久期財(cái)經(jīng)訊，3月22日，惠譽(yù)授予越秀房地產(chǎn)投資信托基金(Yuexiu Real Estate Investment Trust,簡(jiǎn)稱“越秀房產(chǎn)信托基金”,00405.HK，BBB-/穩(wěn)定)15億美元中期票據(jù)(MTN)計(jì)劃和根據(jù)該計(jì)劃發(fā)行的4億美元高級(jí)無(wú)抵押票據(jù)“BBB-”評(píng)級(jí)。該計(jì)劃由越秀房產(chǎn)信托基金全資子公司Yuexiu REIT MTN Company Limited發(fā)行，并由越秀房產(chǎn)信托基金提供不可撤銷和無(wú)條件擔(dān)保。該計(jì)劃下的任何發(fā)行所得款項(xiàng)將用于一般公司用途及/或再融資。
越秀房產(chǎn)信托基金的評(píng)級(jí)反映了其高質(zhì)量的投資物業(yè)(IP)組合，主要包括位于黃金地段的寫字樓和零售資產(chǎn)，這些資產(chǎn)產(chǎn)生了強(qiáng)勁的經(jīng)常性收入。惠譽(yù)預(yù)計(jì)越秀房產(chǎn)信托基金的經(jīng)常性EBITDA利息覆蓋率將在2023年和2024年受到壓力，原因是利率上升及其浮動(dòng)利率借款的風(fēng)險(xiǎn)敞口。然而，惠譽(yù)預(yù)計(jì)到2025年，投資物業(yè)EBITDA利息覆蓋率將恢復(fù)到2.0倍(2022年:2.2倍)，這是基于利率放緩以及該公司計(jì)劃用更便宜的在岸貸款對(duì)其浮動(dòng)利率貸款進(jìn)行再融資。
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關(guān)鍵評(píng)級(jí)驅(qū)動(dòng)因素
租金收入有望恢復(fù):2022年，越秀房產(chǎn)信托基金提供了1.46億元人民幣的租金優(yōu)惠，主要用于廣州白馬大廈的租戶，該地區(qū)為服裝批發(fā)市場(chǎng)?；葑u(yù)預(yù)計(jì)，在沒(méi)有租金優(yōu)惠的情況下，經(jīng)常性EBITDA將有所改善，而在防控措施放開(kāi)后，入駐率和單位租金也將逐漸恢復(fù)。
優(yōu)質(zhì)投資物業(yè)組合:惠譽(yù)估計(jì)越秀房產(chǎn)信托基金約75%的租金收入來(lái)自黃金地段的辦公樓?；葑u(yù)預(yù)計(jì)，隨著經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇，廣州國(guó)際金融中心和越秀金融大廈這兩座珠江新城的優(yōu)質(zhì)辦公大樓的表現(xiàn)將具有韌性，而廣州短期內(nèi)的辦公樓供應(yīng)將集中在針對(duì)不同細(xì)分市場(chǎng)的新集群中。這兩座建筑的收入占越秀房產(chǎn)信托基金租金收入和投資物業(yè)價(jià)值的60%以上。
更高的融資成本，更低的覆蓋率:惠譽(yù)預(yù)計(jì)越秀房產(chǎn)信托基金的經(jīng)常性EBITDA利息覆蓋率將在2023年和2024年低于惠譽(yù)的負(fù)面評(píng)級(jí)閾值，即2.0倍以下(2022年:2.2倍)，然后在2025年恢復(fù)到2.0倍。根據(jù)越秀房產(chǎn)信托基金的數(shù)據(jù)，截至2022年底，該公司62%的借款是利率互換后與香港銀行間同業(yè)拆息掛鉤的貸款，該公司計(jì)劃今年將其風(fēng)險(xiǎn)敞口降低至40%，方法是用成本更低的在岸借款取代部分浮動(dòng)利率貸款。
惠譽(yù)認(rèn)為，鑒于越秀房產(chǎn)信托基金擁有高質(zhì)量的未受限制的投資物業(yè)資產(chǎn)組合，該公司有能力在國(guó)內(nèi)獲得成本更低的融資。有效管理其利息成本對(duì)于其投資物業(yè)EBITDA利息覆蓋率恢復(fù)到負(fù)面評(píng)級(jí)閾值以上至關(guān)重要。
中等的貸款價(jià)值比:截至2022年底，越秀房產(chǎn)信托基金的貸款價(jià)值比(LTV)為44%(2021年:38%)?；葑u(yù)預(yù)計(jì)其LTV將保持在45%的負(fù)面評(píng)級(jí)閾值以下，因?yàn)榉呛诵馁Y產(chǎn)的潛在處置可能導(dǎo)致債務(wù)減少。
資產(chǎn)集中度限制評(píng)級(jí):惠譽(yù)預(yù)計(jì)，在可預(yù)見(jiàn)的未來(lái)，越秀房產(chǎn)信托基金的投資物業(yè)投資組合仍將在地理上保持集中，廣州將占租金收入和投資物業(yè)價(jià)值的80%以上。
評(píng)級(jí)推導(dǎo)摘要
