2023年3月7日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長倪虹在十四屆全國人大一次會(huì)議第二場“部長通道”接受記者采訪時(shí)表示：基于市場供給和需求、市場預(yù)期、政策落實(shí)三方面原因?qū)Ψ康禺a(chǎn)市場的企穩(wěn)回升充滿信心。
2022年下半年至今，整個(gè)房地產(chǎn)市場壓力巨大，關(guān)鍵指標(biāo)連續(xù)多個(gè)月下滑，經(jīng)歷了13個(gè)月的負(fù)增長后，2023年1、2月份全國商品房銷售轉(zhuǎn)正。
截至目前，市場上確實(shí)已經(jīng)出現(xiàn)部分企穩(wěn)信號。
【資料圖】
我們認(rèn)為，目前復(fù)蘇是局部的，不穩(wěn)定的，仍需溫和的政策保駕護(hù)航，使行業(yè)盡快回歸平穩(wěn)健康的良性發(fā)展軌道。
01、住建部：對房地產(chǎn)市場企穩(wěn)回升充滿信心
“年初我說對房地產(chǎn)市場企穩(wěn)回升‘很有信心’，現(xiàn)在我要回答‘充滿信心’?！?023年3月7日，全國兩會(huì)第二場“部長通道”上，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長倪虹接受媒體采訪時(shí)說。
倪虹對房地產(chǎn)市場的企穩(wěn)回升充滿信心的原因主要基于三個(gè)方面：
1、從市場供給和需求看
防控措施取得決定性勝利，防控政策也作了優(yōu)化和調(diào)整，可以說對房地產(chǎn)供需兩端都發(fā)生了積極影響。供給方面，住房項(xiàng)目復(fù)工率大大提高;從需求看，售樓處看房量在大幅提升，成交量也有明顯改善。
2、從市場預(yù)期來看
1月和2月，全國商品房銷售結(jié)束了13個(gè)月的負(fù)增長。雖然70個(gè)大中城市的房價(jià)有漲有跌，但總體看價(jià)格是平穩(wěn)的。同時(shí)，保交樓工作扎實(shí)推進(jìn)，有力保障了購房人合法權(quán)益。房企的合理性融資也得到改善。
3、從政策落實(shí)情況看
購買首套住房的大力支持政策、購買二套住房的合理支持政策已經(jīng)出臺(tái)，正在落實(shí)見效。
倪虹同時(shí)強(qiáng)調(diào)，我們期望的企穩(wěn)回升應(yīng)該是：牢牢堅(jiān)持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位，大力支持剛性和改善性需求的企穩(wěn)回升，防止市場大起大落，促進(jìn)行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展。
02、“保交樓”起成效 部分城市復(fù)工項(xiàng)目占比近9成
2022年至今，整體房地產(chǎn)市場壓力巨大，尤其是2022年7月，多地爆發(fā)負(fù)面事件后，樓市復(fù)蘇進(jìn)程被打斷，購房者置業(yè)信心受挫，市場二次探底。
為此，中央到地方出臺(tái)了一系列“保交樓”舉措。
據(jù)CRIC調(diào)研，截至2022年底，32個(gè)典型城市重點(diǎn)監(jiān)測的290個(gè)項(xiàng)目中，近6成項(xiàng)目已復(fù)工。
聚焦到單個(gè)城市，鄭州、昆明因政策起步較早、或因政策紓困力度較大，目前多數(shù)項(xiàng)目均處于部分復(fù)工和全面復(fù)工狀態(tài)
官方數(shù)據(jù)顯示，2022年9月6日-10月6日鄭州全市已排查出的147個(gè)已售商品住宅項(xiàng)目中，有145個(gè)項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)全面、實(shí)質(zhì)性復(fù)工。
CRIC調(diào)研情況也與官方公布數(shù)據(jù)結(jié)論大體相仿，獲取紓困資金的項(xiàng)目，大部分已實(shí)質(zhì)性復(fù)工，重新開工項(xiàng)目占比接近9成。
在層層利好之下，“保交樓”已起成效。這也是住建部對房地產(chǎn)市場的企穩(wěn)回升充滿信心的原因之一。
我們認(rèn)為，隨著停工問題的逐漸解決，市場消極情緒也在一定程度上被抑制，這對后期銷售市場的穩(wěn)定起到了非常關(guān)鍵的作用。
03、70城房價(jià)止跌回升 部分城市開始點(diǎn)狀回溫
除了“保交付”之外，倪虹還特意提及了70個(gè)大中城市的房價(jià)問題。
2023年2月16日，國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，在經(jīng)歷了長達(dá)一年的下降之后，1月70城新建商品住宅價(jià)格整體環(huán)比較上月上漲0.2個(gè)百分點(diǎn)至0.0%，這是2022年2月以來70城房價(jià)整體首次出現(xiàn)止跌現(xiàn)象。
