主要內(nèi)容
月度高頻數(shù)據(jù)回顧：
在經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇和行業(yè)政策刺激背景下，2023年1-2月商品房銷(xiāo)售累計(jì)降幅收窄，累計(jì)銷(xiāo)售面積和銷(xiāo)售額超過(guò)2019年同期水平?？⒐ぴ鏊偻绒D(zhuǎn)正，土拍市場(chǎng)情緒有所修復(fù)，部分區(qū)域溢價(jià)率抬升;新開(kāi)工面積、開(kāi)發(fā)投資額降幅雖有所收窄，但仍表現(xiàn)疲弱，后續(xù)持續(xù)修復(fù)仍待銷(xiāo)售回升和融資資金到位。隨著市場(chǎng)有所回暖及融資政策發(fā)力，房企到位資金持續(xù)改善，居民長(zhǎng)期貸款意愿仍較弱。
(資料圖)
政策及熱點(diǎn)事件回顧：
《政府工作報(bào)告》定調(diào)，2023年房地產(chǎn)行業(yè)仍以“防風(fēng)險(xiǎn)”和“擴(kuò)需求”作為工作重點(diǎn)，堅(jiān)持“房住不炒”和“因城施策”。地方政府加大需求端支持力度，湖南、山東、四川省級(jí)層面積極定調(diào)，熱點(diǎn)二線城市放松力度加大，進(jìn)一步寬松仍可期待。隨著“第三支箭”落地實(shí)施，萬(wàn)科H股增發(fā)落地，積極推進(jìn)A股增發(fā)事宜，合計(jì)募資約200億元。
地產(chǎn)債發(fā)行與到期情況：
地產(chǎn)債發(fā)行渠道維持通暢，3月中旬起地產(chǎn)債進(jìn)入到期及回售高峰，民營(yíng)房企兌付壓力較大。1-2月地產(chǎn)債發(fā)行規(guī)模563.22億元，其中民營(yíng)房企債券均由中債增全額擔(dān)保。2023年3月中旬至4月中旬，地產(chǎn)債合計(jì)到期償付金額508.64億元，涉及回售行權(quán)的債券余額365.11億元，其中民營(yíng)房企到期兌付和行權(quán)金額較大，中小房企仍面臨一定的資金壓力，需關(guān)注兌付/回售情況。
房企輿情動(dòng)態(tài)：
隨著多項(xiàng)利好政策的落地，花樣年、世茂集團(tuán)、中國(guó)奧園、祥生控股等多家出險(xiǎn)房企加快出臺(tái)化債方案。
一、2023年1-2月房地產(chǎn)市場(chǎng)回顧
(一)地產(chǎn)數(shù)據(jù)追蹤
1.需求端——銷(xiāo)售明顯回暖，1-2月全國(guó)商品房累計(jì)銷(xiāo)售降幅收窄，銷(xiāo)售面積和銷(xiāo)售額超過(guò)2019年同期水平;重點(diǎn)房企銷(xiāo)售中位數(shù)回正，地方國(guó)有房企表現(xiàn)亮眼，復(fù)蘇持續(xù)性有待觀察
全國(guó)銷(xiāo)售：2023年1-2月全國(guó)商品房累計(jì)銷(xiāo)售面積1.51億方，同比下降3.6%;累計(jì)銷(xiāo)售金額1.54萬(wàn)億元，同比下降0.1%。在經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇及行業(yè)政策不斷加碼刺激的背景下，前期積壓需求集中釋放， 1-2月累計(jì)銷(xiāo)售面積和銷(xiāo)售額超過(guò)2019年同期，降幅同比有所回落。銷(xiāo)售復(fù)蘇跡象明顯，但考慮到房企庫(kù)存仍處于高位，經(jīng)濟(jì)恢復(fù)尚需時(shí)日，而銷(xiāo)售的提振主要來(lái)源于政策大力刺激以及積壓需求釋放，房地產(chǎn)銷(xiāo)售復(fù)蘇的持續(xù)性有待觀察。
