核心觀點
【資料圖】
事項：2023年1-2月房地產(chǎn)數(shù)據(jù)全線回暖，高頻指標顯示2023年3月銷售繼續(xù)改善。
本篇報告結合官方數(shù)據(jù)、高頻指標和房企公告等，從銷售、融資、拿地和投資四個維度，對中國房地產(chǎn)恢復狀況做了全面梳理。
銷售方面，短期高景氣可能源于前期積壓需求的釋放，未來或將再度承壓。2023年1-2月全國商品房銷售面積和銷售額分別同比下降3.6%、同比持平，與2022年12月的增速相比大幅回升。從30大中城市的高頻數(shù)據(jù)看，3月全國商品房銷售有望進一步改善。二手房銷售恢復時點早于新房，而新房中期房銷售改善程度好于現(xiàn)房。參考2022年上海防控措施優(yōu)化后地產(chǎn)銷售恢復的經(jīng)驗，我們認為因防控措施影響而積壓的購房需求可能已得到相當比例的釋放。目前，我國商品房庫存仍處高位，供給端對銷售的掣肘較弱。但在2016年后中國商品房銷售持續(xù)透支、居民部門債務壓力積累、對經(jīng)濟和就業(yè)的預期改善需要時間、保交樓任務依然艱巨等多重因素的壓制下，中國房地產(chǎn)銷售可能再度面臨來自需求端的壓力。
融資方面，“三箭齊發(fā)”政策效果逐步顯現(xiàn)。2023年1-2月房地產(chǎn)開發(fā)資金來源同比-15.2%，較2022年12月的-28.7%跌幅明顯收窄，也是2022年3月以來同比跌幅首次少于兩成。信貸方面，2023年1-2月開發(fā)商到位資金來源于國內貸款同比下降15.0%，降幅有所擴大，與高基數(shù)有關，房企獲得開發(fā)貸最難的時候大概率已過。債券方面，民營房企信用債發(fā)行規(guī)模依然較低，但房企授信大幅增加后信用債違約風險下降，民營房企信用利差已大幅回落。股權方面，截至目前已有20家房企在上交所和深交所擬定增募資，預計將獲得超千億元的股權融資;9家房企已完成港交所的股權融資，扣除配售傭金后凈融資200余億元。
拿地方面，2023年土地市場熱度降溫，不過民營房企參與度提升。2022年11月-12月土地成交持續(xù)回暖，但2023年以來土地市場熱度降溫。一個積極的現(xiàn)象是，民營房企拿地參與度提升。鑒于地產(chǎn)銷售可能過了恢復最快階段，我們認為土地一級市場恢復還需要時間。
投資方面，房地產(chǎn)對中國經(jīng)濟影響最大的時候已經(jīng)過去。2022年12月以來，房地產(chǎn)開發(fā)投資相關指標持續(xù)改善。領先指標顯示其它費用同比2023年上半年面臨較大回落壓力，但新開工面積同比短期或將觸底，保交樓助推下竣工面積同比大概率將加速，兩者共同推動建安投資同比回升。我們認為2023年房地產(chǎn)對中國經(jīng)濟的影響將明顯弱于2022年。
房地產(chǎn)是中國重要的支柱產(chǎn)業(yè)，與房地產(chǎn)相關的貸款占銀行信貸的比重接近40%，房地產(chǎn)相關收入占地方綜合財力的50%，房地產(chǎn)占城鎮(zhèn)居民資產(chǎn)的60%。2022年中國商品房銷售面積同比下降24.3%，房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額同比下降10.0%，分別創(chuàng)1992年、1999年有統(tǒng)計以來的新低，成為2022年中國經(jīng)濟最大的影響因素。
2022年11月房企融資“三箭齊發(fā)”，相比于前期所出臺的政策更加務實。防控措施優(yōu)化，除逐步解除了對看房和購房場景的約束外，還有利于釋放前期積壓的返鄉(xiāng)置業(yè)購房需求。國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，2023年1-2月中國房地產(chǎn)相關指標全線回暖，綜合反映全國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展景氣狀況的國房景氣指數(shù)，在趨勢性下降22個月后(2021年3月至2022年12月，其中2022年2月小幅回升0.07，并未改變下滑趨勢)，已于2023年1-2月連續(xù)回升。從高頻數(shù)據(jù)看，2023年3月房地產(chǎn)銷售進一步改善。
