4月6日，惠譽評級已確認中資企業(yè)北京首創(chuàng)城市發(fā)展集團有限公司(首創(chuàng)城發(fā))的長期外幣發(fā)行人違約評級為"BBB"、International Financial Center Property Ltd.(IFC)的長期外幣發(fā)行人違約評級為"BBB-"。上述評級的展望維持負面。
惠譽已確認Central Plaza Development Ltd(Central Plaza)30億美元中期票據(jù)(中票)計劃的評級為‘BBB’，Central Plaza 作為首創(chuàng)城發(fā)的融資類特殊目的公司，其上述票據(jù)的評級與首創(chuàng)城發(fā)的信用狀況相關(guān)聯(lián)。該中票計劃下所發(fā)行票據(jù)的評級將取決于最終的融資結(jié)構(gòu)和擔(dān)保人情況。
惠譽已確認Central Plaza票息率3.85%、2025年7月到期的4.5億美元高級票據(jù)的評級為"BBB-"，票息率5.75%、5億美元次級永續(xù)證券的評級為"BB"。上述證券由IFC提供擔(dān)保，并由北京首都創(chuàng)業(yè)集團有限公司(首創(chuàng)集團;BBB/負面，獨立信用狀況：bb)提供維好協(xié)議?；葑u同時確認Central Plaza票息率4.65%、2026年1月到期的5億美元高級無抵押票據(jù)的評級為"BBB"，該票據(jù)由首創(chuàng)華星國際投資有限公司(首創(chuàng)華星, BBB/負面)提供擔(dān)保，并由首創(chuàng)集團提供維好協(xié)議。
(資料圖片)
惠譽根據(jù)其《母子公司關(guān)聯(lián)性評級標準》將首創(chuàng)城發(fā)的評級與其實力更強的母公司首創(chuàng)集團的評級等同。
評級展望為負面反映出，首創(chuàng)城發(fā)母公司首創(chuàng)集團的發(fā)行人違約評級存在下修壓力，評級是否下修取決于集團和首創(chuàng)城發(fā)去杠桿計劃的執(zhí)行風(fēng)險。負面展望亦反映出惠譽預(yù)期，自2023年起首創(chuàng)集團的利息覆蓋倍數(shù)將趨弱。
首創(chuàng)城發(fā)"bb"級的獨立信用狀況受到其較強財務(wù)靈活性的支持，但受到其較弱業(yè)務(wù)狀況和高杠桿率的限制。作為占用母公司約半數(shù)資金投入的子公司，首創(chuàng)城發(fā)的獨立信用狀況是首創(chuàng)集團評級的主要驅(qū)動因素。
關(guān)鍵評級驅(qū)動因素
與母公司的評級相關(guān)聯(lián)：首創(chuàng)城發(fā)是首創(chuàng)集團的全資子公司，成立于2021年6月，旨在對首創(chuàng)集團的房地產(chǎn)資產(chǎn)和業(yè)務(wù)進行重組，包括首創(chuàng)置業(yè)股份有限公司(首創(chuàng)置業(yè))運營的市場化房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)、首創(chuàng)經(jīng)中(天津)投資有限公司(首創(chuàng)經(jīng)中)運營的政策性土地開發(fā)和保障性住房項目，以及租賃住房和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等其他政策性業(yè)務(wù)。惠譽依據(jù)其母子公司關(guān)聯(lián)性評級標準，基于母子公司在法律、戰(zhàn)略和運營層面的關(guān)聯(lián)性評估結(jié)果，將首創(chuàng)城發(fā)的評級與首創(chuàng)集團的評級等同。
“中等”法律關(guān)聯(lián)性：首創(chuàng)集團及其境外融資平臺首創(chuàng)華星為首創(chuàng)城發(fā)提供的擔(dān)保低于首創(chuàng)城發(fā)總債務(wù)的20%?；葑u通常會在擔(dān)保高于20%時才會將法律關(guān)聯(lián)性評定為 “中等” ，但鑒于首創(chuàng)集團為首創(chuàng)城發(fā)的全部境外資本市場證券(共計14.5億美元)提供了維好協(xié)議，惠譽對首創(chuàng)城發(fā)的法律關(guān)聯(lián)性評定在《母子公司關(guān)聯(lián)性評級標準》的基礎(chǔ)上做出調(diào)整?；葑u認為，首創(chuàng)集團將繼續(xù)為首創(chuàng)城發(fā)提供法律支持，尤其在其將政策性業(yè)務(wù)全部注入首創(chuàng)城發(fā)后更是如此。
