專題視點(diǎn)
2022年是集中供地的第二個年份，在市場持續(xù)低迷、企業(yè)資金承壓下，投資拿地進(jìn)入新階段。除城投不斷的在各地“托底”外，頭部的央企以及地方國企幾乎“全年無休”。雖然受制于行業(yè)環(huán)境整體下行，投資力度較往年大幅下降，但依舊是土地市場的主力軍。相較之下，民企在這一波行業(yè)調(diào)整中受影響程度最大，高周轉(zhuǎn)、高杠桿下自身經(jīng)營出現(xiàn)問題，現(xiàn)金流的緊缺讓大部分企業(yè)投資停滯。
在核心城市補(bǔ)貨兩年之后，央國企能否在2023年集中供地繼續(xù)“高歌猛進(jìn)”?一方面取決于整體市場恢復(fù)程度，另一方面是近兩年所投資地塊的貨值、質(zhì)量及性價(jià)比。分析過去國央企拿地，可以看出：
【資料圖】
央企投資幾乎分布全年，地方國企“高開低走”，但均呈現(xiàn)投資集中于頭部房企的現(xiàn)象。央企中，保利、華潤、中海、招商等投資金額占60%以上，地方國企中建發(fā)、越秀、金地等是近兩年集中供地的“常客”。
分布上，央企聚焦一線且投資穩(wěn)健，地方國企城市集中度更高，2022年盈利空間大幅提升。央企投資更加在意控制地價(jià)占總成本的比例，地價(jià)房價(jià)比控制在更低的水平。地方國企雖然2021年的拿地盈利空間相對較低，但2022年有顯著提高。
此外，經(jīng)歷了兩年緩沖期的民企，能否在政策加持下迎來反轉(zhuǎn)，能否及時(shí)補(bǔ)貨也是市場關(guān)注的重點(diǎn)。
過去兩年在土地市場拿地的規(guī)模民企屈指可數(shù)，僅有濱江、龍湖、偉星等在大本營區(qū)域進(jìn)行納儲，但從地塊的分布和盈利來看，偏向核心區(qū)與盈利空間的提升無疑加大了這些房企拿地的底氣。
綜合而言，盡管2023年在已經(jīng)集中供地的城市中出現(xiàn)了一些民企的身影，如新城、建業(yè)等，但目前來看仍是個例，除了受到三支箭利好的部分民企尚有余力能夠在市場中拿地補(bǔ)貨外，多數(shù)已爆雷、躺平企業(yè)仍“難以翻身”，2023年上半年投資壓力依舊巨大。
01.國央企投資“大年” 但高度集中于頭部房企
作為集中供地的核心主力，央企拿地幾乎“全年無休”，地方國企則呈現(xiàn)“高快低走”的趨勢。兩類企業(yè)均呈現(xiàn)投資高度集中頭部房企的現(xiàn)象。央企中，保利、華潤、中海、招商等投資金額占60%以上，地方國企中建發(fā)、越秀、金地等是近兩年集中供地的“?？汀薄?/p>
1、央企投資占比持續(xù)高位震蕩，地方國企與城投形成“互補(bǔ)”
與城投、民企拿地大起大落相比，央企和地方國企在集中供地中的表現(xiàn)介乎于二者之間，既有一定的資金實(shí)力，又受到市場因素的影響，投資表現(xiàn)相對“震蕩”。
央企在多輪集中供地中，僅有2次投資金額占比低于20%，在城投拿地力度大增、民企幾乎隱身的情況下，央企拿地一直維持相對較大的力度。
地方國企拿地占比趨勢與城投則恰好形成互補(bǔ)，兩年拿地金額占比均表現(xiàn)為“高開低走”，一方面可能由于現(xiàn)金流的續(xù)航能力不足，另一方面則是地方國企的投資意愿也在隨市場降溫而下降。
02.央企聚焦一線投資穩(wěn)健 地方國企項(xiàng)目盈利空間提升
從央企、國企的選擇來看，偏好差異明顯。央企更注重穩(wěn)健投資和城市能級，聚焦在一線和準(zhǔn)一線城市，且投資更加在意控制地價(jià)占總成本的比例，地價(jià)房價(jià)比控制在更低的水平。地方國企投資城市集中度更高，雖然2021年的拿地盈利空間相對較低，但2022年有顯著提高。
1、央企投資更加“穩(wěn)健”，地方國企2022年盈利空間有所提升
由于2022年市場相對2021年更加冷卻，企業(yè)在2022年的拿地?zé)崆橄陆?，整體溢價(jià)率走低。而央企投資無疑顯得更“穩(wěn)健”，兩年平均溢價(jià)率分別為7%和5%，而地方國企兩年平均溢價(jià)率分別為13%和6%，市場溫度下降對地方國企投資的影響更加顯著。
