2月28日，中國(guó)奧園公布了最新的債務(wù)重組進(jìn)展。
根據(jù)公告，中國(guó)奧園已經(jīng)與部分主要境外債權(quán)人達(dá)成中期債務(wù)靜止協(xié)議，支持奧園進(jìn)行全面?zhèn)鶆?wù)重組及引進(jìn)戰(zhàn)投，同意暫緩償還債務(wù)安排，并承諾不采取任何強(qiáng)制執(zhí)行行動(dòng)，以確保運(yùn)營(yíng)穩(wěn)定。
2023年以來(lái)，隨著樓市復(fù)蘇進(jìn)程加快，房企債務(wù)重組進(jìn)程也明顯提速。
(相關(guān)資料圖)
在奧園之前，2月初，華夏幸福發(fā)布境外美元債49.6億美元以新債券向債權(quán)人分配的方式實(shí)施重組交割。
不只這兩家，中梁控股和祥生控股均債務(wù)展期紛紛迎來(lái)新進(jìn)展。而更早之前，融創(chuàng)、龍光、富力的境內(nèi)債務(wù)重組方案也獲得通過(guò)。
債務(wù)重組成為出險(xiǎn)房企化解流動(dòng)性壓力的突破口。
隨著樓市復(fù)蘇，行業(yè)信心正在積極重建。出險(xiǎn)房企債務(wù)重組按下“快進(jìn)鍵”也給行業(yè)帶來(lái)積極信號(hào)，展期或重組方案通過(guò)后，為企業(yè)經(jīng)營(yíng)調(diào)整、重回健康軌道爭(zhēng)取了寶貴的時(shí)間。
01、為企業(yè)回歸正軌爭(zhēng)取時(shí)間
自2021年下半年以來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)下行，多家房企陸續(xù)出現(xiàn)流動(dòng)性問(wèn)題。
自此，出險(xiǎn)房企開(kāi)始了長(zhǎng)時(shí)間的自救，至2023年，在解決債務(wù)問(wèn)題方面取得了積極的進(jìn)展，部分企業(yè)對(duì)到期債務(wù)采取逐個(gè)展期方式獲得成功，也有一部分房企在境內(nèi)境外債方面取得整體展期成功。
比如，富力實(shí)現(xiàn)了境內(nèi)外債券467億元人民幣展期，而龍光、融創(chuàng)分別實(shí)現(xiàn)了境內(nèi)債223.6億元人民幣、160億元人民幣的整體展期，此外華夏幸福49.6億美元的境外債也整體展期。
我們看了下，展期加權(quán)平均期限均達(dá)到了3年及以上。
也就是說(shuō)，展期方案通過(guò)后，將有效緩解其未來(lái)至少3年以上的流動(dòng)性壓力，為企業(yè)經(jīng)營(yíng)調(diào)整、回歸健康軌道爭(zhēng)取了時(shí)間。
但債務(wù)展期也讓房企付出了不小大代價(jià)，比如中國(guó)奧園，將對(duì)同意暫緩償債安排的債權(quán)人支付同意費(fèi)，金額約為欠付該債權(quán)人的境外債務(wù)本金額的0.25%或0.5%。
債務(wù)展期成功之后，為保證企業(yè)回歸正常，此類(lèi)房企仍需努力減債、降杠桿。
02、多管齊下減債降杠桿
債務(wù)重組只是回歸正軌的第一步。
在債務(wù)展期方面的努力之外，企業(yè)也努力通過(guò)銷(xiāo)售回款端實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金回流，其中包括融創(chuàng)、奧園、富力、華夏幸福等近期均加快了項(xiàng)目紓困以及資產(chǎn)處置速度。
通過(guò)加快處置資產(chǎn)、項(xiàng)目讓渡股權(quán)、引入戰(zhàn)投等多種方式加快項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)進(jìn)度，從而優(yōu)化企業(yè)的債務(wù)情況，實(shí)現(xiàn)減債降杠桿。
