投資要點(diǎn)
二級(jí)市場(chǎng)表現(xiàn)：2月境內(nèi)地產(chǎn)債表現(xiàn)較平穩(wěn)，境外高收益地產(chǎn)債回調(diào)。2023年2月，中證地產(chǎn)債指數(shù)較1月底收平，Markit iBoxx中資美元房地產(chǎn)投資級(jí)債券指數(shù)下跌0.9%，Markit iBoxx中資美元房地產(chǎn)高收益?zhèn)笖?shù)下跌2.3%。截至2022年2月底，觀察中境內(nèi)地產(chǎn)債平均收益率為7.28%，本月上升48個(gè)基點(diǎn)，中債估值平均凈價(jià)為93.30元，本月上漲0.11元。境外中資美元地產(chǎn)債平均收益率為42.97%，較上月底上升469個(gè)基點(diǎn)，彭博估值平均凈價(jià)為60.73元，較上月底下跌1.45元。
【資料圖】
一級(jí)市場(chǎng)動(dòng)態(tài)：境內(nèi)地產(chǎn)債發(fā)行回升，央國企為主，境外美元債發(fā)行仍低迷。2月境內(nèi)地產(chǎn)債發(fā)行40筆共計(jì)375.4億人民幣，發(fā)行額同比上升26.7%。境內(nèi)新發(fā)行地產(chǎn)債平均期限3.1年，AAA級(jí)發(fā)行人占比為77.6%。發(fā)行人類別中，地方國企占比為84.9%，中央國有企業(yè)占比為12.6%，民企占比僅2.5%。本月境外美元地產(chǎn)債僅2筆新發(fā)行，發(fā)行人為恒基地產(chǎn)和萬達(dá)商業(yè)，發(fā)行面額為0.8億美元和3億美元，期限2年和3年，發(fā)行利率5%和11%。民企融資推進(jìn)緩慢，負(fù)面新聞擾動(dòng)市場(chǎng)預(yù)期。
行業(yè)基本面與政策跟蹤：2月一線和三線城市商品房成交回暖，二手房市場(chǎng)總體改善熱度不減。2023年2月，30大中城市商品房成交面積為1130.3萬平米，環(huán)比上升29.8%，同比上升32.0%。從1-2月累計(jì)成交面積來看，一線城市成交472.7萬平米，同比下降15.0%(去年同期下降22.5%);二線城市成交1092.5萬平米，同比下降17.2%(去年同期下降11.8%);三線城市成交435.6萬平米，同比上升1.0%(去年同期下降48.7%)。二手房成交持續(xù)回暖。從1-2月累計(jì)成交情況來看，14城二手房成交面積1162.5萬平米，同比上升46.3%。深圳和成都二手房成交面積增速較快，北京、杭州成交面積同比改善。政策面仍是地方政府促需求，中央機(jī)構(gòu)穩(wěn)樓市。
投資建議
2月商品房銷售改善，二手房熱度不減。地產(chǎn)債在經(jīng)歷年底至年初反彈后，由于公司銷售改善程度和融資進(jìn)展差異化，市場(chǎng)在回調(diào)壓力下波動(dòng)調(diào)整。預(yù)期在房地產(chǎn)銷售復(fù)蘇趨勢(shì)下，市場(chǎng)短期有望企穩(wěn)。2023年后續(xù)地產(chǎn)行業(yè)政策托底銷售和改善融資環(huán)境的方向難轉(zhuǎn)向，地產(chǎn)公司基本面和信用修復(fù)仍在進(jìn)行。商品房銷售目前仍處于弱復(fù)蘇階段，三線城市商品房銷售并不弱。二手房銷售改善趨勢(shì)已顯現(xiàn)，整體向好區(qū)域分化。建議關(guān)注國資背景的混改企業(yè)投資機(jī)會(huì)，特別是境內(nèi)收益率較高、境內(nèi)外利差較闊的主體。同時(shí)，建議持續(xù)跟蹤民營房企融資以及資產(chǎn)處置落地情況，優(yōu)質(zhì)民企基本面仍保持改善趨勢(shì)，關(guān)注收益率上行帶來的階段性投資機(jī)會(huì)。建議關(guān)注標(biāo)的：碧桂園、新城、中駿、遠(yuǎn)洋;其他可關(guān)注標(biāo)的：合景泰富、寶龍。
風(fēng)險(xiǎn)
地產(chǎn)行業(yè)銷售超預(yù)期下行，融資落地情況不及預(yù)期。
1. 地產(chǎn)債二級(jí)市場(chǎng)表現(xiàn)
1.1 地產(chǎn)債境內(nèi)外二級(jí)市場(chǎng)指數(shù)月度表現(xiàn)