盈利空間上，央企拿地平均地價(jià)房價(jià)比分別0.52和0.54，房價(jià)地價(jià)差分別為13176元/平方米和17094元/平方;地方國企的平均地價(jià)房價(jià)比為0.57和0.55，房價(jià)地價(jià)差則分別為11536元/平方米和19007元/平方米。
對比來看，兩類房企在2022年的拿地盈利空間都有所上升;但央企投資更加在意控制地價(jià)占總成本的比例，地價(jià)房價(jià)比控制在更低的水平;地方國企在2021年的投資相對來說盈利空間較低，2022年則有顯著提高。
03.民企投資幾乎停滯 僅限于大本營城市深耕
過去兩年在土地市場拿地的規(guī)模民企屈指可數(shù)，僅有濱江、龍湖、偉星等在大本營區(qū)域進(jìn)行納儲，但從地塊的分布和盈利來看，偏向核心區(qū)與盈利空間的提升無疑加大了這些房企拿地的底氣。
1、2021年首輪后民企拿地幾乎隱身，僅龍湖、濱江等積極拿地
集中供地以來，民企的表現(xiàn)可以說是“高位下落”。2021年集中供地第一輪出讓時(shí)民企拿地積極、表現(xiàn)突出，總拿地金額超過5000億元，占比高達(dá)40%;而后市場環(huán)境突變，從2021年的第二輪開始，民企投資便開始大幅萎縮，金額縮減至2000億元以下，占比同樣腰斬，且隨后一直到2022年末，民企投資也暫無好轉(zhuǎn)的跡象，在占比大部分時(shí)間都低于20%。
從歷次集中供地(由于參與第4-6輪集中供地參與的城市較少，因此2022年僅統(tǒng)計(jì)前三輪)中民企拿地金額TOP10房企以及拿地金額來看，主要呈現(xiàn)兩大特征：
一是2021年首輪以后，民企拿地金額十強(qiáng)的投資力度大幅下跌：2021年首輪中，融創(chuàng)以461億元成為拿地金額最高的民企，也創(chuàng)下民企單輪拿地金額最高記錄，而隨后幾輪融創(chuàng)都未上榜，旭輝以86億元位列第十，而十強(qiáng)門檻金額在隨后也快速下調(diào)，且降幅大于七成;
另外僅有龍湖、濱江、大華和偉星四家民企持續(xù)出現(xiàn)在TOP10榜單中，此類房企均屬于持續(xù)穩(wěn)健路線的房企，現(xiàn)金流相對穩(wěn)定，且從拿地分布來看，主要聚焦于深耕的大本營城市和區(qū)域，在集中供地中積極拿地屬于逆市補(bǔ)倉;而例如融創(chuàng)、碧桂園、新城等過去高速擴(kuò)張的民企，都僅在2021年首輪積極拿地，而后“續(xù)航”能力不足。
2、投資布局集中大本營區(qū)域，2022年市區(qū)投資占比提升5pct
在民企投資持續(xù)收斂的情況下，投資布局表現(xiàn)高度集中，拿地金額TOP5的城市占據(jù)了民企投資額的48%，杭州以1686億元位列第一，隨后上海、南京民企拿地金額也超過600億元，重慶、武漢民企投資額也超過400億元。
杭州作為大量浙系房企的重點(diǎn)布局區(qū)域，本土民企濱江、德信、眾安、中天美好等持續(xù)投資布局，是集中供地中民企投資相對最活躍的城市。且此類民企的布局戰(zhàn)略持續(xù)深耕浙江，在其他民企投資大幅萎縮、土地市場整體下行的階段，逆市增加杭州土儲，既能夠補(bǔ)充貨值，又能夠調(diào)整優(yōu)化土儲結(jié)構(gòu)。
上海民企投資同樣以本土的大華、寶華、大名城等房企為主，南京拿地最多的除了龍湖以外，還有新城、旭輝、弘陽等本土房企;重慶則有龍湖、金科等川渝房企積極拿地，以及不少郊區(qū)地塊由本土小開發(fā)商拿下，武漢與重慶民企拿地情況相似，本土小開發(fā)商拿地較多。
整體來看，目前仍在投資的民企布局也相對謹(jǐn)慎，基本不存在積極擴(kuò)張版圖的民企，除了像龍湖等已經(jīng)形成全國化布局的房企仍在各核心城市拿地，其他民企基本只在自己深耕區(qū)域的核心城市補(bǔ)倉，長三角作為本土民企比較多的區(qū)域，核心城市土地市場表現(xiàn)就相對積極。
