報(bào)告摘要
監(jiān)管政策：推出“資產(chǎn)負(fù)債表”改善計(jì)劃，設(shè)立不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金;在 “金融十六條”的推動(dòng)下銀行授信覆蓋的范圍繼續(xù)擴(kuò)大;各地政策持續(xù)放松，多地房貸利率接近低點(diǎn)
(相關(guān)資料圖)
整體而言地產(chǎn)政策受目前整體市場(chǎng)銷(xiāo)售分化明顯，大部分二線及以下地區(qū)依然疲弱，政策仍可能進(jìn)一步加碼;貨幣政策方面，政策正逐漸恢復(fù)常態(tài)化，但二三季度增長(zhǎng)下降后，有望再度轉(zhuǎn)向?qū)捤?財(cái)政政策方面全年經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)壓力仍存，財(cái)政政策仍將保持積極。
在2022年末“金融十六條”的推動(dòng)下，2023年1月以來(lái)銀行授信覆蓋的范圍繼續(xù)擴(kuò)大，并且有關(guān)部門(mén)起草了《改善優(yōu)質(zhì)房企資產(chǎn)負(fù)債表計(jì)劃行動(dòng)方案》。3月，地方政府延續(xù)樓市寬松政策，繼續(xù)出臺(tái)優(yōu)化政策：繼續(xù)優(yōu)化公積金貸款政策，降低首付比例，提供購(gòu)房補(bǔ)貼，同時(shí)進(jìn)一步推進(jìn)保障性租賃住房政策，多個(gè)二三線城市繼續(xù)下調(diào)首套房貸利率至3.8%，接近歷史低點(diǎn)。從城市分級(jí)看，一線城市依然保持克制，二三線城市多次提振，政策作用持續(xù)積累。
市場(chǎng)銷(xiāo)售及拿地情況：一季度頭部房企銷(xiāo)售額大部分同比轉(zhuǎn)正，但部分房企受拿地或出險(xiǎn)因素影響，銷(xiāo)售明顯不達(dá)預(yù)期
基本面而言，行業(yè)銷(xiāo)售數(shù)據(jù)整體向好，國(guó)央企銷(xiāo)售恢復(fù)明顯，但部分次優(yōu)公司銷(xiāo)售數(shù)據(jù)仍然低迷。停止拿地對(duì)于房企銷(xiāo)售的負(fù)面影響逐漸顯現(xiàn)，包括金地、碧桂園、旭輝等等房企銷(xiāo)售疲弱，權(quán)益銷(xiāo)售金額也不及市場(chǎng)預(yù)期。新增貨值層面，國(guó)企參與程度進(jìn)一步集中，前20中除非濱江、龍湖、偉星外，均為國(guó)企，其中前50中超過(guò)20家為地方城投或類(lèi)城投，政府托底明顯。
境內(nèi)單筆債項(xiàng)展期：?jiǎn)纹谡蛊诮痤~較大，二次展期數(shù)量增加，展期后違約頻現(xiàn);部分房企率先完成整體展期
一季度境內(nèi)房企券共有18支信用債券和2期ABS完成單期展期，展期金額共245.71億元，共涉及發(fā)行人13家，皆為往期已發(fā)生展期的主體，其中15恒大03金額較高為82億元。二次展期的債券共7只，包括5支信用債“21奧園債”、“20奧園02”、“15恒大03”、“H9中金03”、“20榮盛地產(chǎn)MTN001”以及2支ABS“鑫荃1優(yōu)”和“平裕5優(yōu)”，其中“20榮盛地產(chǎn)MTN001”1月29日未能按期償付分期本息，隨后公司于2月16日獲得持有人會(huì)議豁免，完成二次展期。
一季度房企債券市場(chǎng)共有8支債券發(fā)生違約，違約金額合計(jì)55.48億元，共涉及7家發(fā)行主體，其中除金科為首次發(fā)生實(shí)質(zhì)性違約外，其余均為之前已違約企業(yè)。“展期后違約”現(xiàn)象已開(kāi)始出現(xiàn)，凸顯地產(chǎn)企業(yè)壓力仍然巨大。
境內(nèi)外整體債項(xiàng)展期：?jiǎn)纹谡蛊诔鲭U(xiǎn)房企整體債務(wù)重組方案，已迎來(lái)密集出爐
據(jù)市場(chǎng)消息，境內(nèi)房企債券整體展期中，繼22年四季度富力、龍光完成整體展期后，23年一季度目前已有融創(chuàng)、紅星控股、世茂股份(不含銀行間)境內(nèi)債券全面展期，此外金科、時(shí)代、世茂建設(shè)也已啟動(dòng)境內(nèi)債券整體展期，目前在陸續(xù)投票中。