本篇報告中，我們從銷售、融資、拿地和投資四個維度，對房地產(chǎn)恢復情況做了系統(tǒng)梳理：
銷售方面，二手房市場恢復早于新房市場，新房市場中現(xiàn)房表現(xiàn)強于期房，從高頻數(shù)據(jù)看3月新房和二手房的景氣度進一步延續(xù)。不過，年初以來的銷售高景氣可能主要源于前期積壓需求的釋放，中國房地產(chǎn)銷售壓力仍存且主要來自需求端;
融資方面，2022年11月“房企融資”三箭齊發(fā)，且相比前期所出臺的政策更加務實。但從民營房企的債券和股權融資看，目前政策效果還不明顯，有必要推動前期出臺政策盡快落實;
拿地方面，2022年11月-12月土地成交持續(xù)回暖，進入2023年后土地市場熱度降溫。一個積極的現(xiàn)象是，民營房企拿地參與度在提升。鑒于地產(chǎn)銷售可能過了恢復最快的階段，我們認為土地一級市場恢復尚需時間;
投資方面，2022年12月以來，房地產(chǎn)開發(fā)投資相關指標持續(xù)改善。從領先指標看，預計2023年上半年土地購置費用面臨較大的回落壓力，但在新開工面積同比或將探底、保交樓推動存量項目加快竣工的支撐(兩者均會提振建安投資)下，2023年房地產(chǎn)投資對中國經(jīng)濟的影響大概率將弱于2022年。
01銷售：積壓需求釋放帶來助推
1.1現(xiàn)房銷售表現(xiàn)強于期房
2023年1-2月房地產(chǎn)銷售明顯改善，現(xiàn)房銷售表現(xiàn)繼續(xù)好于期房。2023年1-2月全國商品房銷售面積和銷售額分別同比下降3.6%、同比持平，較2022年12月的-31.5%、-27.7%均大幅回升。其中，期房銷售面積同比從2022年12月的-34.0%提高至-6.5%，同期現(xiàn)房銷售面積同比從-19.4%轉正至10.8%，后者表現(xiàn)相對更好，可能源于購房者對期房能否如期交付的信心還有進一步提升空間。分房屋類型看，2023年1-2月，住宅銷售改善最為明顯，從2022年12月的-31.5%提高至-0.6%;商業(yè)營業(yè)用房銷售面積同比從-33.7%提高至-23.0%;辦公樓銷售面積同比從-19.0%下滑至-30.0%。
30大中城市商品房銷售數(shù)據(jù)顯示，2023年3月商品房銷售可能進一步改善。2023年1-2月，30大中城市商品房銷售面積共計1991萬平方米，同比下降13.7%，跌幅較2022年12月的21.0%有所收窄。3月以來(截至3月25日)，30大中城市商品房累計銷售1238萬平方米，同比增長38.2%。2021年一季度是近年同期30大中城市商品房銷售的景氣高點，與2021年同期相比，2023年1-2月、3月前25日30大中城市商品房銷售面積分別下降34.8%、下降25.3%，跌幅也在收窄。
我們認為，2023年3月商品房銷售同比進一步改善的原因如下：一是，盡管1-2月國內防控措施影響消退，但避險和觀望情緒下，部分有購房需求的人群并未實際看房和購房，令一些購房需求延遲釋放;二是，2022年11月以來房地產(chǎn)調控政策集中在供給端，需求端降首付比例、動態(tài)調整首套房房貸利率等政策見效需要時間。
分所有制看，目前民營房企銷售恢復的節(jié)奏仍明顯慢于央國企開發(fā)商，2023年2月TOP 50房企中民營房企銷售額同比依然負增長。這不利于民營開發(fā)商回籠資金和推動房地產(chǎn)業(yè)形成良性循環(huán)。
1.2三線城市商品房銷售恢復更快
和一、二線城市相比，年初以來三線城市商品房銷售恢復更快。2023年1-2月，30大中城市里一線和二線城市的商品房銷售面積分別為473萬平方米、1084萬平方米，分別同比下降15.0%、下降17.9%;三線城市商品房銷售435萬平方米，同比增長0.8%。與2022年同期相比，2023年3月前25日，30大中城市里一、二、三線城市的商品房銷售面積分別同比增長36.8%、增長34.9%和增長47.3%。