房企銷(xiāo)售：2023年1-2月全口徑銷(xiāo)售額增速表現(xiàn)尚可，但房企內(nèi)部分化加劇。根據(jù)克爾瑞數(shù)據(jù)，我們選擇百?gòu)?qiáng)房企中關(guān)注度較高的29家房企(除旭輝外均為未出險(xiǎn)房企)，1-2月銷(xiāo)售額同比增速均值為15.94%，中位數(shù)為5.63%，多數(shù)房企均取得一定增長(zhǎng)。房企內(nèi)部有所分化，地方國(guó)企表現(xiàn)優(yōu)于民營(yíng)房企，其中越秀地產(chǎn)、華發(fā)股份、萬(wàn)達(dá)商管、金融街增速靠前，碧桂園、雅居樂(lè)、金輝控股表現(xiàn)較弱。
價(jià)格：2023年1月70大中城市商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格同比仍有下降，降幅有所收窄。新建商品住宅自2021年9月起環(huán)比轉(zhuǎn)負(fù)，2023年1月環(huán)比價(jià)格止跌持平;二手住宅價(jià)格維持下跌趨勢(shì)，環(huán)比下降0.28%。一線城市同比漲幅持續(xù)收窄，二三線城市新建商品住宅分別同比下降1.1%和3.8%，降幅有所收窄。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的銷(xiāo)售金額和銷(xiāo)售面積計(jì)算，1-2月全國(guó)商品住宅均價(jià)為10558元/平方米，漲幅為4.1%，房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)終結(jié)了連續(xù)11個(gè)月的下跌態(tài)勢(shì)。
分城市能級(jí)來(lái)看，二三線城市成交面積均取得較大增長(zhǎng)。為消除春節(jié)因素影響，我們將2023年1-2月30大中城市銷(xiāo)售額數(shù)據(jù)匯總，其中一線城市銷(xiāo)售面積同比下降10.56%，二、三線代表城市累計(jì)同比增長(zhǎng)20.86%和94.10%。受基數(shù)較高以及供應(yīng)量處于低位影響，一線城市自2022年11月以來(lái)銷(xiāo)售面積同比增速較弱，但根據(jù)二手房成交數(shù)據(jù)來(lái)看，一線市場(chǎng)熱度較高，同比增速有望轉(zhuǎn)正。
2.供給端——竣工同比增速回正，開(kāi)發(fā)投資和新開(kāi)工仍表現(xiàn)疲弱，后續(xù)持續(xù)修復(fù)有待于銷(xiāo)售回升
新開(kāi)工和竣工：房企開(kāi)工動(dòng)力仍較弱，2023年1-2月累計(jì)新開(kāi)工面積13,567.00萬(wàn)方，同比下降9.4%，同比降幅有所收窄但仍處于低位;隨著多地保交房的推進(jìn)，竣工增速自2022年以來(lái)首次實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)正，1-2月累計(jì)竣工面積13,178.00萬(wàn)方，同比增長(zhǎng)8%。受政策及市場(chǎng)環(huán)境影響，房企仍著力于保交付，后續(xù)新開(kāi)工持續(xù)修復(fù)有待于銷(xiāo)售回升和融資資金到位。
投資和土地成交：2023年1-2月全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額13,669.00億元，同比下降5.7%，降幅有所收窄但仍表現(xiàn)疲弱。根據(jù)中指數(shù)據(jù)，2023年1-2月TOP100企業(yè)拿地總額1,207.6億元，同比下降16.2%，降幅較上月收窄13.2個(gè)百分點(diǎn)，降幅明顯收窄。從首輪土拍情況看，住宅類(lèi)土地供求規(guī)模仍較低，溢價(jià)率小幅回升，市場(chǎng)情緒有所修復(fù)，但民營(yíng)房企普遍尚未恢復(fù)拿地力度。杭州、蘇州等城市土拍民企參與度提升，區(qū)域內(nèi)民企拿地較為積極。
3.金融端——房企到位資金持續(xù)改善，定金及預(yù)收款表現(xiàn)較好，居民長(zhǎng)期貸款意愿仍較低