現(xiàn)階段境內(nèi)房企整體重組方案以整體債券大展期為核心，將債券期限延長(zhǎng)3-4.5年，并設(shè)1.5-2.5年本金寬限期，以及部分設(shè)置利息寬限期或利息資本化等方式，并增加小額兌付、項(xiàng)目或項(xiàng)目收益權(quán)增信等方式，在現(xiàn)階段避免境內(nèi)債券違約對(duì)企業(yè)維穩(wěn)經(jīng)營(yíng)造成的負(fù)面影響，目前尚未有直接消債的重組方案出現(xiàn)。
境外債券市場(chǎng)中，一季度花樣年、華夏幸福、中梁、奧園、旭輝、正榮、龍光、恒大、融創(chuàng)9家房企境外債務(wù)重組方案陸續(xù)發(fā)布。其中融創(chuàng)、恒大等標(biāo)志性房企的展期方案以債轉(zhuǎn)股為基礎(chǔ)，主要為其境外上市主體及實(shí)控人控股上市公司(物業(yè)公司、汽車(chē)公司)的股票，剩余存續(xù)債券進(jìn)行5-10年期的債券展期。
境內(nèi)債券二級(jí)市場(chǎng)概況：出險(xiǎn)房企債券價(jià)格漲跌互現(xiàn)，分化日益明顯，部分未出險(xiǎn)房企受困年報(bào)、市場(chǎng)波動(dòng)及輿情，價(jià)格出現(xiàn)明顯下滑
龍光、融創(chuàng)在一季度完成境內(nèi)債券整體展期后，由于大展期增加一定增信措施，境內(nèi)債券復(fù)牌后均出現(xiàn)了明顯上漲，至3月底各債較復(fù)牌前20%-50%;寶龍作為為數(shù)不多可按期履行首展付款的出險(xiǎn)房企，自1月中旬完成單筆小公募展期至今，各期存續(xù)債券已分別漲超100%，50%，20%不等，近期顯示40億中票完成注冊(cè);
陽(yáng)光城多只債券于2023年2月10日恢復(fù)交易后估值由18上下跌至13.5上下，跌幅達(dá)25%;
旭輝境內(nèi)存續(xù)債3月底較1月中旬價(jià)格高點(diǎn)已下跌超50%，主要受年報(bào)失約、業(yè)績(jī)期匿名信指控等的影響;企業(yè)推進(jìn)較長(zhǎng)期限境外債重組，投資人對(duì)境內(nèi)集中到期的債券兌付存在較大擔(dān)憂，且23年1月初由中債增信的中票計(jì)劃至今尚未發(fā)行;紅星控股整體二級(jí)價(jià)格于1季度下跌11%至17%不等;禹洲受22年?duì)I收下滑、利率暴跌、短債承壓等影響，境內(nèi)債整體1季度跌幅超7%;世茂建設(shè)二級(jí)1季度整體下跌，跌幅由5%至25%不等;
時(shí)代二級(jí)漲跌互現(xiàn)，其中“20時(shí)代02”、“20時(shí)代04”及“20時(shí)代05”分別跌超26%、14%及22%，主要由于部分境內(nèi)債展期議案投票繼續(xù)延期，投票截止日期分化;
遠(yuǎn)洋受債務(wù)兌付相關(guān)輿情及年報(bào)季盈利下滑影響，3月以來(lái)境內(nèi)債已較1-2月的上漲行情出現(xiàn)反轉(zhuǎn)，出現(xiàn)明顯下跌;碧桂園受200億中票獲接受注冊(cè)利好影響整體境內(nèi)債價(jià)格1-2月漲近15%;3月以來(lái)先微升后降，整體與月初持平;
中駿境內(nèi)債整體于1季度大幅增長(zhǎng)，漲幅超30%，得益于1月下旬成功發(fā)行中債增信15億中票及超過(guò)650億新增銀行授信的利好;合景1季度存續(xù)境內(nèi)債漲幅5%-6%，已于1月底成功發(fā)行中債增信7億中票并于3月下旬按期兌付10億元私募債;雅居樂(lè)1季度境內(nèi)債整體漲超30%，已于1月中及3月下旬分別成功發(fā)行中債增信12億中票及7億公司債。
新城、金地境內(nèi)債于一季度表現(xiàn)較為穩(wěn)定，小幅增長(zhǎng);
綠城、建發(fā)、華發(fā)、美的置業(yè)、萬(wàn)科等優(yōu)質(zhì)房企存續(xù)債券1-3月漲勢(shì)延續(xù)。
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