投資要點
●二級市場表現(xiàn)：境內(nèi)地產(chǎn)債微跌，境外高收益地產(chǎn)債延續(xù)跌勢，市場走勢偏弱。2023年2月13日至19日，中證地產(chǎn)債指數(shù)下跌0.1%，中資美元房地產(chǎn)投資級債券指數(shù)下跌0.9%，中資美元房地產(chǎn)高收益?zhèn)笖?shù)下跌2.5%。截至2022年2月19日，觀察中境內(nèi)地產(chǎn)債平均收益率為7.03%，本周上升13個基點，中債估值平均凈價為93.46元，本周上漲0.03元。境外中資美元地產(chǎn)債平均收益率為47.29%，較上周末上升234個基點，彭博估值平均凈價為58.14元，較上周下跌0.95元。
●一級市場動態(tài)：本周發(fā)行額上升明顯，境內(nèi)地產(chǎn)發(fā)行12筆債券，境外無美元債發(fā)行。截至2023年2月19日，境內(nèi)地產(chǎn)行業(yè)共發(fā)行12筆債券，募集資金155.2億人民幣，平均期限3.4年，利率3.61%，以AAA級發(fā)行人為主。2只地產(chǎn)債待發(fā)行，含合肥地方國企興泰金控和民企卓越商業(yè)，計劃發(fā)行規(guī)模8億和4億，期限皆為3年，主體評級AAA。消息顯示，民企旭輝中期票據(jù)預(yù)計推遲發(fā)行。境外暫無地產(chǎn)債待發(fā)行。本周民營地產(chǎn)公司負(fù)面新聞較多，市場情緒仍弱。
(資料圖)
●行業(yè)基本面與政策跟蹤：商品房成交量趨穩(wěn)，二三線城市銷售環(huán)比改善，二手房成交復(fù)蘇明顯。各地加強消費貸監(jiān)管。截至2023年2月19日，30大中城市商品房周度累計成交面積為257.1萬平米，環(huán)比上升1.7%，同比下降6.1%。分城市級來看，一線城市成交面積61.6萬平米，環(huán)比下降8.5%，同比下降24.2%;二線城市成交面積138.3萬平米，環(huán)比上升5.4%，同比下降3.7%;三線城市成交面積57.1萬平米，環(huán)比上升5.5%，同比上升17.0%。二手房成交情況，14城二手房成交面積181.7萬平米，環(huán)比上升16.6%，同比上升89.5%。二手房成交回暖顯著。
投資建議
●境內(nèi)地產(chǎn)債在反彈后進(jìn)入調(diào)整階段，境外受到個別公司新聞影響走弱。預(yù)期在房地產(chǎn)銷售復(fù)蘇趨勢下，市場有望企穩(wěn)。行業(yè)復(fù)蘇預(yù)期加強，二級市場將再度具備投資價值，政策支持以及銷售復(fù)蘇趨勢將延續(xù)。2023年后續(xù)地產(chǎn)行業(yè)政策托底銷售和改善融資環(huán)境的方向難變，地產(chǎn)公司基本面和信用修復(fù)將繼續(xù)進(jìn)行。商品房銷售仍處于弱復(fù)蘇階段，二手房銷售已出現(xiàn)明顯改善趨勢。建議關(guān)注具備國資背景的混改企業(yè)投資機(jī)會，特別是境內(nèi)外收益率較高、利差較闊的主體。同時，建議持續(xù)跟蹤民營房企融資以及資產(chǎn)處置落地情況，基本面仍保持改善趨勢，關(guān)注收益率上行帶來的投資機(jī)會。建議關(guān)注標(biāo)的：碧桂園、新城、旭輝、中駿、遠(yuǎn)洋;其他可關(guān)注標(biāo)的：合景泰富、寶龍。
風(fēng)險
地產(chǎn)行業(yè)銷售超預(yù)期下行，融資落地情況不及預(yù)期。
1. 地產(chǎn)債二級市場表現(xiàn)
1.1 地產(chǎn)債境內(nèi)外二級市場指數(shù)周度表現(xiàn)
境內(nèi)地產(chǎn)債微跌，境外地產(chǎn)債延續(xù)下跌趨勢。2023年2月13日至2月19日，中證地產(chǎn)債指數(shù)下跌0.1%，Markit iBoxx中資美元房地產(chǎn)投資級債券指數(shù)下跌0.9%，Markit iBoxx中資美元房地產(chǎn)高收益?zhèn)笖?shù)下跌2.5%。年初至2月19日，中證地產(chǎn)債指數(shù)上漲2.5%，中資美元房地產(chǎn)投資級債券指數(shù)上漲4.4%，中資美元房地產(chǎn)高收益?zhèn)笖?shù)上漲10.0%。截至2023年2月19日，中證地產(chǎn)債指數(shù)收益率為23.0%，中資美元房地產(chǎn)投資級債券指數(shù)收益率為6.8%，中資美元房地產(chǎn)高收益?zhèn)笖?shù)收益率為26.9%。收益率較上周分別上升1.5個基點、上升0.3個基點和上升1.8個基點。
