報(bào)告要點(diǎn)
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事件描述：
克而瑞發(fā)布2023年2月房企銷(xiāo)售情況， TOP100房企前2月累計(jì)銷(xiāo)售金額同比下降12.5%，較1月降幅收窄19.2pct;2月單月銷(xiāo)售金額同比增速轉(zhuǎn)正，同比上升11.8%。
事件評(píng)論:
百?gòu)?qiáng)銷(xiāo)售環(huán)增約3成，銷(xiāo)售面延續(xù)修復(fù)態(tài)勢(shì)。從單月銷(xiāo)售來(lái)看，TOP100房企2月單月銷(xiāo)售金額為0.52萬(wàn)億元，環(huán)比上升29.8%;銷(xiāo)售面積為0.32億平方米，環(huán)比上升32.4%。累計(jì)銷(xiāo)售方面，2023年1-2月TOP100房企實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售額0.92 萬(wàn)億元，同比下降12.5%(2023年1月：下降31.7%);實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售面積0.56 億平方米，同比下降20.5%(2023年1月：下降36.4%)。2月百?gòu)?qiáng)房企銷(xiāo)售延續(xù)年后穩(wěn)步復(fù)蘇的趨勢(shì)，單月銷(xiāo)售環(huán)比回升。近期下調(diào)首套房貸利率等需求側(cè)政策持續(xù)推進(jìn)，為住房銷(xiāo)售復(fù)蘇提供一定支撐。
規(guī)模房企分化延續(xù)，國(guó)央企業(yè)績(jī)表現(xiàn)較好。累計(jì)銷(xiāo)售額方面，截至2023年2月末各規(guī)模房企累計(jì)銷(xiāo)售同比下降速度減緩，大型房企(累計(jì)銷(xiāo)售額前10名)銷(xiāo)售同比止跌，中型房企(累計(jì)銷(xiāo)售額11-50名)及小型房企(累計(jì)銷(xiāo)售額51-100名)累計(jì)同比分別下降16%、30%。單月銷(xiāo)售額方面，大中型房企同比增速轉(zhuǎn)正，同比分別上升27%、13%;小型房企同比下降19%，較1月降幅收窄22pct。2023年1-2月累計(jì)銷(xiāo)售額增速較快的房企為保利置業(yè)(+226%)、越秀地產(chǎn)(+185%)、金融街(+106%)、電建地產(chǎn)(+94%)、華發(fā)股份(+85%)。
融資范圍擴(kuò)大助力改善房企流動(dòng)性，地方政策加速落地激發(fā)住房需求釋放。本月頂層政策聚焦融資端，如央行拓展民企債券融資工具支持范圍、證監(jiān)會(huì)啟動(dòng)不動(dòng)產(chǎn)私募基金試點(diǎn)工作等，第二支箭、第三支箭相繼擴(kuò)容有望緩解短期內(nèi)流動(dòng)性緊張的問(wèn)題，或有助于進(jìn)一步防范頭部房企風(fēng)險(xiǎn)。地方需求側(cè)政策包括：1)購(gòu)房成本下降：常州、江蘇等地首套房貸利率下限已至3.8%，洛陽(yáng)、威海等地首套首付比例為20%等。2)激發(fā)潛在購(gòu)買(mǎi)力：武漢限購(gòu)區(qū)內(nèi)購(gòu)房家庭新增一個(gè)購(gòu)房資格，惠州商品房限售年限由3年調(diào)整為1年，贛州部分區(qū)域停止商品住房限購(gòu)政策等。3)保障購(gòu)房者權(quán)利：山東濰坊，河南鄭州、開(kāi)封擬推行現(xiàn)房銷(xiāo)售，該試點(diǎn)或?yàn)楹罄m(xù)其他城市的推廣提供參考意見(jiàn)。短期內(nèi)，供需兩端或持續(xù)松綁，部分銷(xiāo)售面復(fù)蘇較慢的二線城市在住房利率、限購(gòu)限售等方面仍有一定的調(diào)整空間。
投資建議：
2023年2月，受去年同期基數(shù)較小及供需政策影響，百?gòu)?qiáng)銷(xiāo)售觸底回升。當(dāng)前供給側(cè)延續(xù)了“防風(fēng)險(xiǎn)、保交樓、穩(wěn)地產(chǎn)”的大方向。但由于風(fēng)險(xiǎn)控制等原因，目前獲得融資支持的對(duì)象主要為優(yōu)質(zhì)頭部房企。需求側(cè)則著重激發(fā)合理住房需求的釋放，隨著融資端、銷(xiāo)售端進(jìn)一步改善或帶動(dòng)市場(chǎng)信心回升，進(jìn)而影響行業(yè)逐步回穩(wěn)。維持行業(yè)“強(qiáng)于大市”評(píng)級(jí)。
風(fēng)險(xiǎn)提示：調(diào)控政策及防控政策存不確定性;公司銷(xiāo)售結(jié)算或出現(xiàn)波動(dòng)。
報(bào)告正文
克而瑞發(fā)布2023年2月房企銷(xiāo)售情況， TOP100房企前2月累計(jì)銷(xiāo)售金額同比下降12.5%，較1月降幅收窄19.2pct;2月單月銷(xiāo)售金額同比增速轉(zhuǎn)正，同比上升11.8%。