在區(qū)域深耕的基礎(chǔ)上進(jìn)一步細(xì)化至區(qū)域分布來看，民企投資按金額來看基本呈現(xiàn)市區(qū)與郊區(qū)對半分的情況，由于市區(qū)地塊單價(jià)高于郊區(qū)，建面分布上市區(qū)占41%、郊區(qū)占59%。
規(guī)模相對較大的品牌民企如龍湖、濱江等拿地實(shí)際上大部分集中于市區(qū)，尤其核心熱點(diǎn)地塊，郊區(qū)地塊則主要由本土小型民企底價(jià)競得。
變化趨勢上看，2022年民企拿地市區(qū)地塊占比進(jìn)一步提升，市區(qū)投資金額占比從48%提升至53%，建面占比從39%提升至48%，在現(xiàn)金流緊張的情況下民企投資“把錢花在刀刃上”，即投資更加聚焦于優(yōu)質(zhì)、核心土儲。
以拿地最積極的龍湖、濱江為例：
濱江在集中供地城市中的拿地主要集中于杭州、南京和寧波三個長三角核心城市，其中在杭州市區(qū)拿地金額占比大56%，郊區(qū)拿地金額占44%，濱江這兩年在杭州拿地態(tài)度積極，不僅在上城區(qū)、西湖區(qū)、拱墅區(qū)等市區(qū)地段拿地，在余杭區(qū)、蕭山區(qū)也增加了大量土儲。作為2022年杭州銷售額第一的房企，濱江大量補(bǔ)充土儲、實(shí)現(xiàn)全方位布局，也有利于進(jìn)一步坐穩(wěn)杭州樓市的頭把交椅。
作為已經(jīng)實(shí)現(xiàn)全國化布局的品牌房企，龍湖拿地城市分布較廣，22個核心城市中龍湖拿地的城市多達(dá)16個，不僅在大本營成都、重慶有大量新增土儲，在長三角區(qū)域如杭州、合肥、無錫的拿地金額也較高。龍湖在杭州、重慶、合肥、蘇州等城市拿地主要集中于市區(qū)區(qū)域，但在青島、無錫上海拿地則全部位于郊區(qū)，在天津、成都、沈陽投資市區(qū)和郊區(qū)占比基本相近。
3、2022年盈利空間仍上漲，北京、上海、深圳、廈門拿地最賺
民企從2021年-2022年的集中供地中，以有銷售指導(dǎo)價(jià)的地塊來看，平均地價(jià)房價(jià)比為0.48，平均房價(jià)地價(jià)差為12828元/平方米，盈利空間處于較高的水平。
細(xì)化到不同輪次來看，民企2022年拿地的盈利空間還處于繼續(xù)上行的階段，第三輪集中供地的平均房價(jià)地價(jià)差達(dá)到18452元/平方米，主要是由于市場下行階段，多數(shù)地塊底價(jià)成交，且還有部分地塊經(jīng)歷了流拍后再度上架，出讓地價(jià)有所下調(diào)，以此給房企帶來更大的盈利空間，刺激房企投資。
城市方面，CRIC統(tǒng)計(jì)了有銷售指導(dǎo)價(jià)且民企拿地幅數(shù)較多的城市盈利空間情況，房價(jià)較高的城市如上海、深圳、北京和廈門的房價(jià)地價(jià)差較高，高于2萬元/平方米，且上海和深圳的房價(jià)地價(jià)差更是超過3萬元/平方米。這些城市價(jià)差空間更大，一方面提升了盈利空間，另一方面也有利于房企打造品質(zhì)型項(xiàng)目，提升樓市整體品質(zhì)。
反之長沙雖然地價(jià)房價(jià)比很低，但是由于整體房價(jià)不高，房價(jià)和地價(jià)之間的差值也較低，平均僅有7200元/平方米左右，項(xiàng)目要盈利需實(shí)現(xiàn)高周轉(zhuǎn)、快速去化，在目前的市場情況下，實(shí)現(xiàn)的難度較大。
雖然盈利空間增大，但在市場下行的階段，并未刺激房企積極競拍、高溢價(jià)拿地，民企投資持續(xù)謹(jǐn)慎，拿地溢價(jià)率變化情況與土地市場整體趨勢一致：在2021年首輪以后快速下滑，隨后一直處于低位震蕩，不超過5%。
