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久期財(cái)經(jīng)訊，3月7日，標(biāo)普在一份報(bào)告中表示，香港置地控股有限公司(Hongkong Land Holdings Ltd.，簡(jiǎn)稱“香港置地”，標(biāo)普：A/穩(wěn)定/NR)的實(shí)力將足以抵御房地產(chǎn)市場(chǎng)的波動(dòng)，平穩(wěn)度過(guò)低迷期。
香港置地在香港特區(qū)和新加坡的高品質(zhì)寫(xiě)字樓及零售業(yè)務(wù)組合，將支持其總部位于香港特區(qū)的物業(yè)出租及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的收益。2022年，該公司全地區(qū)的投資物業(yè)貢獻(xiàn)了約70%的扣除企業(yè)開(kāi)支前的基本營(yíng)業(yè)利潤(rùn)。
即便由于物業(yè)續(xù)約時(shí)租金下降，租金復(fù)歸率出現(xiàn)中等負(fù)值，香港置地位于香港特區(qū)中環(huán)的寫(xiě)字樓組合的經(jīng)營(yíng)表現(xiàn)仍將在2023年保持彈性。截至2022年底，該物業(yè)組合的空置率已由2021年底的4.9%降至4.7%。盡管香港特區(qū)中環(huán)寫(xiě)字樓的競(jìng)爭(zhēng)加劇，但香港置地結(jié)構(gòu)良好的租約到期情況(平均租約到期期限為四年)將有助緩沖租金收入的波動(dòng)。
在新加坡，租金復(fù)歸率持續(xù)為正和較低的空置率也將有助于維持香港置地的寫(xiě)字樓組合彈性。
2023年，香港特區(qū)重新開(kāi)放將改善該公司的中環(huán)零售組合的租賃條件。隨著租戶的經(jīng)營(yíng)狀況改善，標(biāo)普預(yù)計(jì)該公司的臨時(shí)租金減免幅度將會(huì)下降，從而減輕其租金收入壓力。2022年，該公司向目標(biāo)零售和餐飲業(yè)租戶提供的臨時(shí)租金減免約占平均凈租金的7%，低于2020年的23%。
2023年中國(guó)實(shí)體房地產(chǎn)市場(chǎng)的復(fù)蘇程度，將令標(biāo)普對(duì)香港置地發(fā)展業(yè)務(wù)的前景有更清晰的認(rèn)識(shí)。中國(guó)政府已經(jīng)實(shí)施了支持措施，并比預(yù)期更早地取消了疫情限制。鑒于其強(qiáng)大的品牌知名度和對(duì)一線城市的關(guān)注，香港置地將在市場(chǎng)上處于有利地位，能夠抓住由此產(chǎn)生的銷售復(fù)蘇。
對(duì)于利率上升的問(wèn)題，香港置地有足夠的緩沖空間。該公司半數(shù)以上的債務(wù)為固定利率，平均長(zhǎng)期債務(wù)期限為5.8年。其平均利息成本在2022年小幅上升了約20個(gè)基點(diǎn)，達(dá)到3.3%。EBITDA利息保障倍數(shù)保持穩(wěn)健，2022年約為4.8倍，而2021年為5.5倍。
為了保持資本穩(wěn)定，在2022年下半年略微削減債務(wù)后，預(yù)計(jì)香港置地將在2023年將新投資減少到2017-2022年的年平均水平以下。此外，標(biāo)普相信，該公司將在2023年對(duì)股東回報(bào)計(jì)劃保持嚴(yán)格的態(tài)度。此舉將有助于香港置地管理杠桿率，以度過(guò)后新冠后時(shí)代的艱難環(huán)境。標(biāo)普預(yù)計(jì)，未來(lái)兩年，香港置地的營(yíng)運(yùn)現(xiàn)金流和債務(wù)的比例將從2022年11%-12%的水平逐步改善。
本報(bào)告不構(gòu)成評(píng)級(jí)行動(dòng)。
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