2月境內(nèi)地產(chǎn)債表現(xiàn)較平穩(wěn)，境外地產(chǎn)債市場(chǎng)回調(diào)。2023年2月，中證地產(chǎn)債指數(shù)較1月底收平，Markit iBoxx中資美元房地產(chǎn)投資級(jí)債券指數(shù)下跌0.9%，Markit iBoxx中資美元房地產(chǎn)高收益?zhèn)笖?shù)下跌2.3%。年初至2月底，中證地產(chǎn)債指數(shù)上漲2.5%，中資美元房地產(chǎn)投資級(jí)債券指數(shù)上漲4.0%，中資美元房地產(chǎn)高收益?zhèn)笖?shù)上漲13.3%。截至2023年2月28日，中證地產(chǎn)債指數(shù)收益率為24.3%，中資美元房地產(chǎn)投資級(jí)債券指數(shù)收益率為7.1%，中資美元房地產(chǎn)高收益?zhèn)笖?shù)收益率為25.7%。收益率較上月底分別收窄110個(gè)基點(diǎn)、上升50基點(diǎn)和上升250個(gè)基點(diǎn)。
1.2 境內(nèi)外地產(chǎn)債期限收益率月度變化
境內(nèi)地產(chǎn)債微跌，境外地產(chǎn)債本月跌幅明顯。截至2022年2月底，調(diào)整后境內(nèi)地產(chǎn)債平均收益率為7.28%，本月上升48個(gè)基點(diǎn)，中債估值平均凈價(jià)為93.30元，本月上漲0.11元。調(diào)整后境外中資美元地產(chǎn)債平均收益率為42.97%，較上月底上升469個(gè)基點(diǎn)，彭博估值平均凈價(jià)為60.73元，較上月底下跌1.45元。
境內(nèi)其他評(píng)級(jí)短債跌幅明顯，1-2年期和3年以上債券表現(xiàn)較平穩(wěn)。截至2023年2月28日，境內(nèi)地產(chǎn)債AAA級(jí)到期收益率按到期時(shí)間分類，1年內(nèi)、1-2年、2-3年、3年以上到期收益率為7.20%、9.42%、8.86%、4.28%，本月變化+87.9BP、-4.2BP、+83.6BP、+15.5BP。AA+級(jí)到期收益率按到期時(shí)間分類，1年內(nèi)、1-2年、2-3年、3年以上到期收益率為9.12%、13.92%、11.71%、7.04%，本月變化+130BP、+38.2BP、+58.8BP、+11.9BP。其他評(píng)級(jí)到期收益率按到期時(shí)間分類，1年內(nèi)、1-2年、2-3年、3年以上到期收益率為10.31%、6.39%、9.83%、4.87%，本周變化+335.5BP、-3.4BP、+18.3BP、+5.0BP。
境外投資級(jí)地產(chǎn)債整體微跌，高收益及無評(píng)級(jí)債大幅回調(diào)。截至2023年2月28日，境外地產(chǎn)債投資級(jí)到期收益率按到期時(shí)間分類，1年內(nèi)、1-2年、2-3年、3年以上到期收益率為6.5%、7.2%、6.8%、6.8%，本月變化+57.7BP、+21.3BP、+13.9BP、-18BP。高收益級(jí)債券到期收益率按到期時(shí)間分類，1年內(nèi)、1-2年、2-3年、3年以上到期收益率為46.5%、44.8%、37.6%、0.1%，本月變化+316.5BP、+513.8BP、+571.1BP、+733.3BP。無評(píng)級(jí)債到期收益率按到期時(shí)間分類，1年內(nèi)、1-2年、2-3年、3年以上到期收益率為36.6%、56.0%、52.5%、66.5%，本月變化+318.4BP、+632.2BP、+505.5BP、+707.0BP。
1.3 境內(nèi)外地產(chǎn)債漲跌幅榜
本月境內(nèi)地產(chǎn)債發(fā)行人寶龍、中交、中南領(lǐng)漲，新城、北票建投、中天金融領(lǐng)跌。截至2023年2月底，本月境內(nèi)地產(chǎn)債漲幅榜榜首中，AAA級(jí)債券21寶龍MTN001估值下行3501.7BP，AA+級(jí)債券21中交B估值下行3433.1BP，其他評(píng)級(jí)債券21中南01估值下行323BP。境內(nèi)地產(chǎn)債跌幅榜榜首中，AAA級(jí)債券18新城控股PPN001估值上行7349.5BP，AA+級(jí)債券16北票建投債估值上行5593.5BP，其他評(píng)級(jí)債券20中天金融MTN001估值上行13330.7BP。
