1. 地產(chǎn)債二級市場表現(xiàn)
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1.1 地產(chǎn)債境內(nèi)外二級市場指數(shù)周度表現(xiàn)
境內(nèi)地產(chǎn)債和境外投資級地產(chǎn)債微跌，高收益美元債跌至年初水平。2023年3月17日至3月24日，中證地產(chǎn)債指數(shù)下跌0.09%，MarkitiBoxx中資美元房地產(chǎn)投資級債券指數(shù)下跌0.25%，MarkitiBoxx中資美元房地產(chǎn)高收益?zhèn)笖?shù)下跌7.11%。年初至3月24日，中證地產(chǎn)債指數(shù)上漲3.07%，中資美元房地產(chǎn)投資級債券指數(shù)上漲4.12%，中資美元房地產(chǎn)高收益?zhèn)笖?shù)上漲1.41%。截至2023年3月24日，中證地產(chǎn)債指數(shù)收益率為28.23%，中資美元房地產(chǎn)投資級債券指數(shù)收益率為7.07%，中資美元房地產(chǎn)高收益?zhèn)笖?shù)收益率為32.98%。收益率較上周分別上升159個基點(diǎn)、上升12基點(diǎn)和上升505個基點(diǎn)。
1.2 境內(nèi)外地產(chǎn)債期限收益率周度變化
境內(nèi)地產(chǎn)債平穩(wěn)，境外地產(chǎn)債收益率下行。截至2023年3月24日，調(diào)整后境內(nèi)地產(chǎn)債平均收益率為6.90%，本周上升11個基點(diǎn)，中債估值平均凈價為94.03元，本周下跌0.05元。調(diào)整后境外中資美元地產(chǎn)債平均收益率為56.25%，較上周末收窄162個基點(diǎn)，彭博估值平均凈價為55.17元，較上周末下跌3.43元。
境內(nèi)高評級地產(chǎn)債短端下跌明顯，低評級地產(chǎn)債微跌。截至2023年3月24日，境內(nèi)地產(chǎn)債AAA級到期收益率按到期時間分類，1年內(nèi)、1-2年、2-3年、3年以上到期收益率為6.26%、9.64%、8.74%、4.25%，本周變化+44.1P、+3.9BP、+13.9BP、+3.3BP。AA+級到期收益率按到期時間分類，1年內(nèi)、1-2年、2-3年、3年以上到期收益率為6.80%、9.39%、12.41%、7.07%，本周變化+15.5BP、+7.5BP、+8.7BP、-1.0BP。其他評級到期收益率按到期時間分類，1年內(nèi)、1-2年、2-3年、3年以上到期收益率為5.24%、11.46%、7.14%、5.00%，本周變化-13.8P、+4.5BP、+0.7BP、+0.5BP。
境外投資級地產(chǎn)債整體平穩(wěn)，高收益地產(chǎn)長債大幅走弱。截至2023年3月24日，境外地產(chǎn)債投資級到期收益率按到期時間分類，1年內(nèi)、1-2年、2-3年、3年以上到期收益率為6.1%、7.1%、6.6%、6.5%，本周變化+2.9BP、+17.0BP、+6.8BP、+3.7BP。高收益級債券到期收益率按到期時間分類，1年內(nèi)、1-2年、2-3年、3年以上到期收益率為50.9%、55.3%、42.7%、51.0%，本周變化+295.6BP、+181.0BP、+443.9BP、+713.9BP。無評級債到期收益率按到期時間分類，1年內(nèi)、1-2年、2-3年、3年以上到期收益率為45.4%、63.4%、68.1%、78.5%，本周變化+214.8BP、+47.1BP、+130.0BP、+325.7BP。
1.3 境內(nèi)外地產(chǎn)債漲跌幅榜
境內(nèi)地產(chǎn)債波動較大，寶龍債波動較大，新城、銅陵大江領(lǐng)漲，美的置業(yè)、中南領(lǐng)跌。截至2023年3月24日，境內(nèi)地產(chǎn)債漲幅榜榜首中，AAA級債券H1龍控01估值下行5436.6BP，AA+級債券16北票債估值下行550.1BP，其他評級債券16廣安經(jīng)開債估值下行361.3BP。境內(nèi)地產(chǎn)債跌幅榜榜首中，AAA級債券20遠(yuǎn)洋控股PPN001估值上行2213.0BP，AA+級債券21中交B估值上行1314.9BP，其他評級債券21中南01估值上行132.7BP。
境外無評級地產(chǎn)債波動較大，越秀和中駿領(lǐng)漲，龍湖、建業(yè)和合景泰富領(lǐng)跌。截至2023年3月24日，境外地產(chǎn)債漲幅榜榜首中，投資級債券YUEXIU 5 3/810/19/23估值收窄22.7BP，高收益級債CHINSC 7 1/4 04/19/23估值收窄2220.6BP，無評級債TIANHL 11 1/210/24/22收窄7150.8BP。境外地產(chǎn)債跌幅榜榜首中，投資級債券LNGFOR 3.85 01/13/32估值上71.1BP，高收益級債CENCHI 71/4 07/16/24估值上行3811.7BP，無評級債KWGPRO 6 01/14/24估值上行1689.7BP。
2. 境內(nèi)外地產(chǎn)債一級市場周度情況
2.1 境內(nèi)外一級市場新發(fā)行情況
境內(nèi)地產(chǎn)債發(fā)行17筆共計89.4億人民幣債券，綠城中國發(fā)行境內(nèi)債。截至2023年3月26日，境內(nèi)地產(chǎn)行業(yè)共發(fā)行17筆債券，募集資金89.4億人民幣，平均期限1.72年、利率3.55%，含AAA至AA級發(fā)行人。綠城中國發(fā)行10億人民幣2年期公司債，利率4.00%。
