開年以來隨著經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇和政策發(fā)力，房地產(chǎn)市場迎來積極變化，開發(fā)投資、新開工、銷售、到位資金等重點指標(biāo)同比降幅均出現(xiàn)收窄，竣工同比轉(zhuǎn)正。但行業(yè)依然處于調(diào)整之中，復(fù)蘇之勢明確，路徑可能存在波折，依然需要供需兩端政策的持續(xù)支持。在行業(yè)復(fù)蘇和政策呵護(hù)的大背景下，我們持續(xù)看好房地產(chǎn)板塊的貝塔機(jī)遇，看好優(yōu)質(zhì)頭部房企將融資優(yōu)勢轉(zhuǎn)化為拿地和銷售優(yōu)勢，在房地產(chǎn)向新發(fā)展模式過渡的進(jìn)程中占得先機(jī)。
核心觀點
(資料圖)
開發(fā)投資降幅收窄，行業(yè)景氣有所恢復(fù)
1-2月全國房地產(chǎn)開發(fā)投資同比下滑5.7%，降幅較22年12月收窄4.3pct。從拿地、開工、施工、竣工等數(shù)據(jù)的情況來看，行業(yè)景氣度有所恢復(fù)，但仍處在調(diào)整階段。1、年初300城住宅類土地供求規(guī)模仍然較低，溢價率在一二線城市帶動下略有回升，城投托底拿地現(xiàn)象有所緩解，但全國性民營房企普遍未恢復(fù)系統(tǒng)性拿地。2、年初銷售回暖、防控措施優(yōu)化和保交樓政策共同推動新開工和施工面積同比降幅顯著收窄。3、保交付和工程延期等因素推動竣工面積由降轉(zhuǎn)升。
經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇推動地產(chǎn)銷售企穩(wěn)，對后市謹(jǐn)慎樂觀
年初以來尤其是春節(jié)過后，隨著經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇，地產(chǎn)需求端政策效力得以更好發(fā)揮作用，前期積壓需求逐步釋放，推動房地產(chǎn)銷售同比降幅收窄，房價下跌趨勢有所緩和。進(jìn)入3月以后，新房成交高頻數(shù)據(jù)較2月末出現(xiàn)了一定下滑，但我們對于新房市場復(fù)蘇仍然持謹(jǐn)慎樂觀態(tài)度。樂觀源自經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇和地產(chǎn)政策支持仍在持續(xù)，二手房市場的持續(xù)復(fù)蘇，以及2月貝殼領(lǐng)先指標(biāo)傳遞出的積極信號。若未來2-3個月內(nèi)二手房成交量能夠繼續(xù)保持高位，有望帶動價的溫和上漲，并進(jìn)一步推動新房供需的修復(fù)。謹(jǐn)慎源自對于低能級城市購房需求的擔(dān)憂，以及房企在推盤上依舊偏謹(jǐn)慎的態(tài)度。
到位資金降幅收窄，房企現(xiàn)金流有望持續(xù)改善
1-2月全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金同比下降15.2%，降幅較22年12月收窄13.5pct。今年以來，以“改善優(yōu)質(zhì)頭部房企資產(chǎn)負(fù)債表”為核心的地產(chǎn)金融支持政策仍在持續(xù)落地：中債增先后支持6家民營房企發(fā)債59億元，多家房企持續(xù)推進(jìn)股權(quán)融資方案，房企信用風(fēng)險蔓延的態(tài)勢已經(jīng)得到有效緩解。此外，央行多次表示保交付是結(jié)構(gòu)性貨幣政策的重點方向之一。隨著房地產(chǎn)銷售的企穩(wěn)，以及供求兩端政策的持續(xù)發(fā)力，我們預(yù)計房企現(xiàn)金流有望持續(xù)改善。
風(fēng)險提示：防控措施不確定性;行業(yè)政策不確定性;基本面下行;部分房企經(jīng)營風(fēng)險。
正文
開發(fā)投資降幅收窄，行業(yè)景氣有所恢復(fù)
2023年1-2月全國房地產(chǎn)開發(fā)投資同比下滑5.7%，降幅較2022年12月收窄4.3pct。從拿地、開工、施工、竣工等數(shù)據(jù)的情況來看，行業(yè)景氣度有所恢復(fù)，但仍處在調(diào)整階段。
1)年初300城住宅類土地供求規(guī)模仍然較低，溢價率在一二線城市帶動下略有回升，城投托底拿地現(xiàn)象有所緩解，但全國性民營房企普遍未恢復(fù)系統(tǒng)性拿地。根據(jù)中指院的數(shù)據(jù)，2023年1-2月300城住宅類土地供應(yīng)建面同比下滑40%(其中一線、二線、三四線分別同比-69%、+35%、-57%);住宅類土地成交建面同比下滑34%(其中一線、二線、三四線分別同比-67%、+9%、-44%);住宅類土地成交金額同比下滑20%(其中一線、二線、三四線分別同比-72%、+85%、-43%);住宅類土地成交溢價率為5%，流拍率為16%。
2)年初銷售回暖、防控優(yōu)化和保交樓政策共同推動新開工和施工面積同比降幅顯著收窄。得益于年初房地產(chǎn)銷售的回暖，2023年1-2月新開工面積同比下滑9.4%，降幅較2022年12月收窄34.9pct。在防控措施優(yōu)化和保交樓政策的支持下，1-2月凈停工面積同環(huán)比均出現(xiàn)收縮，推動施工面積同比降幅較2022年12月收窄2.8pct至4.4%。
3)保交付和工程延期等因素推動竣工面積由降轉(zhuǎn)升。2023年1-2月竣工面積同比上升8.0%，較2022年12月提高14.6pct，主要因為保交付政策的持續(xù)發(fā)力，以及部分本應(yīng)于去年竣工的工程受防控政策和房企現(xiàn)金流壓力的影響延期至年初竣工。后續(xù)竣工的持續(xù)修復(fù)有待于銷售企穩(wěn)和保交付政策的繼續(xù)落地。