1.2 境內(nèi)外地產(chǎn)債期限收益率周度變化
境內(nèi)地產(chǎn)債平穩(wěn)，境外地產(chǎn)債延續(xù)回調(diào)趨勢。截至2022年2月19日，調(diào)整后境內(nèi)地產(chǎn)債平均收益率為7.03%，本周上升13個基點，中債估值平均凈價為93.46元，本周上漲0.03元。調(diào)整后境外中資美元地產(chǎn)債平均收益率為47.29%，較上周末上升234個基點，彭博估值平均凈價為58.14元，較上周下跌0.95元。
境內(nèi)高評級地產(chǎn)債短債跌幅明顯，1-2年期債券表現(xiàn)平穩(wěn)。截至2023年2月19日，境內(nèi)地產(chǎn)債AAA級到期收益率按到期時間分類，1年內(nèi)、1-2年、2-3年、3年以上到期收益率為6.89%、9.02%、8.71%、4.22%，本周變化+50.2BP、-18.0BP、+26.4BP、+5.4BP。AA+級到期收益率按到期時間分類，1年內(nèi)、1-2年、2-3年、3年以上到期收益率為7.97%、13.75%、11.72%、7.04%，本周變化+4.0BP、+5.4BP、+16.1BP、+2.3BP。其他評級到期收益率按到期時間分類，1年內(nèi)、1-2年、2-3年、3年以上到期收益率為7.69%、6.41%、9.75%、4.87%，本周變化+28.9BP、+0.2BP、+3.3BP、-0.6BP。
境外投資級地產(chǎn)債表現(xiàn)穩(wěn)定，高收益及無評級債續(xù)跌。截至2023年2月19日，境外地產(chǎn)債投資級到期收益率按到期時間分類，1年內(nèi)、1-2年、2-3年、3年以上到期收益率為7.1%、7.1%、6.8%、6.7%，本周變化+5.7BP、+16.2BP、+24.5BP、+2.9BP。高收益級債券到期收益率按到期時間分類，1年內(nèi)、1-2年、2-3年、3年以上到期收益率為49.8%、44.3%、44.1%、52.2%，本周變化+194.5BP、+224.7BP、+285.8BP、+430.6BP。無評級債到期收益率按到期時間分類，1年內(nèi)、1-2年、2-3年、3年以上到期收益率為52.4%、64.7%、57.5%、69.2%，本周變化+111.1BP、+340.7BP、+189.9BP、+411.7BP。
1.3 境內(nèi)外地產(chǎn)債漲跌幅榜
境內(nèi)地產(chǎn)債高評級發(fā)行人跌幅明顯，遠(yuǎn)洋、北票建投領(lǐng)跌，寶龍領(lǐng)漲。截至2022年2月19日，境內(nèi)地產(chǎn)債漲幅榜榜首中，AAA級債券21寶龍MTN001估值下行4075.9BP，AA+級債券20寶龍04估值下行1411.3BP，其他評級債券花樣年1B估值下行532.6BP。境內(nèi)地產(chǎn)債跌幅榜榜首中，AAA級債券21遠(yuǎn)洋控股PPN002估值上行3216.7BP，AA+級債券16北票建投債估值上行1196.8BP，其他評級債券20中天金融MTN001估值上行2318.1BP。
境外投資級地產(chǎn)債波動較緩，平安不動產(chǎn)、金輝、綠景領(lǐng)漲。截至2022年2月19日，境外地產(chǎn)債漲幅榜榜首中，投資級債券PINGRE 3 1/4 06/23/25估值收窄250.9BP，高收益級債JNHUIG 8.8 09/17/23估值收窄892.6BP，無評級債LVGEM 12 03/10/23收窄1480.7BP。境外地產(chǎn)債跌幅榜榜首中，投資級債券YUEXIU 3.8 01/20/31估值上行135.2BP，高收益級債YUZHOU 5 3/8 PERP估值上行3329.5BP，無評級債RONXIN 7.1 01/25/25估值上行2055.0BP。
2. 境內(nèi)外地產(chǎn)債一級市場周度情況
2.1 境內(nèi)外一級市場新發(fā)行情況
境內(nèi)地產(chǎn)債發(fā)行12筆共計155.2億人民幣債券，本周發(fā)行額上升明顯。截至2023年2月19日，境內(nèi)地產(chǎn)行業(yè)共發(fā)行12筆債券，募集資金155.2億人民幣，平均期限3.4年、利率3.61%，大部分為AAA級發(fā)行人。
