1月，樓市出現(xiàn)一些好的信號(hào)。
首先是二手房成交情況，重點(diǎn)11個(gè)城市二手房成交較去年春節(jié)月成交漲了29%，部分城市已出現(xiàn)回暖跡象。
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與此同時(shí)，新房市場(chǎng)成交雖表現(xiàn)平淡，但全國(guó)整體新房市場(chǎng)庫(kù)存情況略有好轉(zhuǎn)，重點(diǎn)30城庫(kù)存環(huán)比降2%。
實(shí)際上，從2022年三季度以來(lái)，二手房回穩(wěn)速度明顯比新房要快，直到2023年1月，二手房也保持著一定的成交熱度，而新房仍在筑底階段，但部分城市市場(chǎng)也存在一些轉(zhuǎn)好信號(hào)，比如天津，案場(chǎng)轉(zhuǎn)化率恢復(fù)常態(tài)。
2023年開(kāi)年，重點(diǎn)城市紛紛降房貸利率，最低可至3.7%，政策利好疊加需求修復(fù)，預(yù)計(jì)今年二季度市場(chǎng)將出現(xiàn)轉(zhuǎn)機(jī)。
01、1月新房成交較去年春節(jié)月跌6%
2023年首月樓市關(guān)鍵詞可以說(shuō)是平淡。
根據(jù)CRIC監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，1月30個(gè)監(jiān)測(cè)城市成交面積為1071萬(wàn)平方米，同比下降34%，環(huán)比下跌41%。對(duì)比2022年2月春節(jié)月，重點(diǎn)30城成交下降6%，聚焦春節(jié)周，重點(diǎn)30城成交規(guī)模更是創(chuàng)下2021年以來(lái)近三年同期新低。
無(wú)論是一線城市，還是二三線城市，新房成交同環(huán)比降幅仍在三成以上。
一線城市可謂是高位回落，四個(gè)城市總成交183萬(wàn)平方米，同環(huán)比均下降30%以上，僅北京保持一定成交熱度，樓市活躍度明顯提升，上海熱度轉(zhuǎn)降，認(rèn)籌率和觸發(fā)積分有明顯下滑，集中備案影響成交僅微跌9%，廣州尚屬筑底階段，市場(chǎng)暫無(wú)明顯起色。
二三線城市總成交僅887萬(wàn)平方米，環(huán)比下降42%，同比降34%，較去年春節(jié)月降7%。前期熱點(diǎn)城市成都、合肥、長(zhǎng)沙等熱度轉(zhuǎn)降，均迎來(lái)同環(huán)比齊跌。
值得關(guān)注的是，部分弱二線城市雖然成交數(shù)據(jù)暫未止跌，但是市場(chǎng)釋放出好轉(zhuǎn)信號(hào)，比如福州、重慶、天津，以天津?yàn)槔?，年末客戶信心明顯好轉(zhuǎn)，1月份案場(chǎng)轉(zhuǎn)化率在8%左右，基本恢復(fù)常態(tài)。
02、新房庫(kù)存環(huán)比降2%
新房市場(chǎng)還有一個(gè)比較好的信號(hào)，就是庫(kù)存略有好轉(zhuǎn)。
CRIC數(shù)據(jù)顯示，1月重點(diǎn)監(jiān)測(cè)的30個(gè)城市新房供求比為0.67，1月末庫(kù)存環(huán)比下降1.7%。主要原因是因供小于求，導(dǎo)致庫(kù)存情況整體有所改善。其中，短期供求比小于0.6的城市達(dá)到了18個(gè)，占比達(dá)到了六成。而北京、徐州、大連、福州和合肥則因供應(yīng)突出，1月末庫(kù)存環(huán)比漲幅明顯。
此外，上海、杭州、合肥和濟(jì)南四城庫(kù)存消化周期低于12個(gè)月。
而庫(kù)存消化周期達(dá)到2年以上的城市多達(dá)13個(gè)，其中鄭州消化周期最高，達(dá)到了82.7個(gè)月，此外大連、長(zhǎng)春消化周期也超過(guò)40個(gè)月，這些城市在恢復(fù)過(guò)程中仍然面臨較大的庫(kù)存壓力。
整體來(lái)看，1月全國(guó)整體新房市場(chǎng)庫(kù)存情況略有好轉(zhuǎn)，從春節(jié)月的供求情況來(lái)看，各房企在多數(shù)城市仍然保持審慎態(tài)度，順?shù)N加推下樓市消化壓力較低。
03、二手房成交較去年春節(jié)月漲29%
相比新房成交的平淡行情，多數(shù)城市二手房市場(chǎng)已有回暖跡象。
CRIC數(shù)據(jù)顯示，重點(diǎn)監(jiān)測(cè)的11個(gè)城市1月二手房成交規(guī)模預(yù)計(jì)達(dá)到360萬(wàn)平方米，同、環(huán)比分別下降21%和23%，但相較2022年2月春節(jié)月成交面積同比上漲29%。
從成交數(shù)據(jù)來(lái)看，1月青島和東莞二手房成交量均實(shí)現(xiàn)同比正增，而成都、蘇州、佛山、青島、杭州、東莞、深圳等9個(gè)城市成交量均超過(guò)2022年春節(jié)月。
但也不排除一些城市假性回暖，比如南京。1月南京二手房成交規(guī)模環(huán)比增加29%，這主要是受防控措施影響，2022年12月前期部分未過(guò)戶房源推遲至1月前兩周集中辦理，因此南京二手房市場(chǎng)呈現(xiàn)出假性回暖的情況。
但相較于新房市場(chǎng)，1月重點(diǎn)城市二手房帶看量和網(wǎng)簽規(guī)模均有不同幅度回升，同比降幅也明顯小于新房，預(yù)計(jì)，隨著防控優(yōu)化后購(gòu)房者對(duì)未來(lái)收入預(yù)期恢復(fù)信心，二手房市場(chǎng)率先由局部城市開(kāi)始回暖。
2023年1月，樓市成交雖然仍在下降，整體略顯平淡，但在中央和地方“降首付、降利率”利好之下，也釋放出一些好的信號(hào)，目前行業(yè)深度調(diào)整或?qū)⑦M(jìn)入收尾期，二季度整體市場(chǎng)有望回升。
在樓市復(fù)蘇過(guò)程中，二手房市場(chǎng)或率先由局部城市開(kāi)始回暖，而不同城市新房市場(chǎng)分化格局還將延續(xù)。
一部分城市或?qū)⑦M(jìn)入需求透支后的短期瓶頸期，比如核心一二線城市上海、杭州、合肥和成都，僅個(gè)別核心區(qū)位倒掛改善盤(pán)尚能保持熱度。深圳、武漢等當(dāng)前市場(chǎng)已出現(xiàn)企穩(wěn)回升信號(hào)，無(wú)論是來(lái)訪、認(rèn)購(gòu)都將保持小幅回升態(tài)勢(shì)。弱二線重慶、南寧、福州等客戶信心也逐步修復(fù)，后期若伴隨以價(jià)換量政策延續(xù)，成交還有進(jìn)一步增長(zhǎng)的可能。
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