“高”戰(zhàn)略關(guān)聯(lián)性：惠譽認為，首創(chuàng)城發(fā)對首創(chuàng)集團具有較高戰(zhàn)略重要性，原因在于首創(chuàng)城發(fā)承擔(dān)了母公司土地一級開發(fā)、棚戶區(qū)改造、保障性住房和長租項目的政策性角色。首創(chuàng)城發(fā)在首創(chuàng)集團總資產(chǎn)中的占比約為一半，并貢獻了集團約30%的EBITDA。
“中等”運營關(guān)聯(lián)性：首創(chuàng)城發(fā)與首創(chuàng)集團的管理層和品牌重合度較高。首創(chuàng)城發(fā)的全部董事會成員及主要管理層均由首創(chuàng)集團任命，且其戰(zhàn)略和財務(wù)規(guī)劃亦由首創(chuàng)集團進行指導(dǎo)。然而，首創(chuàng)集團三大主要業(yè)務(wù)板塊之間的運營協(xié)同效應(yīng)有限，導(dǎo)致惠譽將其整體運營支持意愿評定為“中等”。
政府支持惠及首創(chuàng)城發(fā)：惠譽認為首創(chuàng)集團獲得的政府支持料將惠及首創(chuàng)城發(fā)?；葑u認為，首創(chuàng)城發(fā)的光年城項目(由首創(chuàng)經(jīng)中承接)是中國京津冀一體化開發(fā)計劃的核心組成部分，并且是政府為首創(chuàng)集團提供支持的關(guān)鍵驅(qū)動因素。該開發(fā)計劃旨在將北京的非首都功能疏解到周邊地區(qū)，從而使北京僅承擔(dān)文化、政治、國際交往和科技創(chuàng)新中心的城市功能。
去杠桿是維持評級穩(wěn)定的關(guān)鍵：得益于國企地位，首創(chuàng)城發(fā)具有較強的財務(wù)靈活性，并且致力于通過加速對其位于北京和天津的大面積土地進行一級開發(fā)和利潤實現(xiàn)來去杠桿。首創(chuàng)城發(fā)正與當(dāng)?shù)卣逃懼贫尚械挠媱潱⒂型?023年下半年取得重大突破。惠譽認為，首創(chuàng)城發(fā)去杠桿過程存在較大的執(zhí)行風(fēng)險，因此惠譽評定為負面展望體現(xiàn)了該因素。
惠譽預(yù)計，未來兩年首創(chuàng)城發(fā)的杠桿率(凈債務(wù)/開發(fā)物業(yè)資產(chǎn)凈值，包括天津和北京大興區(qū)一級土地的預(yù)估值)將依然維持在45%以上，該水平將導(dǎo)致惠譽采取負面評級行動。但是如果首創(chuàng)城發(fā)能夠成功執(zhí)行去杠桿計劃，或可將杠桿率降至45%以下。
銷售額及盈利能力疲弱：惠譽在杠桿率敏感性閾值觸發(fā)條件基礎(chǔ)上收窄5個百分點來捕捉首創(chuàng)城發(fā)業(yè)務(wù)端的風(fēng)險情況，這是由于，鑒于規(guī)模較小、區(qū)域多元化程度較低且市場地位較弱，首創(chuàng)城發(fā)的業(yè)務(wù)狀況弱于"bb"級同業(yè)公司。2022年首創(chuàng)城發(fā)的總銷售額同比下滑51%，大于國有房企平均為20%的降幅。惠譽認為，銷售額疲弱主要是由于該公司在天津、昆明和重慶市等供應(yīng)過?；蛐枨笃＼浀某鞘械臉I(yè)務(wù)敞口較高?；葑u預(yù)期，2023年首創(chuàng)城發(fā)的銷售額將在2022年的低基數(shù)基礎(chǔ)上下滑5%。
首創(chuàng)城發(fā)的資金回報效率((EBITDA +合資公司利潤)/資金投入)約為1%，是同業(yè)公司中最低之一，原因主要在于資金周轉(zhuǎn)率(總營收/資金投入)較低，且EBITDA利潤率有所惡化。但是，惠譽認為，在房地產(chǎn)行業(yè)普遍低迷的當(dāng)下，尤其是考慮到該公司的融資成本相對較低，盈利能力的重要性不及財務(wù)靈活性和財務(wù)結(jié)構(gòu)。