資金來(lái)源：2023年1-2月，房地產(chǎn)累計(jì)到位資金21,331.00億元，同比減少15.20%，累計(jì)降幅持續(xù)收窄，其中國(guó)內(nèi)貸款、自籌資金、定金及預(yù)收款和個(gè)人按揭貸款同比分別下降15.00%、18.20%、11.40%和15.30%。2023年以來(lái)銷(xiāo)售有所回暖，定金及預(yù)收款對(duì)房地產(chǎn)資金來(lái)源形成一定支撐。
居民杠桿：受宏觀經(jīng)濟(jì)增速放緩、未來(lái)收入預(yù)期不明朗等因素影響，居民端中長(zhǎng)期貸款維持較低意愿，2023年1月和2月居民新增中長(zhǎng)期貸款分別為2,231億元和863億元，較2022年同期均有所下降。
(二)地產(chǎn)相關(guān)政策及熱點(diǎn)事件
1.《政府工作報(bào)告》房地產(chǎn)業(yè)仍以“防風(fēng)險(xiǎn)”和“擴(kuò)需求”作為2023年工作重點(diǎn)
2023年《政府工作報(bào)告》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)“報(bào)告”)強(qiáng)調(diào)“有效防范化解優(yōu)質(zhì)頭部房企風(fēng)險(xiǎn)”，“支持剛性和改善性需求”;住建部部長(zhǎng)倪虹在2023年全國(guó)兩會(huì)“部長(zhǎng)通道”答記者問(wèn)就地產(chǎn)相關(guān)事宜做了進(jìn)一步闡述，整體政策定調(diào)與2022年末中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議一致，“防風(fēng)險(xiǎn)”和“擴(kuò)需求”仍為2023年工作的重點(diǎn)，預(yù)計(jì)在“房住不炒”的總框架下，優(yōu)質(zhì)房企融資政策將維持積極態(tài)勢(shì)，因城施策將更加精準(zhǔn)有力。
防風(fēng)險(xiǎn)方面，相較于2021年及2022年，報(bào)告首次提及“防范化解優(yōu)質(zhì)頭部房企風(fēng)險(xiǎn)”并列在重要位置，我們認(rèn)為，地產(chǎn)行業(yè)融資政策“三支箭”政策框架已基本落地，但在具體實(shí)施細(xì)則、實(shí)施力度、落地速度上仍有加碼空間，預(yù)計(jì)2023年融資支持政策仍將維持積極態(tài)勢(shì)，優(yōu)質(zhì)頭部房企整體風(fēng)險(xiǎn)將持續(xù)收斂，優(yōu)質(zhì)民營(yíng)房企或迎來(lái)政策更大力度的傾斜。需要注意的是，報(bào)告同時(shí)提及“防止無(wú)序擴(kuò)張”，倪虹部長(zhǎng)提及“嚴(yán)格依法依規(guī)處置”，這意味著出險(xiǎn)房企不會(huì)無(wú)限救助，需要嚴(yán)格控制道德風(fēng)險(xiǎn)。擴(kuò)需求方面，住建部部長(zhǎng)基于2023年1-2月銷(xiāo)售情況，對(duì)房地產(chǎn)企穩(wěn)回升“充滿信心”，預(yù)計(jì)2023年仍將維持“房住不炒”總基調(diào)，堅(jiān)持因城施策、精準(zhǔn)施策、一城一策，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)企穩(wěn)回升、平穩(wěn)健康發(fā)展。
2. 地方政府打出“穩(wěn)地產(chǎn)”與“促銷(xiāo)費(fèi)”政策組合拳，省級(jí)層面定調(diào)積極，進(jìn)一步寬松空間仍可期待