本周境外無美元債發(fā)行。目前暫無其他民企進(jìn)行境外債融資計劃。
2.2 境內(nèi)外一級市場待或擬發(fā)行情況
待發(fā)行境內(nèi)地產(chǎn)債2筆，卓越商業(yè)擬再發(fā)行中債增擔(dān)保中期票據(jù)。截至2023年2月19日，2筆地產(chǎn)債待發(fā)行，含合肥地方國企興泰金控和民企卓越商業(yè)，計劃發(fā)行規(guī)模8億和4億，期限皆為3年，主體評級AAA。消息顯示，民企旭輝中期票據(jù)預(yù)計推遲發(fā)行。境外暫無地產(chǎn)債待發(fā)行。
2.3 地產(chǎn)公司信用風(fēng)險事件周度回顧
民企償債能力仍偏弱，旭輝境內(nèi)債價格異動，地產(chǎn)公司評級遭調(diào)整。本周信用風(fēng)險事件主要為華夏幸福和新城控股高管涉負(fù)面新聞、時代地產(chǎn)尋求增加寬限期、旭輝境內(nèi)債價格劇烈波動、金輝控股及中駿置業(yè)評級遭撤銷和下調(diào)。民營房地產(chǎn)現(xiàn)金流仍處于較為緊張狀態(tài)，債券價格波動劇烈，負(fù)面新聞影響整體市場情緒。
3. 地產(chǎn)行業(yè)周度動態(tài)
3.1商品房成交情況和百城住宅均價
30大中城市商品房成交量趨穩(wěn)，二線三線城市銷售環(huán)比改善。截至2023年2月19日，30大中城市商品房周度累計成交面積為257.1萬平米，環(huán)比上升1.7%，同比下降6.1%。分城市級來看，一線城市成交面積61.6萬平米，環(huán)比下降8.5%，同比下降24.2%;二線城市成交面積138.3萬平米，環(huán)比上升5.4%，同比下降3.7%;三線城市成交面積57.1萬平米，環(huán)比上升5.5%，同比上升17.0%。一線城市銷售放緩，二線三線城市銷售環(huán)比改善。
二手房成交持續(xù)回暖，一線及強二線城市復(fù)蘇明顯。截至2023年2月19日，14城二手房成交面積181.7萬平米，環(huán)比上升16.6%，同比上升89.5%。二手房成交回暖，北京、深圳、杭州二手房成交面積已超越去年同期水平，成都二手房成交面積同比上升明顯。
百城住宅均價環(huán)比下滑，一二線城市住宅均價漲幅放緩。2023年1月底，中國樣本住宅百城、一線城市、二線城市、三線城市每平米平均價格為16174.0元、43588.0元、14976.7元、10018.2元，同比變化-0.03%、+0.01%、+0.17%、-0.70%，環(huán)比變化-0.02%、-0.05%、-0.04%、-0.08%，均價環(huán)比保持下行，一二線均價同比增幅放緩。
3.2 房地產(chǎn)行業(yè)近期相關(guān)政策與新聞?wù)?/strong>
地方政府延續(xù)房地產(chǎn)業(yè)支持政策，中央政府部門提“房住不炒”。2023年2月以來可見地方政府對房地產(chǎn)業(yè)支持政策不斷，地方政府加強補貼政策促進(jìn)需求，金融機(jī)構(gòu)也在調(diào)整貸款政策。上周，統(tǒng)計局和財政部會議再度強調(diào)“房住不炒”。各地監(jiān)管部門嚴(yán)防消費貸流入樓市，維護(hù)房地產(chǎn)市場健康平穩(wěn)發(fā)展。
4. 投資建議
境內(nèi)地產(chǎn)債在反彈后進(jìn)入調(diào)整階段，境外受到個別公司新聞影響走弱，預(yù)期在房地產(chǎn)銷售復(fù)蘇趨勢下，市場有望企穩(wěn)。二級市場將再度具備投資價值，行業(yè)復(fù)蘇預(yù)期加強，政策支持以及銷售復(fù)蘇趨勢將延續(xù)。2023年后續(xù)地產(chǎn)行業(yè)政策托底銷售和改善融資環(huán)境的方向難變，地產(chǎn)公司基本面和信用修復(fù)將繼續(xù)進(jìn)行。商品房銷售仍處于弱復(fù)蘇階段，二手房銷售已出現(xiàn)明顯改善趨勢。建議關(guān)注具備國資背景的混改企業(yè)投資機(jī)會，特別是境內(nèi)外收益率較高、利差較闊的主體。同時，建議持續(xù)跟蹤民營房企融資以及資產(chǎn)處置落地情況，基本面仍保持改善趨勢，關(guān)注收益率上行帶來的投資機(jī)會。
5. 風(fēng)險
地產(chǎn)行業(yè)銷售超預(yù)期下行，融資落地情況不及預(yù)期。
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