一線城市商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比轉(zhuǎn)漲、二三線城市環(huán)比降勢趨緩。結(jié)合此前3月房價(jià)同、環(huán)比數(shù)據(jù)來看，鄭州、武漢、天津、福州、徐州等共計(jì)15城房價(jià)結(jié)束“3連降”。
同時(shí)，各地回暖信號頻出。
CRIC數(shù)據(jù)顯示，2023年2月30個(gè)監(jiān)測城市成交面積為1622萬平方米，同環(huán)比漲幅均超4成，整體成交規(guī)模與去年12月基本持平，前2月累計(jì)成交已止跌，市場回升苗頭初顯。
分能級來看，一線城市中廣深低位回升，環(huán)比漲幅均超5成，點(diǎn)狀復(fù)蘇跡象顯著：廣州部分項(xiàng)目諸如荔灣廣鋼花城、黃埔星匯城等前期折扣力度收回。深圳個(gè)別網(wǎng)紅盤周末到訪量破3000組。
二三線城市總成交1434萬平方米，同環(huán)比漲幅均在5成以上，前2月累計(jì)同比回正。各城市漲多跌少，持續(xù)修復(fù)：武漢、成都仍是“成交大戶”，單月成交破100萬平方米，主要源于供應(yīng)收縮和前期需求積累。漲幅顯著的為重慶、長沙、鄭州、廈門等弱二線城市，剛需集中入市拉動(dòng)成交躍升，重慶步入2月以來重點(diǎn)項(xiàng)目周度來訪、認(rèn)購穩(wěn)步增加，最近一周來訪總量1.3萬組，認(rèn)購總量1577套，轉(zhuǎn)化率高達(dá)12%，創(chuàng)2023年以來新高。
雖然從數(shù)據(jù)上看部分城市已經(jīng)開始回暖，但值得注意的是，當(dāng)前這些城市的回暖還是以點(diǎn)狀復(fù)蘇為主。從目前監(jiān)測到的情況來看，出現(xiàn)認(rèn)購上升，銷售提升的項(xiàng)目，主要集中在核心一二線城市和強(qiáng)三線城市的特定區(qū)域，即使是在核心一二線城市內(nèi)也有部分區(qū)域去化艱難。
因此，我們認(rèn)為，目前整體仍在底部修復(fù)過程中，后續(xù)市場未必會(huì)由點(diǎn)及面整體復(fù)蘇，仍需警惕。
04、百強(qiáng)銷售同環(huán)比增長 民企投資弱復(fù)蘇
隨著整體市場止跌回升，百強(qiáng)房企銷售業(yè)績也出現(xiàn)了一定增長。2023年2月，TOP100房企實(shí)現(xiàn)銷售操盤金額4615.6億元，單月業(yè)績環(huán)比增長29.1%、同比增長14.9%。
百強(qiáng)房企2月業(yè)績同環(huán)比增長，很大一部分原因在于今年1月和去年同期基數(shù)相對較低。3月市場修復(fù)情況仍然存在較大不確定性。
這主要是因?yàn)?，在?dāng)前形勢下，房企分化明顯，央國企及部分優(yōu)質(zhì)民企發(fā)展韌性較強(qiáng)，中小房企競爭力仍不足，從銷售門檻可以看到，除TOP10房企之外，其余各梯隊(duì)銷售門檻都出現(xiàn)了約30%的降幅，整體仍在低位。
部分房企銷售回升的同時(shí)，在北京、杭州、蘇州等城市優(yōu)質(zhì)地塊的推動(dòng)下，房企投資積極性也出現(xiàn)了一定的回升。2023年前兩月超過兩成百強(qiáng)房企在土地市場納儲(chǔ)。
從拿地企業(yè)來看，整體仍是以頭部國央企為主，同時(shí)民企投資開始弱復(fù)蘇，如新城、建業(yè)等去年幾乎未拿地的企業(yè)開始參拍，在蘇州、杭州的集中土拍中，本地民企投資有所恢復(fù)，尤其是浙系民企濱江、偉星、中天美好等在杭州土地市場表現(xiàn)較為突出。但目前仍是個(gè)例。
我們認(rèn)為，這主要是因?yàn)椴糠秩ツ隂]有或少量拿地的民企，出于補(bǔ)倉需求才積極參與土拍市場，當(dāng)前民企投資不具備全面復(fù)蘇的基礎(chǔ)。大多數(shù)企業(yè)資金緊缺的局面并未得到有效緩解，面對優(yōu)質(zhì)地塊仍是“有心無力”。
綜合來看，目前整體市場確實(shí)已經(jīng)出現(xiàn)企穩(wěn)信號，如停工問題的逐漸解決、70城房價(jià)止跌回升、部分城市開始點(diǎn)狀回溫、房企投資開始弱復(fù)蘇等。
但目前的復(fù)蘇是局部而非全面的，持續(xù)性是尚且存疑的，底部修復(fù)過程也較為緩慢。
我們認(rèn)為，充滿信心是好事，但短期內(nèi)市場仍需要溫和的政策保駕護(hù)航，呵護(hù)來之不易的市場信心，穩(wěn)定各方主體預(yù)期、重塑行業(yè)信心，使行業(yè)盡快回歸平穩(wěn)健康的良性發(fā)展軌道。
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