新年后，地方政府積極布局房地產(chǎn)市場(chǎng)“小陽(yáng)春”，加大公積金政策、人才政策、限購(gòu)限貸政策和購(gòu)房補(bǔ)貼力度，部分區(qū)域打出“穩(wěn)地產(chǎn)”與“促銷(xiāo)費(fèi)”組合拳，購(gòu)房補(bǔ)貼由資金補(bǔ)貼變更為消費(fèi)券補(bǔ)貼。湖南省、山東省、四川省在省級(jí)層面定下積極調(diào)控基調(diào)，其中湖南省將非限購(gòu)市州首付比例統(tǒng)一下調(diào)，支持力度較大;山東省、四川省鼓勵(lì)支持下轄各市以多種形式促進(jìn)住房消費(fèi)。一線城市中，北京市平谷區(qū)調(diào)整人才政策，為各類(lèi)型人才提供住房和租房補(bǔ)貼，深圳市深汕特別合作區(qū)放開(kāi)限購(gòu)，放松區(qū)域距離市中心地理距離較遠(yuǎn)，對(duì)北京、深圳市房地產(chǎn)市場(chǎng)影響不大。熱點(diǎn)二線城市放松力度較大，重慶市以三年期消費(fèi)券形式進(jìn)行契稅返還;武漢市動(dòng)態(tài)調(diào)整限購(gòu)范圍，非本市戶籍居民家庭在限購(gòu)區(qū)域購(gòu)買(mǎi)首套住房的可實(shí)行購(gòu)房資格“承諾辦、容缺辦”;南京市將在在充分尊重居民意愿基礎(chǔ)上，適當(dāng)拓寬房屋征收貨幣化安置渠道;沈陽(yáng)市、長(zhǎng)沙市、南昌市、福州市均推出了相應(yīng)的人才政策、公積金政策。三四線城市方面，仍以公積金政策和補(bǔ)貼為主，“四限”亦有所放松，政策出臺(tái)頻率較高。
總的來(lái)說(shuō)，當(dāng)前一線城市放松政策仍限定在局部遠(yuǎn)郊范圍，強(qiáng)二線城市寬松政策持續(xù)發(fā)力，穩(wěn)地產(chǎn)與擴(kuò)消費(fèi)組合拳齊出。隨著《政府工作報(bào)告》及相關(guān)精神的傳達(dá)落地，預(yù)計(jì)2023年二季度地方政府在“擴(kuò)需求”方面仍將持續(xù)發(fā)力，進(jìn)一步寬松空間仍可期待。
3. 集中供地政策優(yōu)化，不再要求住宅用地全年供應(yīng)不超過(guò)3次
2月初，一份落款為自然資源部辦公廳發(fā)布的《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范住宅用地供應(yīng)信息公開(kāi)工作的通知》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)“通知”)，要求各市、縣自然資源部門(mén)根據(jù)年度供地計(jì)劃，分批次公開(kāi)未來(lái)一定時(shí)間段內(nèi)擬出讓地塊的詳細(xì)清單。每次公開(kāi)詳細(xì)清單對(duì)應(yīng)的擬出讓時(shí)間段原則上不少于3個(gè)月，同時(shí)，詳細(xì)清單內(nèi)的地塊，在公開(kāi)的擬出讓時(shí)間段內(nèi)可以一次或多次發(fā)布出讓公告。
與此前政策相比，本次“通知”不再要求住宅用地全年供應(yīng)不超過(guò)3次，受房地產(chǎn)市場(chǎng)下行影響，房企資金壓力較大，雙集中供地政策下多塊地塊流拍，2022年下半年多個(gè)城市突破供地次數(shù)限制。本次根據(jù)實(shí)際情況對(duì)集中供地進(jìn)行調(diào)整和優(yōu)化，核心目的變更為充分公開(kāi)土地供應(yīng)信息，明確土地的供給模式，減少土地方面的信息不對(duì)稱(chēng)，給予房企更充分的時(shí)間進(jìn)行準(zhǔn)備，從而更好的穩(wěn)定和引導(dǎo)市場(chǎng)預(yù)期。
4. 萬(wàn)科H股增發(fā)落地，積極推進(jìn)A股增發(fā)，“第三支箭”效果逐步顯現(xiàn)
2月13日，萬(wàn)科A公告非公開(kāi)發(fā)行A股股票預(yù)案，擬募集資金總額不超過(guò)150億元，募集資金股數(shù)不超過(guò)110,000萬(wàn)股，募集資金用于項(xiàng)目建設(shè)和補(bǔ)充流動(dòng)資金(45億元)，具體方案已獲得股東大會(huì)通過(guò)，尚需證監(jiān)會(huì)核準(zhǔn)。3月9日，萬(wàn)科H以每股13.05港元的價(jià)格，向不少于六名承配人成功發(fā)行30,000萬(wàn)股新H股，扣減相關(guān)成本費(fèi)用后融資總額約為人民幣34.64億元(以3月9日匯率計(jì)算)。如A股定向增發(fā)完成，萬(wàn)科通過(guò)股權(quán)融資共募集資金約200億元，將有效降低萬(wàn)科集團(tuán)杠桿率，優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)。