城市層面，平均溢價(jià)率較高的城市有廈門、深圳、重慶、杭州、寧波等，溢價(jià)率較高的城市主要有兩類，一是經(jīng)濟(jì)基本面好、購買力強(qiáng)的城市，另一類則是土地成本較低的城市。其中廈門、深圳在2021年首輪暫時(shí)沒有限價(jià)，部分地塊成交溢價(jià)率超過40%，帶動了整體均值的大幅提升。反之，平均溢價(jià)率最低的是鄭州、青島、長春，民企拿地的溢價(jià)率不超過2%。
04.上半年投資壓力仍大 民企“缺錢”、地方平臺“缺動力”
2022年年底以來，盡管市場利好政策不斷，集中土拍也迎來規(guī)則的優(yōu)化，但對房企拿地的刺激作用我們認(rèn)為仍是“杯水車薪”。2023年首輪集中供地的表現(xiàn)決定了土地市場能否止跌回穩(wěn)，部分城市也推出了大量優(yōu)質(zhì)地塊以表“誠意”，但從2023年已經(jīng)拍過的城市來看，分化依舊顯著，盡管有民企參與，仍是個例。在城投疲于托底、民企現(xiàn)金流壓力仍未緩解下，僅有國央企是主力，而2023年上半年土地投資的壓力仍在。
1、2023年首輪集中供地“誠意滿滿”，預(yù)計(jì)央國企仍將是主力
2023年，隨著集中供地模式的優(yōu)化，各地為了吸引房企參與投資紛紛加大了優(yōu)質(zhì)地塊的供應(yīng)。從已公布供地計(jì)劃的部分城市來看，可謂是“誠意滿滿”，如蘇州首輪核心/重點(diǎn)板塊地塊占比 73%，長沙首批多宗地塊均位于稀缺位置，市中心、梅溪湖、洋湖等熱門片區(qū)均有優(yōu)質(zhì)地塊出讓。
在當(dāng)前市場筑底的關(guān)鍵時(shí)期，我們認(rèn)為2023年首輪集中供地的表現(xiàn)決定了土地市場能否止跌回穩(wěn)，結(jié)合近期不斷放松的地產(chǎn)政策來看，隨著銷售端的預(yù)期向好，預(yù)計(jì)2023年各城市首輪集中供地在優(yōu)質(zhì)地塊的推動下，土拍熱度或?qū)@著回升，形成銷售帶動投資回暖的良性循環(huán)。
但聚焦到企業(yè)層面，上半年投資的壓力仍然巨大。一方面是行業(yè)進(jìn)入新發(fā)展階段，不再強(qiáng)調(diào)高周轉(zhuǎn)、高杠桿和規(guī)模擴(kuò)張，尤其是目前“求生存”階段，第一要務(wù)仍是促銷售、回穩(wěn)現(xiàn)金流以及保交樓;另一方面，大多數(shù)企業(yè)資金緊缺的局面并未得到有效緩解，面對優(yōu)質(zhì)地塊仍是“有心無力”。
整體來看，國央企仍將會是接下來土地市場的主力，能夠穿越周期的資金及融資成本是其投資拿地的最大底氣，且在高能級城市地價(jià)、總價(jià)均較貴，也僅有國央企能夠在現(xiàn)階段“承受”。相較之下，城投開工能力、開工意愿都相對較低，連續(xù)兩年拿地之后托底壓力巨大。
2、民企投資全面復(fù)蘇難，僅限于受三支箭利好的企業(yè)能夠恢復(fù)拿地
值得注意的是，在2023年已經(jīng)開始的北京、杭州、鄭州、寧波四場土拍中，不乏部分民企現(xiàn)身。但整體來看，當(dāng)前民企投資不具備全面復(fù)蘇的基礎(chǔ)，大部分爆雷的房企已經(jīng)喪失了融資、拿地的功能，即便陷入沒有新貨值銷售難以回款的囧境，也再難在土地市場尤其是一二線土地市場投資。對于民企未來的投資格局，我們認(rèn)為部分如濱江、龍湖等財(cái)務(wù)狀況良好的企業(yè)拿地意愿仍然較高。此外，本土的小規(guī)模民企存在“撿漏”機(jī)遇，通過合作開發(fā)在核心城市分一杯羹。
當(dāng)然，雖然當(dāng)前民企拿地仍是個例，處于弱恢復(fù)的態(tài)勢，但在杭州等城市民企拿地也釋放了一定積極的信號。換而言之，經(jīng)過一年的深度調(diào)整后，以新城為代表的部分受到“三支箭”金融利好影響的房企，正逐步走出現(xiàn)金流危機(jī)，未來或?qū)⒂懈啻祟惙科笞哌M(jìn)土拍市場，帶動市場熱度回升。尤其是部分去年在集中供地沒有或少量拿地的民企，出于補(bǔ)倉需求會積極參與到競拍中。
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