IFC的評級較首創(chuàng)城發(fā)的評級低一個子級：IFC由首創(chuàng)城發(fā)間接持股100%?；葑u認為，首創(chuàng)城發(fā)在戰(zhàn)略層面為IFC提供支持的意愿為“中等”，因為IFC是首創(chuàng)城發(fā)的主要海外投資平臺。惠譽認為，首創(chuàng)城發(fā)在運營層面為IFC提供支持的意愿為“較高”，因為IFC是由母公司全面管理的一個重要海外業(yè)務(wù)部門。投資者們知曉，盡管母子公司品牌不同，但IFC為首創(chuàng)城發(fā)集團的房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)所需的境外資本市場證券提供擔(dān)保。首創(chuàng)城發(fā)在法律層面為IFC提供支持的意愿為“較低”，因為首創(chuàng)城發(fā)未向IFC提供任何擔(dān)保。
評級推導(dǎo)摘要
與首創(chuàng)城發(fā)最相近的同業(yè)公司是北京首都開發(fā)控股(集團)有限公司(首開集團，BBB/穩(wěn)定，獨立信用狀況：bb)，后者亦是北京的三大國有房地產(chǎn)開發(fā)商之一。首創(chuàng)城發(fā)45%至50%的杠桿率與首開集團相當(dāng)。首開集團的權(quán)益銷售額為350億元人民幣左右，大于首創(chuàng)城發(fā)的規(guī)模(約200億元人民幣)。首開集團的資金回報效率為2%至3%，略優(yōu)于首創(chuàng)城發(fā)，且其核心市場地位亦高于首創(chuàng)城發(fā)。
惠譽認為首開集團的開發(fā)物業(yè)業(yè)務(wù)狀況優(yōu)于首創(chuàng)城發(fā)。不過，惠譽認為如果首創(chuàng)城發(fā)能夠按計劃完成去杠桿，兩家公司在獨立信用狀況方面則更具可比性。
關(guān)鍵評級假設(shè)
本發(fā)行人評級研究中惠譽的關(guān)鍵評級假設(shè)包括：
- 2023年總銷售額同比下滑5%，2024年持平(2022年為-51%)。 考慮到2022年基數(shù)較低，2023年銷售額同比降幅收窄;
- 未來兩年的回款率為90%(2022年為114%);
- 考慮到首創(chuàng)城發(fā)持有充足的土地儲備和管理層保守的拿地策略，惠譽假設(shè)未來兩年的土地補充面積為已售總樓面面積的0.2倍(2022年為0.4倍);
- 新增融資成本為5.5%，因為首創(chuàng)城發(fā)可能主要通過融資成本相對穩(wěn)定的境內(nèi)借款來再融資。
評級敏感性
首創(chuàng)城發(fā)的發(fā)行人違約評級敏感性：
可能單獨或共同導(dǎo)致惠譽采取正面評級行動/上調(diào)評級的因素包括：
- 若不符合負面評級敏感性，惠譽則將展望調(diào)整為穩(wěn)定
可能單獨或共同導(dǎo)致惠譽采取負面評級行動/下調(diào)評級的因素包括：
- 首創(chuàng)集團的發(fā)行人違約評級惡化
- 惠譽認為首創(chuàng)集團為首創(chuàng)城發(fā)提供支持的意愿或能力趨弱
首創(chuàng)城發(fā)的獨立信用狀況敏感性：
可能單獨或共同導(dǎo)致惠譽采取正面評級行動/上調(diào)評級的因素包括：
- 若不符合負面評級敏感性，獨立信用狀況則保持穩(wěn)定
可能單獨或共同導(dǎo)致惠譽采取負面評級行動/下調(diào)評級的因素包括：
- 杠桿率(凈債務(wù)/物業(yè)資產(chǎn)凈值，包括天津和北京大興的土地)持續(xù)維持在45%以上
- 相較于同業(yè)公司，首創(chuàng)城發(fā)的銷售額及市場地位持續(xù)下滑
流動性及債務(wù)結(jié)構(gòu)
充足的流動性：截至2022年前9個月末，首創(chuàng)城發(fā)持有的171億元人民幣可用現(xiàn)金可完全覆蓋其168億元人民幣短期債務(wù)，包括一年內(nèi)可回售債券。截至2022年第一季度末，首創(chuàng)城發(fā)從中國農(nóng)業(yè)銀行股份有限公司(A/穩(wěn)定)、中信銀行股份有限公司(BBB/穩(wěn)定)和中國建設(shè)銀行股份有限公司(A/穩(wěn)定)等獲得1,609億元人民幣授信額度，其中1,067億元人民幣未使用。
鑒于該集團與境內(nèi)外銀行保持長期合作關(guān)系且其為國有企業(yè)，惠譽預(yù)計其可維持充足的流動性用于開發(fā)成本、土地出讓金支付和償債。
發(fā)行人簡介
首創(chuàng)城發(fā)是工業(yè)集團首創(chuàng)集團的全資子公司，首創(chuàng)集團為北京市國有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會100%持股公司。
關(guān)鍵詞：