由于30大中城市商品房成交數(shù)據(jù)的樣本城市中有10個城市的數(shù)據(jù)停止錄入，基于數(shù)據(jù)可得性，在30大中城市里公布數(shù)據(jù)的20個城市基礎上，我們增加了對天津、寧波、濟南、鄭州、南寧、重慶、銀川、唐山、無錫、溫州、平頂山、岳陽、常德、北海等14個城市的月度商品房成交統(tǒng)計。結果同樣顯示，年初以來三線城市商品房銷售回暖時點早于一、二線城市，上述34個城市2023年1-2月商品房銷售面積同比-0.9%，其中一線、二線和三線城市的銷售面積同比分別為-15.0%、-1.9%和33.6%。
三線城市房地產(chǎn)銷售回暖更快，可能原因在于：一是，降首付比例、降房貸利率、降購房門檻等房地產(chǎn)需求端刺激政策，三線及更低層級的城市放松更早，累積效應下政策逐步見效;二是，防控措施優(yōu)化后，返鄉(xiāng)人群增多，三線城市春節(jié)前后人口外流壓力相對較小，甚至還會因為人口短期凈流入帶來增量資金，推動商品房銷售回暖。2023年1月1日至2023年3月20日(農(nóng)歷2022年臘月初十至2023年二月廿九)，全國百度遷徙指數(shù)平均為510.9，較前兩年的農(nóng)歷同期均值分別高66.5%、45.2%。人口凈流出的以大、中城市為主，以春節(jié)前百度遷徙指數(shù)最高的臘月廿八為例，全國熱門遷出地依次為成都、北京、深圳、廣州、上海、西安、蘇州、武漢、長沙和杭州，均為一線或二線城市。
一線城市內部，新房銷售走勢出現(xiàn)分化。2023年1-2月，僅北京新房成交出現(xiàn)明顯改善，日均銷售面積同比增長4.0%，而同期上海、廣州和深圳的日均銷售面積分別同比下降14.4%、22.2%和32.6%。不過進入3月后，四個一線城市商品房銷售回暖勢頭迅猛，深圳尤其如此。3月前26日，深圳新房日均銷售面積同比增長95.2%，其余三個一線城市略遜一籌，上海、廣州和北京新房日均銷售面積同比分別為49.4%、31.3%、25.9%。
1.3二手房市場復蘇早于新房
與新房市場相比，二手房市場復蘇更早，2023年1-2月銷售面積就已超過去年同期水平，3月延續(xù)企穩(wěn)回升態(tài)勢。2023年1-2月，15個城市(包括北京、深圳、成都、杭州等)二手房日均銷售面積為20.1萬平方米，同比增長18.0%;3月前26日，上述15個城市的二手房日均銷售面積進一步提高至33.0萬平方米，同比增長65.5%。部分城市二手房銷售火爆，比如2023年1-2月成都二手房日均銷售面積同比達59.5%，3月銷售同比進一步攀升。
2023年二手房市場比新房更早復蘇，可能原因在于：購房者對部分開發(fā)商能否如期交付期房的信心不足，出于避險考慮選擇購買二手房。前文分析的新房市場中現(xiàn)房銷售恢復明顯快于期房，原因同樣如此。從這個角度看，盡管二手房市場較快回暖有助于提高房地產(chǎn)市場的活躍度，但可能會擠占新房銷售。
1.4積壓購房需求或已得到相當比例釋放
2023年初以來新房市場和二手房市場均出現(xiàn)回暖，我們認為可能來自前期積壓需求的釋放。積壓的購房需求有以下幾個來源：
第一，過去兩年在“就地過年”倡議的推動下，部分春節(jié)返鄉(xiāng)置業(yè)需求被擱置;
第二，2022年11月各地開始受防控措施影響，居家辦公等使得一部分購房需求被延遲;
第三，2022年7月房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了事件性沖擊，期房交付風險上升。由于近年期房占新房銷售的比例超過八成，交付風險擔憂下，居民購房意愿下降。2022年11月房企融資“三箭齊發(fā)”，加之房地產(chǎn)銷售端政策持續(xù)加碼，可能也推動了一部分因擔心交付風險而選擇延期購房的需求釋放。
我們認為，由于防控措施影響而被擱置的購房需求已得到了相當比例的釋放。2022年5-6月，上海商品房銷售面積環(huán)比大增，主要因防控措施影響期間積壓的購房需求釋放，但這一脈沖式修復僅持續(xù)了兩個月，隨后銷售面積環(huán)比又恢復到季節(jié)性規(guī)律。盡管今年3月前25日30大中城市新房、15城市二手房銷售面積同比均在回升，但從周度數(shù)據(jù)看，大概率已過了修復最快的時期，后續(xù)走勢可能更多符合季節(jié)性規(guī)律。