2022年11月底，監(jiān)管部門(mén)“第三支箭”發(fā)出，房地產(chǎn)企業(yè)A股、H股再融資重啟，此次萬(wàn)科H股增發(fā)成為政策放開(kāi)以來(lái)首筆由中國(guó)證監(jiān)會(huì)和香港聯(lián)交所同時(shí)監(jiān)管下成功發(fā)行的房企股權(quán)融資。從結(jié)果來(lái)看，本次萬(wàn)科H股增發(fā)吸引了近100家境內(nèi)外投資機(jī)構(gòu)參與，境外投資者對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的信心在逐步恢復(fù)。
5.旭輝集團(tuán)公告境外債初步重組方案，中債增擔(dān)保債項(xiàng)發(fā)行情況備受關(guān)注
旭輝集團(tuán)自境外債違約以來(lái)備受市場(chǎng)關(guān)注，1月12日消息稱(chēng)旭輝集團(tuán)再獲中債增提供的保函，旭輝將在銀行間市場(chǎng)發(fā)行金額不超過(guò)15億元的中期票據(jù)，期限為3年，由中債增提供全額擔(dān)保。截至目前，該筆債券發(fā)行一再推遲，或由征信逾期記錄所致。3月10日旭輝集團(tuán)公告境外債初步重組方案，其中六條關(guān)鍵性條款包括境外債展期7年、債權(quán)人可選擇債轉(zhuǎn)股、減少現(xiàn)金支付利息、增信等內(nèi)容。
截至3月14日，旭輝集團(tuán)按時(shí)支付境內(nèi)債券利息，無(wú)存續(xù)被執(zhí)行記錄。2023年中債增擔(dān)保債項(xiàng)發(fā)行事宜系旭輝集團(tuán)出險(xiǎn)后境內(nèi)首筆融資，關(guān)系境內(nèi)再融資渠道的通暢程度。需要注意的是，旭輝集團(tuán)23年中票發(fā)行一再推遲，5月29日為“20旭輝01”行權(quán)日，債券余額21.2億元，如未能成功發(fā)行中票或者開(kāi)拓境內(nèi)再融資渠道，旭輝集團(tuán)將面臨很大的兌付壓力。
6.住房貸款投放力度持續(xù)加大，連心貸等惹爭(zhēng)議
2月以來(lái)，各類(lèi)房貸產(chǎn)品備受關(guān)注，“百歲貸”、“連心貸”、“接力貸”成為討論熱點(diǎn)。“百歲貸”指貸款年齡上限有所延長(zhǎng)，子女作為共同借款人最長(zhǎng)可貸至100歲;“接力貸”是指為延長(zhǎng)貸款期限或增強(qiáng)還款能力，借款人與父母、子女中的任意一人作為共同借款人申請(qǐng)的住房貸款;“連心貸”是指為明確婚前財(cái)產(chǎn)歸屬或增強(qiáng)還款能力，未婚男女朋友作為共有權(quán)人，由雙方或者一方申請(qǐng)的住房貸款。
以上產(chǎn)品均為個(gè)人住房聯(lián)名貸款業(yè)務(wù)，銀行在居民按揭貸款買(mǎi)房動(dòng)力不足、提前還貸現(xiàn)象加劇的壓力下，為了提升貸款規(guī)模，創(chuàng)新金融產(chǎn)品刺激市場(chǎng)活躍度。然而依靠針對(duì)客戶細(xì)分需求的貸款產(chǎn)品實(shí)際效果有效，反而引發(fā)公眾對(duì)銀行房貸的合規(guī)性的質(zhì)疑。3月初，“連心貸”產(chǎn)品已停辦。
二、地產(chǎn)債發(fā)行和到期情況
地產(chǎn)債發(fā)行渠道通暢，民企發(fā)行規(guī)模仍較小且均由中債增提供擔(dān)保;3月中旬起地產(chǎn)債進(jìn)入到期及回售高峰，民營(yíng)企業(yè)兌付壓力較大，需關(guān)注中小房企融資、兌付情況
