過去的2022年，房地產(chǎn)行業(yè)規(guī)模高位回落，而去年以來的市場頹勢也延續(xù)至2023年。
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樓市低迷、市場需求及購買力不足，疊加春節(jié)期間房企推盤積極性普遍不高，1月樓市平淡開場，CRIC監(jiān)測的重點30城成交同環(huán)比降四成。
百強房企銷售業(yè)績?nèi)匀徊蝗輼酚^，TOP100房企1月僅實現(xiàn)銷售操盤金額3542.9億元，單月業(yè)績規(guī)模同比降低32.5%，環(huán)比降低48.6%，較2022年2月春節(jié)月的降幅也達到11.8%。
全國商品房銷售規(guī)模經(jīng)過5年的高位運行之后，在2022年下調(diào)筑底，行業(yè)下行并真正迎來負(fù)增長時代已成為共識，2023年行業(yè)規(guī)模的樂觀預(yù)期是止跌。
01、1月百強房企業(yè)績不及去年同期
2023年伊始，防控措施管控的全面松綁，使得春節(jié)假期返鄉(xiāng)置業(yè)初見端倪。但受樓市低迷、市場需求及購買力不足影響，房企銷售業(yè)績整體不及去年同期。
1月，TOP100房企僅實現(xiàn)銷售操盤金額3542.9億元，單月業(yè)績規(guī)模同比降低32.5%，環(huán)比降低48.6%，較2022年2月的降幅也達11.8%。百強房企全口徑銷售金額僅3967.6億元，業(yè)績規(guī)模同比降32.2%，環(huán)比下降47.7%。
從房企來看，1月操盤金額排名前三房企分別為保利發(fā)展、萬科地產(chǎn)和碧桂園，其中保利發(fā)展以275億元排在首位，同比增長6%，萬科地產(chǎn)和碧桂園操盤金額分別為274.1億元和256.5億元，同比分別下降17%和45%。
短期內(nèi)，市場的供求和成交不會出現(xiàn)明顯轉(zhuǎn)暖的跡象，整體銷售將保持低位運行。
02、百強房企各梯隊銷售門檻普降
房企之間的分化格局不斷加劇。
1月，百強房企各梯隊銷售門檻較去年同期均有不同程度降低，其中TOP30房企銷售門檻降幅最大，單月銷售操盤金額門檻為26.8億元，較去年同期下降了52.2%。
此外，TOP10房企銷售操盤金額門檻同比降低5.8%至107.5億元;TOP50房企的銷售操盤金額門檻為15.8億元，同比降幅也高達45.1%;TOP100房企的銷售操盤金額門檻降低45.7%至4.7億元。
目前的行業(yè)形勢下，央國企及部分優(yōu)質(zhì)民企發(fā)展韌性較強、中小房企競爭力不足，2023年房企格局將繼續(xù)分化。
03、二季度整體市場有望回升
1月管控全面解綁，中央“降首付、降利率”釋放利好預(yù)期，但傳統(tǒng)成交淡季穿插春節(jié)假期，整體房地產(chǎn)市場表現(xiàn)略顯平淡。
CRIC監(jiān)測的重點30城供應(yīng)顯著縮量，多數(shù)城市春節(jié)周無新盤上市，以去庫存為主。成交層面，環(huán)比下降41%，同比下降41%，與去年春節(jié)月(2021年2月)相比，降幅也達到6%。
分區(qū)域來看，長三角熱度走弱，僅滬杭等個別城市尚能保溫;大灣區(qū)僅深圳小幅回暖，廣佛莞惠珠延續(xù)筑底行情;環(huán)渤海地區(qū)成交穩(wěn)中有增，北京“一枝獨秀”，天津企穩(wěn);中西部地區(qū)持續(xù)分化，成都、西安等仍是“成交大戶”，重慶、武漢等局部城市輪動復(fù)蘇，而鄭州市場仍在筑底。
目前，行業(yè)深度調(diào)整或?qū)⑦M入收尾期，二季度整體市場有望回升，但不同城市分化格局還將延續(xù)。
具體而言，核心一二線上海、杭州、合肥、成都等或?qū)⑦M入需求透支后的短期瓶頸期，僅個別核心區(qū)位倒掛改善盤尚能熱銷。深圳、武漢等當(dāng)前市場已出現(xiàn)企穩(wěn)回升征兆，無論是來訪、認(rèn)購都將保持小幅回升態(tài)勢。
弱二線重慶、南寧、福州等客戶信心也逐步修復(fù)，若后期房企以價換量政策延續(xù)，成交還有進一步增長的可能。而對于蘇北、川渝等個別三四線城市雖然防控措施放開刺激短期返鄉(xiāng)置業(yè)需求釋放，但持續(xù)性仍存疑。
04、前三季度償債潮需警惕
市場回穩(wěn)緩慢、銷售業(yè)績不及去年同期的情況下，2023年前三季度，房地產(chǎn)企業(yè)還將面臨較大的償債壓力。
據(jù)CRIC監(jiān)測，前三季度到期債券總規(guī)模達到5528億元，同比增長6%。其中逾7成屬于民營房企，且償債壓力主要集中在一季度。
2022年末，中央層面多部門發(fā)文定調(diào)房地產(chǎn)市場、提振市場信心。信貸、債券、股權(quán)三方面“三箭齊發(fā)”全面支持房企融資，紓困方向也從此前“救項目”轉(zhuǎn)換至“救項目與救企業(yè)并存”。隨著融資渠道逐漸恢復(fù)，企業(yè)整體融資環(huán)境或?qū)⒂兴纳?，央國企及?yōu)質(zhì)民企將顯著受益。
但由于2021年以來房企發(fā)債量長期小于到期量，因此房企償債一直處于承壓狀態(tài)。相對于央國企而言，民營房企需更注意謹(jǐn)慎應(yīng)對，短期內(nèi)，企業(yè)運營改善的核心在于強化銷售端，耐心等待預(yù)期修復(fù)、需求端改善，市場筑底回升、銷售回款得到保障，才能真正走出困境。
全國商品房銷售規(guī)模經(jīng)過5年的高位運行之后，在2022年下調(diào)筑底，全年商品房銷售金額和銷售面積分別下降了26.7%和24.3%，同時，房地產(chǎn)開發(fā)投資以及企業(yè)投資積極性也均降至谷底，預(yù)計在宏觀經(jīng)濟環(huán)境發(fā)生明顯扭轉(zhuǎn)、銷售回暖之前，房企的投資都將延續(xù)非常謹(jǐn)慎的態(tài)度。
房地產(chǎn)行業(yè)下行，并真正迎來負(fù)增長時代已成為共識，2023年行業(yè)規(guī)模的樂觀預(yù)期是止跌。
2023年市場開局并不樂觀，行業(yè)調(diào)整期下，短期內(nèi)，企業(yè)運營改善的核心還是在于銷售端，在銷售回暖之前，仍應(yīng)保證貨量供應(yīng)，積極營銷、促進銷售去化及現(xiàn)金回籠;出險房企仍應(yīng)以保交付為主要目標(biāo)。長期來看，企業(yè)將回歸產(chǎn)品，加強產(chǎn)品力打造、持續(xù)關(guān)注產(chǎn)品升級迭代，才能在日趨加劇的行業(yè)競爭中強化發(fā)展優(yōu)勢。
附：2023年1月中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售排行榜TOP100
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