九龍倉(cāng)集團(tuán)有限公司(The Wharf (Holdings) Limited，簡(jiǎn)稱“九龍倉(cāng)”，BBB/穩(wěn)定)的評(píng)級(jí)較越秀房產(chǎn)信托基金高一個(gè)子級(jí)，主要由于前者的經(jīng)常性EBITD/毛利息保障倍數(shù)之比更高且杠桿率更低。越秀房產(chǎn)信托基金與九龍倉(cāng)均為少數(shù)物業(yè)帶來(lái)大部分租金收入。廣州國(guó)際金融中心貢獻(xiàn)了越秀房產(chǎn)信托基金租金收入的45%左右，而廣州全域的貢獻(xiàn)率為85%左右。對(duì)于九龍倉(cāng)，成都國(guó)際金融中心和長(zhǎng)沙國(guó)際金融中心合計(jì)貢獻(xiàn)了投資物業(yè)營(yíng)收總額的近60%。惠譽(yù)認(rèn)為，兩家公司投資物業(yè)組合質(zhì)量相似，但相較于九龍倉(cāng)約100億美元的投資物業(yè)組合規(guī)模而言，越秀房產(chǎn)信托基金的規(guī)模較小，為50億美元左右。
新加坡公司升禧環(huán)球房地產(chǎn)投資信托基金(Starhill Global Real Estate Investment Trust，簡(jiǎn)稱“升禧環(huán)球信托”，BBB/穩(wěn)定)的評(píng)級(jí)較越秀房產(chǎn)信托基金高一個(gè)子級(jí)，原因在于前者的利息保障倍數(shù)有望改善且一致維持在3.0倍以上，高于惠譽(yù)對(duì)越秀房產(chǎn)信托基金利息保障倍數(shù)的預(yù)估。此外，由于升禧環(huán)球信托的租金主要源自期限較長(zhǎng)的主租賃協(xié)議，其平均租賃期限長(zhǎng)于越秀房產(chǎn)基金。升禧環(huán)球信托與越秀房產(chǎn)信托基金的資產(chǎn)組合質(zhì)量相似，但相較于升禧環(huán)球信托22億美元的規(guī)模而言，越秀房產(chǎn)信托基金的規(guī)模更大，為54億美元。升禧環(huán)球信托凈債務(wù)與投資物業(yè)價(jià)值的比率為34%，與越秀房產(chǎn)信托基金具可比性。資產(chǎn)集中度高對(duì)于越秀房產(chǎn)信托基金和升禧環(huán)球信托而言均為關(guān)鍵制約因素。
關(guān)鍵評(píng)級(jí)假設(shè)
惠譽(yù)對(duì)發(fā)行人評(píng)級(jí)情況的主要假設(shè)
- 在取消租金優(yōu)惠的前提下，2023年租金收入增長(zhǎng)14%，其次是由于入駐率和單位租金逐步復(fù)蘇，2024-2025年租金收入增長(zhǎng)2%-3%
- 投資物業(yè)的凈物業(yè)利潤(rùn)率為84%(不包括酒店和酒店式公寓)(2022年:84%)
- 2023年平均融資成本為5.0%，2024年為4.4%，2025年為4.0%(2022年:3.1%)
評(píng)級(jí)敏感性
可能單獨(dú)或共同導(dǎo)致惠譽(yù)采取正面評(píng)級(jí)行動(dòng)/上調(diào)評(píng)級(jí)的因素包括：
- 除非越秀房產(chǎn)信托基金大幅增強(qiáng)其投資物業(yè)的多元化程度，否則惠譽(yù)不太可能對(duì)其采取正面評(píng)級(jí)行動(dòng)。
可能單獨(dú)或共同導(dǎo)致惠譽(yù)采取負(fù)面評(píng)級(jí)行動(dòng)/下調(diào)評(píng)級(jí)的因素包括：
- 經(jīng)常性收入EBITDA與毛利息支出的比率持續(xù)低于2.0倍;
- 凈債務(wù)與投資物業(yè)價(jià)值的比率持續(xù)高于45%。
流動(dòng)性及債務(wù)結(jié)構(gòu)
強(qiáng)大的融資渠道：截至2022年末，越秀房產(chǎn)信托基金持有現(xiàn)金13億元人民幣及承諾授信額度4.66億港元，不足以覆蓋44億元人民幣的短期債務(wù)(主要為以港元計(jì)價(jià)的銀行貸款)。然而，得益于優(yōu)質(zhì)的投資物業(yè)資產(chǎn)及國(guó)企背景，越秀房產(chǎn)基金的融資渠道暢通，因此惠譽(yù)認(rèn)為其流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)較低。
發(fā)行人簡(jiǎn)介
越秀房產(chǎn)信托基金是一家在港交所上市的房地產(chǎn)投資信托基金，持有中國(guó)內(nèi)地投資物業(yè)。該公司目前持有9個(gè)投資物業(yè)項(xiàng)目，其中6個(gè)位于廣州，1個(gè)位于上海，1個(gè)位于武漢，1個(gè)位于杭州，還包括了香港越秀大廈的兩層，截至2022年末，可租賃總面積達(dá)803,984平方米。
關(guān)鍵詞：