境外低評(píng)級(jí)地產(chǎn)債波動(dòng)較大，正榮地產(chǎn)和華南城領(lǐng)漲，禹洲和合景泰富領(lǐng)跌。截至2023年2月底，本月境外地產(chǎn)債漲幅榜榜首中，投資級(jí)債券PINGRE 3 1/4 06/23/25估值收窄252.0BP，高收益級(jí)債ZHPRHK 6.7 08/04/26估值收窄1636.6BP，無評(píng)級(jí)債CSCHCN 9 07/20/24收窄1163.3BP。境外地產(chǎn)債跌幅榜榜首中，投資級(jí)債券BEICAP 2.8 03/18/23估值上行349BP，高收益級(jí)債YUZHOU 5 3/8 PERP估值上行5239.6BP，無評(píng)級(jí)債KWGPRO 7.4 03/05/24估值上行4256.8BP。
2. 境內(nèi)外地產(chǎn)債一級(jí)市場(chǎng)月度情況
2.1 境內(nèi)外一級(jí)市場(chǎng)新發(fā)行情況
2月境內(nèi)地產(chǎn)債發(fā)行40筆共計(jì)375.4億人民幣，發(fā)行額同比上升26.7%。截至2023年2月底，境內(nèi)地產(chǎn)行業(yè)共發(fā)行40筆債券，募集資金375.4億人民幣，平均期限3.1年，AAA級(jí)發(fā)行人占比為77.6%。發(fā)行人類別中，地方國企占比為84.9%，中央國有企業(yè)占比為12.6%，民企占比僅2.5%。民企僅卓越商管中債增擔(dān)保票據(jù)成功發(fā)行，發(fā)行總額4億元，利率4.69%，期限3年。民企境內(nèi)融資渠道難拓展
本月境外美元債新發(fā)2筆，發(fā)行人為恒基地產(chǎn)和萬達(dá)商業(yè)。地產(chǎn)發(fā)行市場(chǎng)較冷。本月境外美元債新發(fā)主體為恒基地產(chǎn)和萬達(dá)商業(yè)，發(fā)行面額為0.8和3億美元，期限為2年和3年，發(fā)行利率為5%和11%。萬達(dá)商業(yè)為今年第二次發(fā)行美元債。
2.2 境內(nèi)外一級(jí)市場(chǎng)待或擬發(fā)行情況
待發(fā)行境內(nèi)地產(chǎn)債1只，濱江集團(tuán)擬發(fā)行1年期短期融資券。截至2023年2月28日，1只地產(chǎn)債待發(fā)行，發(fā)行人為民營房地產(chǎn)企業(yè)，計(jì)劃發(fā)行規(guī)模共9億，期限為1年，主體評(píng)級(jí)為AAA級(jí)。境外暫無地產(chǎn)債待發(fā)行。
2.3 地產(chǎn)公司信用風(fēng)險(xiǎn)事件月度回顧
民企融資能力差異化明顯，二級(jí)市場(chǎng)隨公司基本面改善的預(yù)期波動(dòng)。本月高收益地產(chǎn)債整體走弱，但可以看到地產(chǎn)融資端能力差異化明顯。央國企以及混改背景公司持續(xù)推進(jìn)各類渠道融資，高評(píng)級(jí)地產(chǎn)債整體價(jià)格波動(dòng)不大。頭部民企加快推進(jìn)融資步伐，碧桂園、新城、萬達(dá)、中駿、寶龍等賦予市場(chǎng)穩(wěn)定償債能力預(yù)期的公司二級(jí)市場(chǎng)表現(xiàn)波瀾不驚。但本月地產(chǎn)業(yè)負(fù)面信用風(fēng)險(xiǎn)事件仍不斷，個(gè)別民企推遲中債增發(fā)行及計(jì)劃出售上?？偛?，景瑞、銀城、祥生等公司開展境外債重組。融資能力恢復(fù)較快的公司主要以央國企以及混改背景企業(yè)為主，民企融資數(shù)量和規(guī)模較低。合景泰富、寶龍等部分民企公司仍保持支付境內(nèi)外應(yīng)付本金及利息，現(xiàn)金流具備韌性。
3. 地產(chǎn)行業(yè)月度動(dòng)態(tài)
3.1 商品房成交情況和百城住宅均價(jià)
