久期財(cái)經(jīng)訊，4月11日，標(biāo)普發(fā)布一篇報(bào)告稱，中國(guó)開(kāi)發(fā)商有望在2023年下半年實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售復(fù)蘇。然而，標(biāo)普預(yù)計(jì)，考慮到物業(yè)交付所需的時(shí)間，自2024年起，只有達(dá)到更高的銷(xiāo)售量，盈利和杠桿率才會(huì)有所改善。
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標(biāo)普信用分析師Jay Lau表示：“去年，資產(chǎn)減值拉低了中國(guó)房地產(chǎn)的整體收益，在2023年可能會(huì)更進(jìn)一步減值。陷入困境的開(kāi)發(fā)商正在處理許多障礙，如債務(wù)重組、退市，甚至清算?！?/p>
地產(chǎn)疲軟或?qū)⒀永m(xù)至2023年
最近，在香港特區(qū)上市的中國(guó)開(kāi)發(fā)商公布了2022年業(yè)績(jī)。在財(cái)報(bào)公布前，21家實(shí)體公司發(fā)布了負(fù)盈利警告;13家處于停牌狀態(tài)，未能如期發(fā)布業(yè)績(jī);還有一家剛剛退市。
2022年，受防控措施導(dǎo)致的施工中斷影響，杠桿率大幅上漲。標(biāo)普預(yù)計(jì)，由于去年收入下降了15%，開(kāi)發(fā)商的債務(wù)/EBITDA平均比例從2021年的6.1倍將上升到2022年的8.2倍。
合同負(fù)債將使開(kāi)發(fā)商難以在2023年提高收入。截至2022年12月，開(kāi)發(fā)商的合同負(fù)債下降了10%，這是銷(xiāo)售疲軟的一大表現(xiàn)。
開(kāi)發(fā)商還以犧牲利潤(rùn)率為代價(jià)刺激現(xiàn)金流。2022年的EBITDA利潤(rùn)率相比2021年的19%平均下降了5%。在持續(xù)多年的增長(zhǎng)后，2022年全國(guó)平均售價(jià)下降了3%。標(biāo)普預(yù)計(jì)平均售價(jià)將繼續(xù)承壓，則2023年的盈利能力將難以獲得提高。
開(kāi)發(fā)商資產(chǎn)減值的機(jī)會(huì)
2022年是一個(gè)資產(chǎn)減值的時(shí)期，大量開(kāi)發(fā)商減少庫(kù)存，反映出項(xiàng)目?jī)r(jià)值的顯著下降。資產(chǎn)減值高達(dá)庫(kù)存的11%。
鑒于減值費(fèi)用的不均衡性，標(biāo)普在計(jì)算盈利能力時(shí)不包括減值。通常情況下，由于低線城市的房?jī)r(jià)不具備足夠彈性，開(kāi)發(fā)商對(duì)低線城市的敞口越大，減值的可能性越大。標(biāo)普認(rèn)為，由于低線城市的房?jī)r(jià)降幅可能高達(dá)10%以下，在2023年，開(kāi)發(fā)商可能仍會(huì)進(jìn)行額外減值。
公司和審計(jì)師之間的談判也會(huì)影響減值。標(biāo)普發(fā)現(xiàn)，少數(shù)受困開(kāi)發(fā)商在2022年沒(méi)有進(jìn)行任何減值，此類(lèi)公司多數(shù)將審計(jì)工作交給了四大會(huì)計(jì)師事務(wù)所以外的審計(jì)師負(fù)責(zé)。
轉(zhuǎn)機(jī)：銷(xiāo)售復(fù)蘇、審慎的財(cái)務(wù)管理和資產(chǎn)負(fù)債表的修復(fù)
盡管投資級(jí)開(kāi)發(fā)商比同業(yè)更具韌性，其杠桿率仍然出現(xiàn)了增長(zhǎng)。2022年，由于債務(wù)水平上升了13%， 債務(wù)/EBITDA比例從2021年的2.8-6.4倍上漲到2.9-8.5倍。
標(biāo)普信用分析師Ricky Tsang表示： “銷(xiāo)售復(fù)蘇和利潤(rùn)率穩(wěn)定對(duì)于防止盈利降低意義重大。同時(shí)，開(kāi)發(fā)商需要提高股本，縮減土地支出以改善杠桿率。"
2023年第一季度，個(gè)別公司銷(xiāo)售可能出現(xiàn)復(fù)蘇，如中國(guó)海外發(fā)展有限公司(China Overseas Land & Investment Ltd.， 簡(jiǎn)稱“中國(guó)海外發(fā)展”，00688.HK)、華潤(rùn)置地有限公司(China Resources Land Ltd.，簡(jiǎn)稱“華潤(rùn)置地”，01109.HK)和龍湖集團(tuán)控股有限公司(Longfor Group Holdings Ltd.，簡(jiǎn)稱“龍湖集團(tuán)”，00960.HK)，該季度銷(xiāo)售額同比增長(zhǎng)36%-74%，有助于這些公司控制杠桿率。
開(kāi)發(fā)商也可以通過(guò)籌集股本以修復(fù)其資產(chǎn)負(fù)債表。萬(wàn)科企業(yè)股份有限公司(China Vanke Co. Ltd.，簡(jiǎn)稱“萬(wàn)科企業(yè)”，02202.HK)近期于香港特區(qū)配售了3億股H股，籌集資金39億港元。保利發(fā)展控股集團(tuán)股份有限公司(Poly Development Holdings Group Co., Ltd.，簡(jiǎn)稱“保利發(fā)展”，600048.SH)也宣布非公開(kāi)發(fā)行股票配售計(jì)劃，以籌集高達(dá)125億人民幣的資金。
開(kāi)發(fā)商前路漫漫、困難重重
房地產(chǎn)行業(yè)面臨著盈利疲軟和杠桿率上升的問(wèn)題，除此之外，還有退市、停牌和負(fù)利潤(rùn)預(yù)警所帶來(lái)的整體風(fēng)險(xiǎn)。
盡管如此，事態(tài)仍朝較好的方向發(fā)展，許多陷入困境的開(kāi)發(fā)商宣布了債務(wù)重組計(jì)劃。中國(guó)恒大集團(tuán)(China Evergrande Group，簡(jiǎn)稱“中國(guó)恒大”，03333.HK)近期宣布的境外債務(wù)重組計(jì)劃是行業(yè)回暖的一個(gè)起點(diǎn)。
對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)說(shuō)，去年是極為艱難的一年。經(jīng)濟(jì)低迷帶來(lái)的影響仍將持續(xù)到2023年，對(duì)具高杠桿的民營(yíng)開(kāi)發(fā)商影響尤為顯著。一些實(shí)體在2023年第一季度的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)有所改善，這可能標(biāo)志著地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展已出現(xiàn)轉(zhuǎn)機(jī)。
本報(bào)告不構(gòu)成評(píng)級(jí)行動(dòng)。
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