目前，我國商品房庫存處于較高水平，供給側難以成為銷售回暖的掣肘，壓力主要在需求端：
供給方面，2022年末中國狹義庫存消化周期超過2014年高點，樣本城市廣義庫存消化周期達到6年。據(jù)克而瑞統(tǒng)計，2022年末，超過四成城市的狹義庫存消化周期(待售面積/近12個月平均成交面積)超過兩年，只有極少數(shù)城市能保持在10個月以內。其中，一線、二線和三四線城市分別為15.9個月、19.7個月、23.7個月，僅一線城市低于2014年末的狹義庫存消化周期(當時一線、二線和三四線城市的分別為19.1個月、18.0個月、18.5個月)。
不過，考慮到近年期房銷售占比超過八成，廣義庫存(已開工但未銷售)消化周期的參考意義更大?？硕饠?shù)據(jù)顯示，2022年末，樣本城市廣義庫存消化周期達到了6年，僅合肥、杭州、上海、泉州四個城市在3年以內。30個樣本城市中，2022年末一線、二線和三四線城市廣義庫存消化周期分別為5.1年、5.2年、8.0年，均高于2019年的4.6年、3.1年和4.2年。
相較而言，中國房地產(chǎn)銷售來自于需求端的壓力更大：
首先，2016年我國商品房銷售開始透支，我們測算2016年-2021年我國住宅實際銷售面積高于剛需和改善性需求共計16.3億平方米;
其次，防控措施優(yōu)化后居民對經(jīng)濟和就業(yè)的預期修復需要時間。預計2023年中國經(jīng)濟增長將放緩，穩(wěn)就業(yè)壓力可能大于2022年，疊加債務壓力，中國居民購房意愿改善尚需時日;
最后，近年期房占中國商品房銷售的比例超過八成，保交樓是推動房地產(chǎn)銷售持續(xù)改善、進而形成良性循環(huán)的重要基礎。雖然2023年1-2月全國商品房竣工面積同比轉正至8%，但我們測算顯示有超過2.6億平方米的期房應交付但實際未竣工和交付，保交樓任務依然艱巨，短期可能會繼續(xù)壓制居民購買新房的意愿。
02融資：“三箭齊發(fā)”效果漸顯
為推動保交樓，2022年8月房企融資開始松綁。
一是，2022年8月，政策性銀行設立2000億元保交樓專項借款。
二是，2022年8月，鄭州、南寧等地陸續(xù)設立房地產(chǎn)紓困基金。
三是，2022年9月，中債信用增進公司為頭部民營房企發(fā)債提供全額無條件不可撤銷連帶責任保證擔保支持。
四是，2022年10月，證監(jiān)會允許自身及控股子公司涉房的企業(yè)中，最近一年房地產(chǎn)業(yè)務收入、利潤占企業(yè)當期相應指標的比例不超過10%的企業(yè)可在A股市場融資，參股子公司涉房但最近一年房地產(chǎn)業(yè)務產(chǎn)生的投資收益占企業(yè)當期利潤比例不超過10%的企業(yè)也可在A股市場融資。
五是，2022年10月，中國人民銀行、外匯局將企業(yè)和金融機構的跨境融資宏觀審慎調節(jié)參數(shù)從1上調至1.25，民營房企外債上限有望提高25%。
但上述政策成效并不明顯，2022年11月房企融資開始“三箭齊發(fā)”，且和前期政策相比更為務實。
一是，民營企業(yè)債券融資支持工具(第二支箭)延期并擴容，預計可支持約2500億元民營企業(yè)債券融資，后續(xù)可視情況進一步擴容，其中民營房企是重點支持方向。
二是，人民銀行設立2000億元“保交樓”貸款支持計劃。
三是，2022年11月，中國人民銀行、銀保監(jiān)會聯(lián)合發(fā)布《關于做好當前金融支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展工作的通知》，涉及開發(fā)貸、信托貸款、并購貸、保交樓、房企紓困、貸款展期、建筑企業(yè)貸款、租賃融資、個人房貸和征信等房地產(chǎn)上下游多方面的融資。