為降低負(fù)債規(guī)模、實(shí)現(xiàn)自救，最主流的方式是通過(guò)處置資產(chǎn)回流資金，包括寫(xiě)字樓、商業(yè)等存量資產(chǎn)、變現(xiàn)周期較長(zhǎng)的項(xiàng)目、多元化板塊的收縮如物業(yè)公司股權(quán)等。比如今年2月份，中國(guó)奧園將物業(yè)公司奧園健康29.9%股權(quán)折價(jià)出讓給廣州國(guó)資，回流資金2.56億港元，此次交易還附帶條款買(mǎi)方還需與奧園訂立舊改合作協(xié)議，也將有利于奧園的舊改項(xiàng)目的推進(jìn)。
優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目引入國(guó)資企業(yè)或者AMC基金戰(zhàn)投，回流資金同時(shí)為項(xiàng)目引入融資，加快項(xiàng)目開(kāi)發(fā)促進(jìn)銷(xiāo)售回款。
通過(guò)讓渡部分股權(quán)引入項(xiàng)目戰(zhàn)投，可以實(shí)現(xiàn)回流資金且獲得項(xiàng)目融資，推動(dòng)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)，這些優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目此前沉淀了部分資金和債務(wù)，他們的未來(lái)入市盤(pán)活也將助力企業(yè)增加銷(xiāo)售回款且降低債務(wù)規(guī)模。
而對(duì)于部分已經(jīng)實(shí)現(xiàn)前期部分出售的項(xiàng)目，積極取得地方政府的支持，獲得紓困基金融資助力項(xiàng)目保交樓，加快項(xiàng)目結(jié)算以及銷(xiāo)售回款。
03、恢復(fù)“造血”能力是關(guān)鍵
不過(guò)值得注意的是，雖然債務(wù)重組可以在一定程度上緩解流動(dòng)性壓力，但其本質(zhì)還只是輔助手段。
無(wú)論是展期還是債轉(zhuǎn)股，任何方式的重組都只能緩解燃眉之急，想要根本地解決流動(dòng)性危機(jī)、擺脫困境重回經(jīng)營(yíng)正軌仍然任重道遠(yuǎn)。
重組之后，企業(yè)運(yùn)營(yíng)改善的核心還是在于銷(xiāo)售端，修復(fù)基本盤(pán)、依靠銷(xiāo)售回款恢復(fù)自身“造血能力”是關(guān)鍵。
目前，無(wú)論是市場(chǎng)端還是融資端，房地產(chǎn)市場(chǎng)利好政策頻傳，2月百?gòu)?qiáng)房企銷(xiāo)售業(yè)績(jī)同環(huán)比雙增長(zhǎng)，也為接下來(lái)房企銷(xiāo)售回款注入信心。當(dāng)下，對(duì)于出險(xiǎn)房企而言，保交付仍是主要目標(biāo)，保證貨量供應(yīng)、積極營(yíng)銷(xiāo)、促進(jìn)銷(xiāo)售去化及現(xiàn)金回籠。同時(shí)等待市場(chǎng)預(yù)期改善、需求端信心修復(fù)以及購(gòu)買(mǎi)力的企穩(wěn)回升。
實(shí)際上，債券的展期成功確實(shí)給了企業(yè)喘息的機(jī)會(huì)，但房企重回正軌仍需要很長(zhǎng)一段時(shí)間。
在當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境整體回暖趨勢(shì)下，出險(xiǎn)房企也需要重回市場(chǎng)。面對(duì)債務(wù)壓力，通過(guò)加快折價(jià)出售資產(chǎn)、優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目讓渡股權(quán)等方式，實(shí)現(xiàn)資金回籠;同時(shí)對(duì)項(xiàng)目紓困，讓項(xiàng)目銷(xiāo)售加快盤(pán)活。根本上來(lái)講，企業(yè)想要回歸正常經(jīng)營(yíng)發(fā)展軌道，恢復(fù)“造血”能力才是關(guān)鍵。
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