久期財經(jīng)訊，3月30日，標(biāo)普已確認(rèn)越秀房地產(chǎn)投資信托基金(Yuexiu Real Estate Investment Trust，簡稱“越秀房產(chǎn)信托基金”，00405.HK)的長期發(fā)行人信用評級為“BBB-”。
負(fù)面展望反映了越秀房產(chǎn)信托基金實施恢復(fù)信用指標(biāo)的計劃可能慢于標(biāo)普預(yù)期。
標(biāo)普確認(rèn)此次評級，是因為標(biāo)普認(rèn)為在未來12-24個月，越秀房產(chǎn)信托基金的去杠桿化進(jìn)程將會持續(xù)進(jìn)行，盡管2022年有所延遲。中國經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇以及該房地產(chǎn)投資信托的高質(zhì)量寫字樓資產(chǎn)將推動其復(fù)蘇。標(biāo)普還預(yù)計，隨著防控措施優(yōu)化，越秀房產(chǎn)信托基金將積極管理其酒店和批發(fā)樓宇（wholesale buildings）。
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標(biāo)普維持其負(fù)面展望，反映了經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇幅度和越秀房產(chǎn)信托基金實施去杠桿化措施進(jìn)展的不確定性。如果越秀房產(chǎn)信托基金的杠桿率在未來三到六個月內(nèi)降至符合“BBB-”評級水平的可能性較低，那么該評級將面臨下行壓力。
隨著防控措施優(yōu)化，中國經(jīng)濟(jì)逐步復(fù)蘇將推動越秀房產(chǎn)信托基金的去杠桿化進(jìn)程。標(biāo)普相信該房地產(chǎn)投資信托的酒店和批發(fā)資產(chǎn)將比其寫字樓更早反彈。四季酒店的入住率可能在2023年恢復(fù)到防控措施前的水平;2023年1月和2月，該酒店的入住率恢復(fù)到約80%。2022年的防控措施導(dǎo)致該年11月和12月的酒店入住率大幅下降。
與此同時，廣州服裝批發(fā)市場白馬大廈的租金收入將不再受到租金優(yōu)惠的影響。由于2022年商場關(guān)閉，越秀房產(chǎn)信托基金向租戶提供了優(yōu)惠措施。因此，2022年該資產(chǎn)的租金收入比上一年下降了64.1%。
根據(jù)標(biāo)普的預(yù)測，該房地產(chǎn)投資信托的債務(wù)與EBITDA的比率將從2022年的14.5倍降至2023年的11-12倍，以及2024年的10-11倍。
在標(biāo)普看來，防控措施對越秀房產(chǎn)信托基金的寫字樓資產(chǎn)影響是周期性的，而非結(jié)構(gòu)性。該房地產(chǎn)投資信托的寫字樓投資組合在2022年占收入的68%，應(yīng)該能夠抵御經(jīng)濟(jì)帶來的挑戰(zhàn)。
標(biāo)普相信，隨著中國經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇，越秀房產(chǎn)信托基金有能力把握市場對高質(zhì)量寫字樓空間的需求。廣州國際金融中心(該信托基金公司的甲級寫字樓)的平均租金約為每月每平方米239元人民幣，遠(yuǎn)高于廣州市甲級寫字樓的平均租金（150-170元人民幣）。
標(biāo)普預(yù)計越秀房產(chǎn)信托基金的寫字樓入駐率將在年內(nèi)上升。根據(jù)標(biāo)普的預(yù)測，到2023年底，寫字樓入駐率將從截至2022年底的84.7%恢復(fù)到90%以上。
標(biāo)普認(rèn)為越秀房產(chǎn)信托基金致力于實現(xiàn)其去杠桿化目標(biāo)。標(biāo)普預(yù)計，在離岸利率上升的趨勢下，該基金將優(yōu)先其改善資本結(jié)構(gòu)并降低其融資成本。這與其過去幾年的收購式增長戰(zhàn)略形成了鮮明對比。
越秀房產(chǎn)信托基金計劃出售資產(chǎn)以實現(xiàn)其去杠桿化目標(biāo)。標(biāo)普認(rèn)為，資產(chǎn)減持將有助于越秀房產(chǎn)信托基金恢復(fù)其信用指標(biāo)并保持財務(wù)穩(wěn)定。
越秀房產(chǎn)信托基金更多使用人民幣貸款，這應(yīng)當(dāng)會緩解其資產(chǎn)負(fù)債錯配。截至2022年底，以銀團(tuán)貸款為主的浮動利率離岸債務(wù)占該房地產(chǎn)投資基金總債務(wù)的62.3%。人民幣匯率下調(diào)導(dǎo)致離岸債務(wù)換算成人民幣損失約15億元人民幣。這在很大程度上解釋了該公司2022年底資產(chǎn)負(fù)債表上借款總額增加的情況。較高的利息成本也對該基金2022年的現(xiàn)金流造成不利影響。
該信托基金的管理層打算減少其海外貸款的敞口。2023年3月，越秀房產(chǎn)信托基金發(fā)行15億元人民幣有擔(dān)保票據(jù)，并將用所得款項償付其港元離岸銀行貸款。
這說明了，該信托基金的資金結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)變需要時間，而持續(xù)的離岸高利率將使該基金的融資成本至少在未來6至12個月內(nèi)承壓。
負(fù)面展望反映出越秀房產(chǎn)信托基金去杠桿化的速度可能比標(biāo)普預(yù)期的要慢。去杠桿化計劃的執(zhí)行延遲，或該房地產(chǎn)投資信托資產(chǎn)組合的入駐率和租金恢復(fù)緩慢，可能會阻礙其信用指標(biāo)恢復(fù)到符合“BBB-”評級的水平。
如果越秀房產(chǎn)信托基金未能在未來3到6個月內(nèi)實施恢復(fù)其信用指標(biāo)的計劃，或者其離岸貸款再融資的進(jìn)展慢于標(biāo)普的預(yù)期，標(biāo)普可能會下調(diào)其評級。
2023年該基金的債務(wù)與EBITDA的比率保持在11倍以上，2024年接近9.5倍的可能性很小，這將表明該基金無法顯著改善其杠桿率。
如果該房地產(chǎn)投資信托的經(jīng)營策略發(fā)生不利變化且與標(biāo)普的預(yù)期不一致，標(biāo)普也可能下調(diào)其評級。這可能是因為該基金的股權(quán)發(fā)生了重大變化，大股東可能會進(jìn)行負(fù)面干預(yù)，因此標(biāo)普不再將越秀房產(chǎn)信托基金視為一個獨立的實體。
如果越秀房產(chǎn)信托基金改善其財務(wù)杠桿率和現(xiàn)金流充足率，使其債務(wù)與EBITDA的比率在未來兩年恢復(fù)到9.5倍以下，這種情況可能是由于該房地產(chǎn)投資信托基金成功執(zhí)行其恢復(fù)信用指標(biāo)的計劃，并且其業(yè)務(wù)運(yùn)營和收益穩(wěn)步復(fù)蘇，標(biāo)普可能會將其展望調(diào)整為穩(wěn)定。
ESG 信用指標(biāo): E-2, S-2, G-3
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