開發(fā)投資當(dāng)月同比降幅收窄
2023年1-2月全國房地產(chǎn)開發(fā)投資累計完成額為1.4萬億元，累計同比下降5.7%。其中住宅開發(fā)投資累計完成額為1.0萬億元，累計同比下降4.6%。
新開工當(dāng)月同比降幅收窄，竣工由降轉(zhuǎn)升
2023年1-2月全國房屋新開工面積為1.4億平，累計同比下降9.4%。其中住宅新開工面積為1.0億平，累計同比下降8.7%。
2023年1-2月全國房屋施工面積為75億平，累計同比下降4.4%。2023年1-2月全國房屋竣工面積為1.3億平，累計同比上升8%。
經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇推動地產(chǎn)銷售企穩(wěn)，對后市謹(jǐn)慎樂觀
年初以來尤其是春節(jié)過后，隨著經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇，地產(chǎn)需求端政策效力得以更好發(fā)揮作用，前期積壓需求逐步釋放，推動房地產(chǎn)銷售同比降幅收窄，房價下跌趨勢有所緩和。2023年1-2月全國商品房銷售面積和金額同比下降3.6%、0.1%，降幅較2022年12月收窄27.9、27.6pct。房價方面，1月70城新房價格環(huán)比持平、二手房價格環(huán)比下跌0.3%，較2022年12月分別改善0.2、0.1pct，房價環(huán)比下跌的城市數(shù)量有所減少。
進(jìn)入3月以后，新房成交高頻數(shù)據(jù)較2月末出現(xiàn)了一定下滑，我們認(rèn)為原因有二：一是部分城市2月末可能存在集中網(wǎng)簽，導(dǎo)致數(shù)據(jù)出現(xiàn)波動，如青島、寧波、佛山、溫州、眉山等;二是部分低能級城市在積壓需求釋放后出現(xiàn)一定疲態(tài)，一二線城市的復(fù)蘇相對更有持續(xù)性。3月1-13日60城新房日均成交面積較2月-0.1%，其中一線、二線、三線城市分別+0.5%、+9%、-11%。
但我們對于新房市場復(fù)蘇仍然持謹(jǐn)慎樂觀態(tài)度。樂觀源自經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇和地產(chǎn)政策支持仍在持續(xù)，二手房市場的持續(xù)復(fù)蘇，以及2月貝殼領(lǐng)先指標(biāo)傳遞出的積極信號。若未來2-3個月內(nèi)二手房成交量能夠繼續(xù)保持高位，有望帶動價的溫和上漲，并進(jìn)一步推動新房供需的修復(fù)。根據(jù)Wind的數(shù)據(jù)，3月1-13日26城二手房日均成交面積較2月+27%，其中一線、二線、三線城市分別+14%、+33%、+22%。謹(jǐn)慎源自對于低能級城市購房需求的擔(dān)憂，以及房企在推盤上依舊偏謹(jǐn)慎的態(tài)度。根據(jù)中指院的數(shù)據(jù)，2月27日-3月5日31城取證面積260萬平，雖然同比+21%，但仍是低于歷史平均的周度取證水平(2017年以來周度平均為341萬平)。后續(xù)需要持續(xù)跟蹤二手房量價變化以及房企的推盤動作。
2023年1-2月全國商品房銷售面積為1.5億平，累計同比下降3.6%。其中，商品住宅銷售面積為1.3億平，累計同比下降0.6%。
2023年1-2月全國商品房銷售金額為1.5萬億元，累計同比下降0.1%。其中，商品住宅銷售金額為1.4萬億元，累計同比上升3.5%。
到位資金降幅收窄，房企現(xiàn)金流有望持續(xù)改善
2023年1-2月全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金同比下降15.2%，降幅較2022年12月收窄13.5pct。具體來看：1、1-2月定金及預(yù)收款、個人按揭貸款同比下滑11.4%、15.3%，降幅較2022年12月收窄19.6、14.2pct;2、國內(nèi)貸款、自籌資金同比下滑15.0%、18.2%，降幅較2022年12月擴(kuò)大9.5、收窄16.5pct。
今年以來，以“改善優(yōu)質(zhì)頭部房企資產(chǎn)負(fù)債表”為核心的地產(chǎn)金融支持政策仍在持續(xù)落地：中債增先后支持6家民營房企發(fā)債59億元，多家房企持續(xù)推進(jìn)股權(quán)融資方案，房企信用風(fēng)險蔓延的態(tài)勢已經(jīng)得到有效緩解。此外，央行多次表示保交付是結(jié)構(gòu)性貨幣政策的重點方向之一。隨著房地產(chǎn)銷售的企穩(wěn)，以及供求兩端政策的持續(xù)發(fā)力，我們預(yù)計房企現(xiàn)金流有望持續(xù)改善。
2023年1-2月房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金為2.1萬億元，累計同比下降15.2%。
拆分到位資金的主要構(gòu)成：
2023年1-2月房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金中，國內(nèi)貸款為0.3萬億元，累計同比下降15.0%。
2023年1-2月房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金中，自籌資金為0.6萬億元，累計同比下降18.2%。
2023年1-2月房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金中，定金及預(yù)收款為0.7萬億元，累計同比下降11.4%。
2023年1-2月房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金中，個人按揭貸款為0.3萬億元，累計同比下降15.3%。
關(guān)鍵詞：
