿率上升空間也有所收窄。
關(guān)鍵評級驅(qū)動因素
在新加坡的收購：領(lǐng)展房產(chǎn)基金于2022年12月28日宣布，其全資子公司已達成協(xié)議，以22億新加坡元收購新加坡的兩處郊區(qū)零售物業(yè)。這些資產(chǎn)在完工后將立即增加租金收入，并有助于領(lǐng)展房產(chǎn)基金的投資組合多元化。這些物業(yè)的入住率接近飽和，在疫情期間入住率保持穩(wěn)定?；葑u認為領(lǐng)展房產(chǎn)基金在管理社區(qū)零售資產(chǎn)方面的專業(yè)知識將有助于降低執(zhí)行風(fēng)險。
更高的杠桿率：領(lǐng)展房產(chǎn)基金的杠桿率從22財年的20.9%和21財年的17.2%上升至23財年上半年的22.1%。惠譽預(yù)計，在完成新加坡收購和此前宣布的對中國內(nèi)地物流資產(chǎn)的收購后，該公司23- 24財年的杠桿率將進一步上升至約27%。惠譽認為，債務(wù)融資的收購減少了領(lǐng)展房產(chǎn)基金的杠桿空間，但規(guī)模擴大且多元化程度提高的投資物業(yè)組合將改善其業(yè)務(wù)狀況。通過回收現(xiàn)有資產(chǎn)和引入資本合作伙伴，可能會減緩杠桿率上升的速度。
更低但穩(wěn)健的利息覆蓋率：惠譽預(yù)測該公司的投資物業(yè) EBITDA利息覆蓋率在24財年將降至3.5倍左右(截至23財年上半年的12個月內(nèi)：7.7倍)，并在25財年恢復(fù)至3.9倍左右，因為惠譽假設(shè)利率將在2023年達到峰值。截至2022年9月底，該公司44%的債務(wù)采用浮動利率。假設(shè)領(lǐng)展房產(chǎn)基金100%持有的新加坡資產(chǎn)，惠譽預(yù)計收購?fù)瓿珊笤摴镜目倐鶆?wù)將從2022年9月底的550億港元上升至690億港元。如果領(lǐng)展房產(chǎn)基金能夠在2023年上半年引入資本伙伴并完成部分資產(chǎn)回收，那么利息覆蓋率可能會好于惠譽的預(yù)期。
香港特區(qū)市場的彈性：領(lǐng)展房產(chǎn)基金的香港特區(qū)零售投資組合(專注于大眾市場、非自由支配(non-discretionary)的零售商)繼續(xù)顯示出彈性，在疫情期間的表現(xiàn)優(yōu)于整體零售市場。該公司的零售物業(yè)分布在香港特區(qū)的各個住宅區(qū)。總?cè)胱÷时３衷?7.5%的高位，租金回報率從2022財年的4.8%改善至2023財年上半年的8.5%?；葑u預(yù)計，隨著經(jīng)濟和消費者信心復(fù)蘇，其香港特區(qū)零售投資組合的表現(xiàn)將保持彈性。
收購增長將繼續(xù)：假設(shè)在保留了100%的新加坡資產(chǎn)并沒有任何資產(chǎn)回收的情況下，惠譽預(yù)測領(lǐng)展房產(chǎn)基金在2024財年投資物業(yè)EBITDA將從2022財年的85億港元增至98億-99億港元。管理層可能會繼續(xù)尋找收購機會，以擴大其投資組合?；葑u預(yù)計，受中國優(yōu)化防控政策后經(jīng)濟復(fù)蘇的推動，香港特區(qū)和中國內(nèi)地零售物業(yè)的租金在2023- 2025財年將出現(xiàn)低至中個位數(shù)的回升。
評級推導(dǎo)摘要
