2023年2月多城二手房成交激增。
北京、上海等城市剛需房帶看量顯著上升，已超過1月和12月;成都2月二手房成交同、環(huán)比分別上升146.08%和79.72%，排重點(diǎn)關(guān)注城市前列;青島、杭州、深圳、廈門等城市同、環(huán)比也出現(xiàn)較大漲幅。
【資料圖】
2023年至今，受前期剛需需求擠壓釋放、部分城市政策利好以及部分優(yōu)質(zhì)剛需房以較低價(jià)格掛牌入市影響，整體二手房市場(chǎng)已經(jīng)出現(xiàn)回暖。
從目前來看，部分城市二手房市場(chǎng)成交短期已好于新房市場(chǎng)，后續(xù)有望反哺新房市場(chǎng)，刺激新房市場(chǎng)剛需和改善項(xiàng)目銷售回暖。
01、多城二手房成交激增，成都月成交面積創(chuàng)近5年新高
CRIC數(shù)據(jù)顯示，2023年2月16個(gè)重點(diǎn)城市二手房成交體量約652萬平方米，同、環(huán)比分別上升122%和54%;前2月累計(jì)成交超1000萬平方米，累計(jì)同比上漲41%。
其中，成都、青島、杭州、深圳、廈門等城市同、環(huán)比出現(xiàn)較大漲幅。
2023年2月，最火熱的當(dāng)屬成都二手房市場(chǎng)。2月，成都二手房成交194.23萬平方米，同、環(huán)比分別上升146.08%和79.72%。不僅為16個(gè)重點(diǎn)關(guān)注城市中最高，也是成都2018年至今月度最高值。
克而瑞四川區(qū)域負(fù)責(zé)人表示，成都二手房如此火熱的原因，主要?dú)w于三點(diǎn)：
首先是成都市場(chǎng)節(jié)后供銷關(guān)系的不平衡。2022年底疫情全面解綁，積壓了三年的大量大西部購(gòu)房者涌入成都市場(chǎng)，在需求被釋放的同時(shí)，2023年新房市場(chǎng)1-2月的供應(yīng)量?jī)H為73.21萬平方米和62.70萬平方米，而成都疫情未解綁前月度平均新房去化在120萬平方米以上，這就造成了供不應(yīng)求的局面，部分購(gòu)房者自然轉(zhuǎn)入二手房市場(chǎng)。
其次，新房市場(chǎng)無論是面積段還是總價(jià)段都以改善為主。對(duì)于首置剛需購(gòu)房者來說，主城區(qū)仍有大量總價(jià)200萬/套以下的二手房房源，因此大量剛需客戶扎堆轉(zhuǎn)入二手房市場(chǎng)。
最后一個(gè)原因是信貸關(guān)系。過去很長(zhǎng)一段時(shí)間，成都二手房，尤其是建造時(shí)間較久的老房源，銀行按揭比例和利率都非常高，成都曾經(jīng)是全國(guó)市場(chǎng)利率最高的城市之一，二套房房貸利率甚至高于6%，但現(xiàn)在無論按揭比例和利率都出現(xiàn)了下調(diào)，這對(duì)二手房的觸動(dòng)非常大。
02、部分城市二手房好于新房，北京、上海走量不漲價(jià)
對(duì)比2023年2月部分二手房成交熱點(diǎn)城市的新房數(shù)據(jù)來看，部分城市二手房市場(chǎng)成交短期好于新房市場(chǎng)。
如北京，2023年2月二手房成交132.49萬平方米，同環(huán)比分別上升78.31%和74.80%，與此同時(shí)，2023年2月北京一手住宅成交43.36萬平方米，同環(huán)比分別上升52.38%和8.16%，二手房無論成交面積還是同環(huán)比漲幅都更高。
但從成交均價(jià)來看，雖然北京2月二手房成交面積出現(xiàn)了明顯上升，但成交均價(jià)變化不大，為30264元/平方米，環(huán)比上升0.84%，同比下降2.32%。
由此可見，雖然北京二手房成交量出現(xiàn)了上升，但價(jià)格仍在相對(duì)低位。
上海市場(chǎng)也是如此，2023年2月，上海二手房成交19126套，同比上漲50.56%，環(huán)比上漲137%。但整體市場(chǎng)仍在以價(jià)換量。
某品牌中介告訴我們，2月正逢上海2022年八批次尾盤和2023年一批次認(rèn)籌“交接”期，有不少業(yè)主近期掛牌是為了置換“打新”，由于要趕新房供應(yīng)周期，因此部分業(yè)主價(jià)格是可以商量的：“大概有5%-10%的議價(jià)空間，大家還是相對(duì)理性的?！?/p>
需要注意的是，上海2023年接下來仍有大量新房供應(yīng)量入市，屆時(shí)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)勢(shì)必將變得更加激烈，二手房支撐力或?qū)⒉蛔?，目前的熱度是否延續(xù)，還需要觀察。
03、前期積壓需求集中入市，政策利好降低了購(gòu)房門檻
從目前二手房市場(chǎng)的回暖來看，主要為以下原因：
第一，前期積壓剛需購(gòu)房需求集中回流入市。二手房與新房最大的區(qū)別在于每一套房子的情況都各不相同，需要持續(xù)帶看和實(shí)地對(duì)比，隨著疫情的全面放開，中介門店到訪客戶量激增，原本壓抑的需求被極大程度釋放，從而推動(dòng)了短期市場(chǎng)的升溫。
第二，部分城市實(shí)行“帶押過戶”后置換改善需求釋放，2022年底多個(gè)城市落地執(zhí)行二手房“帶押過戶”，北京試行“連環(huán)單”業(yè)務(wù)并行辦理。政策利好之下，不僅縮短了二手房交易周期，也降低了二手房置換成本，極大程度激活了二手房市場(chǎng)。
第三，一部分優(yōu)質(zhì)剛需房以較低價(jià)格掛牌入市。從整體掛牌情況來看，不僅掛牌量在上升，房源質(zhì)量也在上升，業(yè)主“出貨心態(tài)”較強(qiáng)。
第四，市場(chǎng)貸款利率下降以及信貸資質(zhì)的放款，降低了客戶的購(gòu)房門檻。
整體而言，目前部分重點(diǎn)城市二手房帶看量與網(wǎng)簽規(guī)模均有顯著幅度回升，這既有防控措施優(yōu)化迎來的補(bǔ)償性需求釋放，亦有政策利好疊加刺激市場(chǎng)恢復(fù)。
這些城市二手房市場(chǎng)的回暖也側(cè)面論證了居民購(gòu)房信心正在逐步修復(fù)，這為后期新房市場(chǎng)回暖奠定了良好的基礎(chǔ)。
但需要注意的是，目前大部分城市新房供應(yīng)尚屬低位，市場(chǎng)面臨供應(yīng)空窗期，3月預(yù)期將迎來一波集中供應(yīng)，屆時(shí)二手房熱度是否還能持續(xù)，還需持續(xù)觀察
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