四是，2022年11月，三部委聯(lián)合發(fā)布《關于商業(yè)銀行出具保函置換預售監(jiān)管資金有關工作的通知》，放松預售資金監(jiān)管。
五是，2022年11月，證監(jiān)會在股權融資方面調整優(yōu)化5項措施支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，具體包括恢復涉房上市公司并購重組及配套融資、恢復上市房企和涉房上市公司再融資、調整完善房地產(chǎn)企業(yè)境外上市政策、進一步發(fā)揮REITs盤活房企存量資產(chǎn)作用和積極發(fā)揮私募股權基金作用。
從2023年1-2月的房地產(chǎn)開發(fā)資金來源看，房企融資出現(xiàn)了修復。2023年1-2月，房地產(chǎn)開發(fā)資金來源同比-15.2%，較2022年12月的-28.7%跌幅明顯收窄，是2022年3月以來同比跌幅首次少于兩成。分資金來源看，國內貸款同比從2022年12月的-5.5%下降至-15.0%，和高基數(shù)有關;其它主要資金來源2023年1-2月的同比跌幅均收窄，其中占房企資金來源主體的自籌資金同比跌幅也從前值34.8%收窄至18.3%。
“第一支箭”方面，2022年11月央行、銀保監(jiān)會聯(lián)合推出“十六條”以來，據(jù)不完全統(tǒng)計已有60余家商業(yè)銀行向120家房企提供銀行授信，意向授信額度超過5萬億。2022年12月，房地產(chǎn)開發(fā)資金來源中，國內貸款同比從前值-30.5%較快回升至-5.5%，基數(shù)等影響下2023年1-2月又回落至-15.0%，不過這一同比仍明顯高于2022年的中樞水平。我們認為，房企獲得開發(fā)貸最難的時候大概率已過去。除了國內貸款外，“內保外貸”也作為“第一支箭”的有力補充獲得政策支持。2022年11月，央行領導在全國性商業(yè)銀行信貸工作座談會上提出，通過內保外貸業(yè)務跨境增信支持房企海外融資，商業(yè)銀行境外分支行要加大對優(yōu)質房企內保外貸業(yè)務的支持力度，加快項目落地。
“第二支箭”方面，2022年11月民營企業(yè)債券融資支持工具(第二支箭)延期并擴容，支持包括房地產(chǎn)企業(yè)在內的民營企業(yè)發(fā)債融資?！暗诙Ъ卑l(fā)出后，房地產(chǎn)企業(yè)積極申請儲架式注冊發(fā)行，2022年11月至2023年3月27日，房企共發(fā)行信用債2137.4億元。分所有制來看，除2022年12月民營房企新發(fā)信用債占比達16.6%外，其余月份該比例都在5%以內，或表明民營房企通過信用債融資仍有難度。不過，融資成本高企的局面已明顯改善，根據(jù)DM的統(tǒng)計，民營房企信用利差2022年11月中旬開始較快回落，目前(630bp)已明顯低于2022年7月房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)事件性沖擊時(1600bp)的水平。這或意味著，房企授信額度提高后，市場對民營房企信用債違約的擔憂有所緩解。
“第三支箭”方面，截至目前已有20家房企在上交所和深交所擬定增募資，預計將獲得超千億元的股權融資;9家房企已完成港交所的股權融資，扣除配售傭金后凈融資200余億元。和“第一支箭”、“第二支箭”相比，“第三支箭”在不增加負債的同時為房企提供資金，有利于改善房企資產(chǎn)負債表。證監(jiān)會指出“支持實施改善優(yōu)質房企資產(chǎn)負債表計劃”，預計更多優(yōu)質房企有望獲得股權融資。
03拿地：民營房企參與度提升
土地供應方面，2023年初以來土地供應占地面積同比萎縮，掛牌均價同比較快下跌。2023年1-2月，100大中城市土地供應占地面積共計1.23億平方米，同比下降1.7%，跌幅較2022年12月的1.5%略有擴大。2022年3月前四周，100大中城市土地供應占地面積累計為6363萬平方米，同比跌幅進一步擴大至22.9%。從掛牌價格來看，2023年1-2月供應土地掛牌均價為1259元/平方米，同比下降29.5%，3月以來跌幅進一步擴大，前四周掛牌均價同比跌幅為32.2%。