本周境外無地產(chǎn)美元債新發(fā)。暫無其他民營房企進(jìn)行境外債融資計劃。
2.2 境內(nèi)外一級市場待或擬發(fā)行情況
待發(fā)行境內(nèi)地產(chǎn)債6只，預(yù)計規(guī)模60.6億元，雅居樂計劃發(fā)行公司債。截至2023年3月26日，5只地產(chǎn)債待發(fā)行，發(fā)行人含地方國企和民企，計劃發(fā)行規(guī)模共60.6億。雅居樂計劃發(fā)行2筆公司債，總計規(guī)模12億人民幣。境外暫無房企發(fā)行計劃。
2.3 地產(chǎn)公司信用風(fēng)險事件周度回顧
優(yōu)質(zhì)房企推進(jìn)多樣融資計劃，恒大公布境外債重組方案，遠(yuǎn)洋遞延支付永續(xù)債票息。本周負(fù)面信用風(fēng)險事件主要為遠(yuǎn)洋集團(tuán)遞延支付永續(xù)美元債票息以及業(yè)績預(yù)虧，對市場造成負(fù)面影響。本周地產(chǎn)公司積極事件較多，多家房企公布及推進(jìn)融資計劃，合景泰富兌付境內(nèi)私募債及支付美元債逾期票息，支撐市場信心。本周高收益地產(chǎn)債市場受到年報季盈利下滑以及遠(yuǎn)洋集團(tuán)事件影響，整體市場情緒較弱。多家房企公布及推進(jìn)融資計劃，優(yōu)質(zhì)房企融資環(huán)境改善，部分民企償債能力持續(xù)修復(fù)。
3. 地產(chǎn)行業(yè)周度動態(tài)
3.1 商品房成交情況和百城住宅均價
30大中城市商品房成交量增速環(huán)比放緩，同比仍增長，二線城市表現(xiàn)較優(yōu)。截至2023年3月26日，30大中城市商品房周度累計成交面積為368.0萬平米，環(huán)比上升1.2%，同比上升36.7%。分城市級來看，一線城市成交面積89.5萬平米，環(huán)比上升5.0%，同比上升42.3%;二線城市成交面積201.9萬平米，環(huán)比上升12.5%，同比上升37.7%;三線城市成交面積76.7萬平米，環(huán)比下降22.6%，同比上升28.6%。商品房銷售同環(huán)比增速放緩，三線城市拖累銷售復(fù)蘇。一二線城市同環(huán)比保持增長，銷售復(fù)蘇韌性較強(qiáng)。
二手房成交勢頭回升，同環(huán)比恢復(fù)高增，二線城市交易熱度不減。截至2023年3月26日，14城二手房成交面積246.6萬平米，環(huán)比上升12.1%，同比上升127.1%。二手房成交回升，一線城市如北京、深圳放緩，杭州、成都二手房成交回升。
百城住宅均價趨穩(wěn)，一二線城市住宅均價穩(wěn)定，三線城市微跌。2023年2月底，中國樣本住宅百城、一線城市、二線城市、三線城市每平米平均價格為16174.0元、43590.8元、14976.1元、10014.2元，同比變化-0.06%、-0.13%、+0.23%、-0.69%，環(huán)比變化0.00%、+0.01%、0.00%、-0.04%，一二線城市均價環(huán)比穩(wěn)定，三線城市同環(huán)比下跌。
3.2 房地產(chǎn)行業(yè)近期相關(guān)政策與新聞?wù)?/strong>
促進(jìn)購房政策頻出，多地公積金貸款額度提升，發(fā)改委通知有利商業(yè)地產(chǎn)REITs發(fā)展。2023年3月以來地方政府對地產(chǎn)行業(yè)支持政策不斷，南通、德州、深圳等從提升公積金貸款額度方向促進(jìn)購房需求。廣州首套房利率降至最低4.3%，為4年來最低。發(fā)改委發(fā)布了《關(guān)于規(guī)范高效做好基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金(REITs)項(xiàng)目申報推薦工作的通知》，研究支持增強(qiáng)消費(fèi)能力、改善消費(fèi)條件、創(chuàng)新消費(fèi)場景的消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs，助力行業(yè)探索房地產(chǎn)發(fā)展新模式。
4. 投資建議
高收益地產(chǎn)債市場短期承壓，頭部優(yōu)質(zhì)企業(yè)債券投資價值顯現(xiàn)。商品房銷售數(shù)據(jù)波動不改復(fù)蘇趨勢，二手房成交熱度回升。2023年優(yōu)質(zhì)地產(chǎn)公司基本面和信用修復(fù)進(jìn)行中，銷售恢復(fù)有助于現(xiàn)金流改善，優(yōu)質(zhì)企業(yè)融資渠道逐漸暢通。商品房銷售整體仍處于弱復(fù)蘇階段，短期增速有波動，二手房成交熱度回升。建議關(guān)注央國企以及混改企業(yè)投資機(jī)會，特別是境內(nèi)外收益率較高、利差較闊的主體。同時，建議持續(xù)跟蹤優(yōu)質(zhì)民營房企融資進(jìn)展以及銷售情況，基本面仍保持改善趨勢，關(guān)注市場情緒波動帶來的投資機(jī)會。
5. 風(fēng)險
地產(chǎn)行業(yè)銷售超預(yù)期下行，融資落地情況不及預(yù)期，國內(nèi)防控措施影響反復(fù)。
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