2023年1-2月，共有28家房企在境內(nèi)發(fā)行債券47只，合計(jì)發(fā)行總額563.22億元，其中一般公司債275.2億元，非公開(kāi)發(fā)行公司債券4億元，中票138.32億元，超短融47.2億元，短融7.5億元，資產(chǎn)支持證券23億元，資產(chǎn)支持票據(jù)(ABN)68億元。從發(fā)行人企業(yè)性質(zhì)來(lái)看，中央企業(yè)、地方國(guó)有企業(yè)發(fā)行總額占比分別為31.43%、60.05%，民營(yíng)房企發(fā)債總額48億元，占比8.52%。民營(yíng)房企中新希望、卓越集團(tuán)、中駿集團(tuán)、合景控股、雅居樂(lè)分別發(fā)行中期票據(jù)10億元、4億元、15億元、7億元和12億元，均由中債增提供全額擔(dān)保。
2023年3月中旬至4月中旬，地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入償還兌付及回售高峰，到期及回售規(guī)模大幅增長(zhǎng)，其中民營(yíng)企業(yè)占比很高。兌付涉及42只債券，合計(jì)余額508.64億元，其中民營(yíng)房企到期債券余額225.74億元，龍湖集團(tuán)、金地集團(tuán)、新城控股、大華集團(tuán)、復(fù)地集團(tuán)、合景控股到期債券規(guī)模較大，面臨一定的償付壓力。涉及回售行權(quán)的債券余額合計(jì)365.11億元，其中民營(yíng)企業(yè)債券共216.91億元，其中碧桂園、雅居樂(lè)、時(shí)代控股、廣州天建、中南建設(shè)回售壓力較大。
總的來(lái)說(shuō)，民營(yíng)房企兌付壓力較大，優(yōu)質(zhì)民營(yíng)房企在政策支持下具備一定的融資空間，但中小房企仍面臨很大的資金壓力，需持續(xù)關(guān)注到期兌付或回售情況。
三、房企信用風(fēng)險(xiǎn)事件梳理
(一)評(píng)級(jí)調(diào)整
2023年1月中旬至3月中旬，境外評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)對(duì)越秀房地產(chǎn)投資信托基金、仁恒置地集團(tuán)有限公司評(píng)級(jí)展望進(jìn)行下調(diào)。由于經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)低于預(yù)期，與受評(píng)REIT同行相比，信用指標(biāo)減弱，穆迪將越秀房地產(chǎn)投資信托基金列入評(píng)級(jí)下調(diào)觀察名單;穆迪預(yù)測(cè)仁恒置地的合同銷(xiāo)售額與全國(guó)市場(chǎng)相比將表現(xiàn)不佳，債務(wù)/EBITDA、EBIT/利息覆蓋率等信用指標(biāo)將有所下降，因此將評(píng)級(jí)展望從穩(wěn)定下調(diào)至負(fù)面。
(二)房企輿情動(dòng)態(tài)
多家出險(xiǎn)房企初步債務(wù)重組方案出爐，以債務(wù)集體展期、債轉(zhuǎn)股、利率降低等方面為主
隨著多項(xiàng)利好政策的落地，多家出險(xiǎn)房企加快出臺(tái)化債方案。2023年以來(lái)，已經(jīng)有花樣年、世茂集團(tuán)、中國(guó)奧園等多家房企發(fā)布了化債進(jìn)展或方案。初步債務(wù)化解方案大同小異，主要包括債轉(zhuǎn)股、延期、利率降低等。需要注意的是，債務(wù)重組方案需要征得大多數(shù)債權(quán)人同意，初步方案公告與實(shí)現(xiàn)整體債務(wù)重組仍有較為漫長(zhǎng)的距離。
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