分各線城市看，內部分化較為明顯。2022年12月至2023年3月前四周，一線城市供應土地占地面積同比持續(xù)回升，3月前四周同比增幅達到了52.6%;三線城市供應土地占地面積同比呈下滑趨勢，對100大中城市整體的土地供應造成較大影響;2023年1-2月二線城市土地供應表現(xiàn)良好，同比由前值-3.4%轉正至11.4%，不過進入3月后重回萎縮狀態(tài)，3月前四周同比下降46.3%。
土地成交方面，2022年11月-12月土地成交持續(xù)回暖，但進入2023年后土地市場熱度降溫。2022年11月和12月，土地一級市場明顯回暖，100大中城市成交土地占地面積同比分別增長31.1%、增長33.5%。2023年1-2月，100大中城市成交土地占地面積共計1.05億平方米，同比微增0.3%，土地成交熱度冷卻。2023年3月前四周，100大中城市成交土地占地面積共計3790萬平方米，同比下跌了28.5%。
分各線城市看，一線城市土地交易比二、三線城市更晚回暖。三線城市土地市場成交回暖幅度較大，且熱度持續(xù)時間較長，2022年11月、12月和2023年1-2月成交土地占地面積分別同比增長39.3%、47.7%和3.2%，不過3月前四周同比轉負，跌幅達31.3%。二線城市土地市場成交火熱態(tài)勢于年前結束，2023年1-2月成交土地占地面積同比下降5.6%，3月前四周同比跌幅進一步擴大至25.5%。和二、三線城市相比，一線城市土地市場成交回暖時點滯后，2022年11月以來成交土地占地面積同比跌幅不斷收窄， 3月前四周同比轉正，增幅高達34.9%。
土地溢價率方面，和土地成交的趨勢一致，2023年1-2月百城成交土地溢價率有所回升，進入3月后開始走低。2023年1-2月，100大中城市成交土地溢價率均值為3.67%，創(chuàng)2022年9月以來月度新高，和去年同期相比也提高了0.22個百分點。各線城市中，2023年1-2月二線城市成交土地溢價率回升幅度最大，均值較去年同期提高0.41個百分點，一線和三線城市較去年同期分別提高0.03、0.11個百分點。3月初以來，伴隨著土地成交熱度降溫，成交土地溢價率也隨之回落，3月前四周100大中城市成交土地溢價率較去年同期下降1.1個百分點。
我們認為，2023年1-2月土地供應、成交和土地溢價率，相比于3月都表現(xiàn)更好，或與北京、蘇州、杭州等多個熱門一、二線城市于2月集中供地有關，優(yōu)質地塊供應帶動房企拿地熱情階段性回升。
2023年1-2月土地市場回暖過程中，民營房企的參與度也在提高。根據(jù)中指研究院的統(tǒng)計，2023年1-2月拿地金額TOP 100房企拿地總額為1207.6億元，雖同比下降16.2%，但已是2022年9月以來的最小跌幅，較2022年12月的同比跌幅29.3%明顯收窄。TOP100門檻值為5億元，和去年同期基本持平。分企業(yè)性質看，國有房企(包括央企和地方國企)仍是拿地主力，2023年1-2月同比仍高達72.1%，其中排名前二的華潤置地、越秀地產(chǎn)兩家國有房企拿地金額占TOP100房企總額的比例達13.4%。不過，民營房企拿地金額占比有所回升，從2022年全年的9.3%提高至2023年1-2月的26.2%。拿地民營房企以地方中小型房企為主，但濱江、浙江中豪、新城、中天美好等大中型民企均有拿地。隨著各類房企融資、促銷等政策持續(xù)出臺，債務壓力較小的民營房企開始加大了拿地力度。
展望未來，我們認為土地一級市場持續(xù)高景氣的基礎并不牢固，但在政策推動下，部分央國企和優(yōu)質民營房企拿地意愿有望改善。土地一級市場難持續(xù)高景氣的根源在于，當前房地產(chǎn)銷售可能過了修復最快的時候，后續(xù)可能更多是符合季節(jié)性規(guī)律。這可能會抑制房企的內源性現(xiàn)金流，限制它們拿地的意愿和能力。