源自投資物業(yè)的具韌性的租金收入及在運營和資產(chǎn)增值方面的良好記錄對領(lǐng)展房產(chǎn)基金的評級形成支撐。領(lǐng)展房產(chǎn)基金的投資物業(yè)組合主要包括位于香港特區(qū)大型城市住宅區(qū)的購物中心。領(lǐng)展房產(chǎn)基金亦擁有位于中國內(nèi)地、澳大利亞和英國等一線城市的寫字樓物業(yè)及購物中心。
領(lǐng)展房產(chǎn)基金的投資物業(yè)價值為300億美元，EBTIDA規(guī)模為10億美元，與太古地產(chǎn)有限公司(Swire Properties Limited，簡稱“太古地產(chǎn)”，01972.HK，A/穩(wěn)定)的投資物業(yè)價值相似，但略低于新鴻基地產(chǎn)發(fā)展公司(Sun Hung Kai Properties Limited，簡稱“新鴻基地產(chǎn)”，00016.HK，A/穩(wěn)定)的水平。領(lǐng)展房產(chǎn)基金在新加坡完成收購后，其貸款/價值比率約為27%，高于太古地產(chǎn)，與新鴻基地產(chǎn)相當。2023財年上半年其投資物業(yè)EBITDA/總利息覆蓋率約為7-8倍，高于新鴻基地產(chǎn)。
關(guān)鍵評級假設(shè)
本發(fā)行人評級研究中惠譽的關(guān)鍵評級假設(shè)包括：
- 2023財年香港特區(qū)投資組合租金調(diào)升率為6%，2024-2025財年為5%;
- 2023- 2025財年香港特區(qū)零售物業(yè)和寫字樓的平均租用率為98%;
- 2023- 2025財年EBITDA利潤率約為72%;
- 2023- 2025財年的資本支出占營收的8%-10%;
- 在2023年3月底前完成對新加坡零售資產(chǎn)100%的收購;且
- 2023- 2025財年無資產(chǎn)處置或進一步收購。
評級敏感性
可能單獨或共同導(dǎo)致惠譽采取正面評級行動/上調(diào)評級的因素包括：
-惠譽預(yù)計短期內(nèi)不會對領(lǐng)展房產(chǎn)基金采取任何正面評級行動，因該公司以債務(wù)融資的收購策略將限制其財務(wù)狀況。
可能單獨或共同導(dǎo)致惠譽采取負面評級行動/下調(diào)評級的因素包括：
- 凈債務(wù)/投資物業(yè)資產(chǎn)的比率持續(xù)高于30%;
- 投資物業(yè)EBITDA/現(xiàn)金利息支出的比率持續(xù)低于3.5倍;
- 快于惠譽預(yù)期的業(yè)務(wù)擴張速度導(dǎo)致執(zhí)行風(fēng)險和財務(wù)風(fēng)險上揚
流動性和債務(wù)結(jié)構(gòu)
流動性充足：領(lǐng)展房產(chǎn)基金在2022年9月底持有現(xiàn)金21億港元，未使用的承諾性授信額度達132億港元。以投資級公司債券持有的資產(chǎn)規(guī)模約16億港元——惠譽將該項資產(chǎn)的70%視為現(xiàn)金。其流動資金足以覆蓋120億港元的短期債務(wù)。截至2022年9月底，該公司的投資物業(yè)價值為2,210億港元，這賦予該公司更高的財務(wù)靈活性。
發(fā)行人簡介
領(lǐng)展房產(chǎn)基金是亞洲最大的房地產(chǎn)投資信托基金，也是全球以市值計最大的專注于零售物業(yè)的房地產(chǎn)投資信托基金之一。該公司在香港特區(qū)擁有129處物業(yè)，零售物業(yè)內(nèi)部樓面面積為900萬平方英尺(80萬平方米)并擁有約57,000個停車位。截至2022年9月底，其所有物業(yè)的估值為2350億港元。
關(guān)鍵詞： 領(lǐng)展房地產(chǎn)投資信托基金