2月30大中城市商品房成交量回升，一線和三線城市樓市回暖。2023年2月，30大中城市商品房月度累計(jì)成交面積為1130.3萬平米，環(huán)比上升29.8%，同比上升32.0%。分城市級(jí)來看，一線城市成交面積242.6萬平米，環(huán)比上升5.5%，同比上升9.8%;二線城市成交面積627.4萬平米，環(huán)比上升34.9%，同比上升27.9%;三線城市成交面積260.3萬平米，環(huán)比上升48.5%，同比上升79.5%。從1-2月累計(jì)成交面積來看，一線城市成交面積472.7萬平米，同比下降15.0%(去年同期下降22.5%);二線城市成交面積1092.5萬平米，同比下降17.2%(去年同期下降11.8%);三線城市成交面積435.6萬平米，同比上升1.0%(去年同期下降48.7%)。
二手房成交持續(xù)回暖，一二線城市保持復(fù)蘇趨勢(shì)，城市間改善差異化。2023年2月，14城二手房成交面積715.8萬平米，環(huán)比上升60.2%，同比上升137.6%。二手房成交持續(xù)回暖。1-2月累計(jì)情況來看，14城二手房成交面積1162.5萬平米，同比上升46.3%;北京二手房成交面積224.2萬平米，同比上升15.3%;深圳二手房成交面積224.2萬平米，同比上升34.2%;杭州二手房成交面積51.1萬平米，同比上升16.8%;成都二手房成交面積124.9萬平米，同比上升43.4%。深圳和成都二手房成交面積增速較快，北京、杭州成交面積同比改善。
百城住宅均價(jià)環(huán)比企穩(wěn)，二線城市住宅均價(jià)轉(zhuǎn)漲，三線城市同環(huán)比仍回落。2023年2月底，中國樣本住宅百城、一線城市、二線城市、三線城市每平米平均價(jià)格為16174.0元、43590.8元、14976.1元、10014.2元，同比變化-0.06%、-0.13%、+0.23%、-0.69%，環(huán)比變化0.00%、+0.01%、0.00%、-0.04%，環(huán)比增速總體企穩(wěn)。同比情況來看，二線城市均價(jià)上升，一線和三線城市均價(jià)下滑。
3.2 房地產(chǎn)行業(yè)2月相關(guān)政策與新聞?wù)?/strong>
上旬地方政府延續(xù)支持樓市政策，下旬中央政府提“房住不炒”及推動(dòng)金融類支持政策。2月初，地方政府對(duì)房地產(chǎn)業(yè)支持政策不斷，多城市首套房貸利率降至3.8%。2月下旬，國家統(tǒng)計(jì)局和財(cái)政部再提“房住不炒”以及加強(qiáng)消費(fèi)貸監(jiān)管。月底可見一手房及二手房回暖新聞，央行表態(tài)房地產(chǎn)市場(chǎng)交易活躍性上升，提到前期政策作用空間和效果大大改善。2月20日，證監(jiān)會(huì)啟動(dòng)不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金試點(diǎn)備。2月24日，央行和銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布《關(guān)于金融支持住房租賃市場(chǎng)發(fā)展的意見(征求意見稿)》。多部門助力房企從項(xiàng)目資產(chǎn)端改善融資環(huán)境。
4. 投資建議
2月商品房銷售改善，二手房熱度不減。地產(chǎn)債在經(jīng)歷年底至年初反彈后，由于公司銷售改善程度和融資進(jìn)展差異化，市場(chǎng)在回調(diào)壓力下波動(dòng)調(diào)整。預(yù)期在房地產(chǎn)銷售復(fù)蘇趨勢(shì)下，市場(chǎng)短期有望企穩(wěn)。2023年后續(xù)地產(chǎn)行業(yè)政策托底銷售和改善融資環(huán)境的方向難轉(zhuǎn)向，地產(chǎn)公司基本面和信用修復(fù)仍進(jìn)行。商品房銷售目前仍處于弱復(fù)蘇階段，三線城市商品房銷售并不弱。二手房銷售改善趨勢(shì)已顯現(xiàn)，整體向好區(qū)域分化。建議關(guān)注國資背景的混改企業(yè)投資機(jī)會(huì)，特別是境內(nèi)收益率較高、境內(nèi)外利差較闊的主體。同時(shí)，建議持續(xù)跟蹤民營房企融資以及資產(chǎn)處置落地情況，優(yōu)質(zhì)民企基本面仍保持改善趨勢(shì)，關(guān)注收益率上行帶來的階段性投資機(jī)會(huì)。
5. 風(fēng)險(xiǎn)
地產(chǎn)行業(yè)銷售超預(yù)期下行，融資落地情況不及預(yù)期。
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