但對于資產(chǎn)負債表相對優(yōu)質的開發(fā)商而言，當前拿地的吸引力在上升：首先，隨著銷售端刺激政策逐步奏效、防控措施優(yōu)化后居民預期緩慢修復，房地產(chǎn)銷售早已過了最差階段;其次，房企融資“三箭齊發(fā)”，為房企提供了更多元的融資渠道，尤其是優(yōu)質頭部民營房企的融資環(huán)境明顯邊際改善;最后，多地調整供地節(jié)奏，供地出讓時間跨度拉長，同時多城市的地塊供應以主城區(qū)土地為主、優(yōu)質地塊占比較多，上述政策調整有利于提高房企拿地的積極性。
04投資：對中國經(jīng)濟影響最大的時候已經(jīng)過去
2022年12月以來，房地產(chǎn)開發(fā)投資相關指標持續(xù)改善。房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額同比從2022年11月的歷史低點-19.9%持續(xù)回升至2023年1-2月的-5.7%。2023年1-2月，房地產(chǎn)新開工和施工面積同比分別為-9.4%、-4.4%，較2022年11月的歷史低點跌幅收窄均超過40個百分點。在“保交樓”推動下，竣工面積同比最先轉正，2023年1-2月竣工面積同比為8.0%，創(chuàng)一年新高。拆分來看，建安投資同比從2022年11月的-20.6%回升到2023年1-2月的-12.7%，同期其它費用同比從-18.4%較快回升到11.7%。
2017年-2022年，其它費用占房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額的35%左右，其它費用以土地購置費用為主(占比近九成)。2023年1-2月土地購置費用同比16.4%，創(chuàng)2019年12月以來新高，拉動房地產(chǎn)投資同比增長3.9個百分點。不過，從領先指標看，2023年土地購置費用高增長或面臨壓力。12個月移動平均的土地成交價款同比領先于經(jīng)相同處理的土地購置費用同比半年左右，根據(jù)這一領先滯后關系判斷，至少2023年上半年，土地購置費用同比都面臨較大的回落壓力。
雖然未來一段時間土地購置費同比面臨較大回落壓力，但我們對2023年的建安投資持樂觀態(tài)度。由于土地購置費計入房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額，但不納入GDP核算，因此土地購置費低迷將繼續(xù)影響2023年房地產(chǎn)投資完成額的同比讀數(shù)。但在建安投資的支撐下，2023年房地產(chǎn)對中國經(jīng)濟的影響將明顯弱于2022年，甚至可能轉為正向推動。
2023年建安投資有支撐的根源在于，根據(jù)領先指標判斷新開工面積同比短期或將觸底，而在“保交樓”助推下竣工面積同比大概率將加速：
新開工方面，歷史數(shù)據(jù)顯示，100大中城市土地成交面積(12MA，即12個月移動平均)同比領先新開工面積(12MA)同比大約半年。100大中城市土地成交面積(12MA)同比于2022年5月見底，并于2023年2月轉正。根據(jù)這一領先性判斷，新開工面積(12MA)同比可能在2022年11月左右見底，2022年11月、2022年12月和2023年1-2月其同比分別為-38.1%、-39.4%和-39.4%，我們認為新開工面積(12MA)同比可能接近或已探明底部。
竣工方面，歷史數(shù)據(jù)顯示，新開工面積(12MA)同比領先于竣工面積(12MA)同比三年左右。2021年三季度開始，受多因素影響開發(fā)商到位資金同比轉負，影響了房地產(chǎn)項目施工，應竣工但實際未竣工的商品房面積持續(xù)累積(體現(xiàn)在上述兩個面積同比的缺口不斷走闊)。我們測算，2021年三季度到2022年四季度約有2.8億平方米商品房延期竣工，按每平方2500元的建安成本計算，相關項目保交樓可拉動建安投資約7000億，占2022年建安投資的8.2%。在“保穩(wěn)定”要求下，推動“保交樓”是房地產(chǎn)調控的重要工作，預計后續(xù)竣工將進一步加速?？紤]到存量項目施工面積占年施工面積的75%-80%，“保交樓”將對房地產(chǎn)投資產(chǎn)生積極影響。
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