百?gòu)?qiáng)銷(xiāo)售環(huán)增約3成，銷(xiāo)售面延續(xù)修復(fù)態(tài)勢(shì)。從單月銷(xiāo)售來(lái)看，TOP100房企2月單月銷(xiāo)售金額為0.52萬(wàn)億元，環(huán)比上升29.8%;銷(xiāo)售面積為0.32億平方米，環(huán)比上升32.4%。累計(jì)銷(xiāo)售方面，2023年1-2月TOP100房企實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售額0.92 萬(wàn)億元，同比下降12.5%(2023年1月：下降31.7%);實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售面積0.56 億平方米，同比下降20.5%(2023年1月：下降36.4%)。2月百?gòu)?qiáng)房企銷(xiāo)售延續(xù)年后穩(wěn)步復(fù)蘇的趨勢(shì)，單月銷(xiāo)售環(huán)比回升。近期下調(diào)首套房貸利率等需求側(cè)政策持續(xù)推進(jìn)，為住房銷(xiāo)售復(fù)蘇提供一定支撐。
圖1：2023年1-2月TOP100房企累計(jì)銷(xiāo)售額同比下降約12.5%
數(shù)據(jù)來(lái)源：克而瑞，中達(dá)證券研究
圖2：2023年2月TOP100房企單月銷(xiāo)售額同比上升約11.8%
數(shù)據(jù)來(lái)源：克而瑞，中達(dá)證券研究
圖3：2023年1-2月TOP100房企累計(jì)銷(xiāo)售面積同比下降約20.5%
數(shù)據(jù)來(lái)源：克而瑞，中達(dá)證券研究
圖4：2023年2月TOP100房企單月銷(xiāo)售面積同比下降約1.9%
數(shù)據(jù)來(lái)源：克而瑞，中達(dá)證券研究
規(guī)模房企分化延續(xù)，國(guó)央企業(yè)績(jī)表現(xiàn)較好。累計(jì)銷(xiāo)售額方面，截至2023年2月末各規(guī)模房企累計(jì)銷(xiāo)售同比下降速度減緩，大型房企(累計(jì)銷(xiāo)售額前10名)銷(xiāo)售同比止跌，中型房企(累計(jì)銷(xiāo)售額11-50名)及小型房企(累計(jì)銷(xiāo)售額51-100名)累計(jì)同比分別下降16%、30%。單月銷(xiāo)售額方面，大中型房企同比增速轉(zhuǎn)正，同比分別上升27%、13%;小型房企同比下降19%，較1月降幅收窄22pct。2023年1-2月累計(jì)銷(xiāo)售額增速較快的房企為保利置業(yè)(+226%)、越秀地產(chǎn)(+185%)、金融街(+106%)、電建地產(chǎn)(+94%)、華發(fā)股份(+85%)。
圖 5：規(guī)模房企分化延續(xù)，大型房企累計(jì)同比止跌
數(shù)據(jù)來(lái)源：克而瑞，中達(dá)證券研究
融資范圍擴(kuò)大助力改善房企流動(dòng)性，地方政策加速落地激發(fā)住房需求釋放。本月頂層政策聚焦融資端，如央行拓展民企債券融資工具支持范圍、證監(jiān)會(huì)啟動(dòng)不動(dòng)產(chǎn)私募基金試點(diǎn)工作等，第二支箭、第三支箭相繼擴(kuò)容有望緩解短期內(nèi)流動(dòng)性緊張的問(wèn)題，或有助于進(jìn)一步防范頭部房企風(fēng)險(xiǎn)。地方需求側(cè)政策包括：1)購(gòu)房成本下降：常州、江蘇等地首套房貸利率下限已至3.8%，洛陽(yáng)、威海等地首套首付比例為20%等。2)激發(fā)潛在購(gòu)買(mǎi)力：武漢限購(gòu)區(qū)內(nèi)購(gòu)房家庭新增一個(gè)購(gòu)房資格，惠州商品房限售年限由3年調(diào)整為1年，贛州部分區(qū)域停止商品住房限購(gòu)政策等。3)保障購(gòu)房者權(quán)利：山東濰坊，河南鄭州、開(kāi)封擬推行現(xiàn)房銷(xiāo)售，該試點(diǎn)或?yàn)楹罄m(xù)其他城市的推廣提供參考意見(jiàn)。短期內(nèi)，供需兩端或持續(xù)松綁，部分銷(xiāo)售面復(fù)蘇較慢的二線城市在住房利率、限購(gòu)限售等方面仍有一定的調(diào)整空間。
表 1：2月地方著重激發(fā)合理住房需求釋放，融資端再獲頂層支持
數(shù)據(jù)來(lái)源：政府網(wǎng)站，中達(dá)證券研究
表 2：2023年2月房企銷(xiāo)售情況，保利置業(yè)、越秀地產(chǎn)等累計(jì)銷(xiāo)售金額增速居前
數(shù)據(jù)來(lái)源：克而瑞，中達(dá)證券研究
投資建議：
2023年2月，受去年同期基數(shù)較小及供需政策影響，百?gòu)?qiáng)銷(xiāo)售觸底回升。當(dāng)前供給側(cè)延續(xù)了“防風(fēng)險(xiǎn)、保交樓、穩(wěn)地產(chǎn)”的大方向。但由于風(fēng)險(xiǎn)控制等原因，目前獲得融資支持的對(duì)象主要為優(yōu)質(zhì)頭部房企。需求側(cè)則著重激發(fā)合理住房需求的釋放，隨著融資端、銷(xiāo)售端進(jìn)一步改善或帶動(dòng)市場(chǎng)信心回升，進(jìn)而影響行業(yè)逐步回穩(wěn)。維持行業(yè)“強(qiáng)于大市”評(píng)級(jí)。
風(fēng)險(xiǎn)提示：
1.行業(yè)調(diào)控及融資政策或存在一定不確定性，影響上市公司銷(xiāo)售業(yè)績(jī);
2.宏觀經(jīng)濟(jì)波動(dòng)可能對(duì)行業(yè)內(nèi)企業(yè)經(jīng)營(yíng)造成一定影響;
3.防控措施具有不確定性。
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