久期財(cái)經(jīng)訊，4月17日，惠譽(yù)確認(rèn)廣州富力地產(chǎn)股份有限公司(Guangzhou R&F Properties Co., Ltd.，簡稱“富力地產(chǎn)”，02777.HK)以及其子公司富力地產(chǎn)(香港)有限公司(R&F Properties (HK) Company Limited，簡稱“富力香港”)的長期外幣發(fā)行人違約評級為“RD”(限制性違約)。惠譽(yù)還同時(shí)確認(rèn)了富力香港的高級無抵押評級，以及由富力香港提供擔(dān)保的，由Easy Tactic Limited發(fā)行票據(jù)的評級為“C”，回收率評級由“RR6”調(diào)整至“RR5”。
評級的確認(rèn)反映出，富力地產(chǎn)和富力香港在某些銀行貸款和其他貸款方面仍處于違約狀態(tài)。
(資料圖)
惠譽(yù)將撤銷富力地產(chǎn)的高級無抵押評級，因?yàn)樵搶?shí)體不再發(fā)行債券，因此惠譽(yù)不再認(rèn)為該評級與該機(jī)構(gòu)的覆蓋范圍相關(guān)。
關(guān)鍵評級驅(qū)動(dòng)因素
貸款被認(rèn)定為違約：根據(jù)該公司2022年財(cái)務(wù)報(bào)表的審計(jì)報(bào)告，截至2023年3月底，富力地產(chǎn)的290億元人民幣銀行貸款和其他借款被認(rèn)定為違約或交叉違約?；葑u(yù)認(rèn)為，這是因?yàn)閬碜試鴥?nèi)銀行和金融機(jī)構(gòu)的貸款尚未正式延期，盡管該公司預(yù)計(jì)貸款方不會(huì)要求立即償還逾期貸款。
不可持續(xù)的資本結(jié)構(gòu)：在2022年資本市場債務(wù)延期后，該集團(tuán)在2023-2024年面臨約50億元人民幣的資本市場債務(wù)到期。此次延期在短期內(nèi)緩解了還款壓力，但惠譽(yù)認(rèn)為，在銷售沒有顯著增強(qiáng)的情況下，該公司的資本結(jié)構(gòu)仍然不可持續(xù)?；葑u(yù)估計(jì)，僅保持自由現(xiàn)金流中性，該公司需要400億元人民幣的合同銷售額(2022年:330億元人民幣，2023年:35億元人民幣)。
目前疲軟的銷售表明，該公司可能仍難以產(chǎn)生足夠的現(xiàn)金流來削減債務(wù)，資本市場的融資渠道將仍然有限。
合同銷售額疲軟：2023年第三季度合同銷售額同比下降45%，至74億元人民幣。自2022年7月以來，月合同銷售額平均為20億元人民幣左右，而2021年為100億元人民幣左右。惠譽(yù)認(rèn)為，由于品牌實(shí)力減弱，推出新銷售項(xiàng)目的能力有限，銷量不太可能大幅提升。這還是在房地產(chǎn)行業(yè)近期企穩(wěn)的情況下。
截至2022年底，集團(tuán)擁有4710萬平方米的土地儲(chǔ)備，包括104個(gè)在建項(xiàng)目，總開發(fā)價(jià)值約6400億元人民幣。到2023年，可提供高達(dá)1250億元人民幣的可售資源。該集團(tuán)正在選擇最具潛力的項(xiàng)目，以產(chǎn)生短期的開發(fā)流動(dòng)性，但惠譽(yù)認(rèn)為，在當(dāng)前的市場條件下，滿足這些標(biāo)準(zhǔn)的項(xiàng)目數(shù)量有限。
進(jìn)一步的資產(chǎn)處置：惠譽(yù)預(yù)計(jì)進(jìn)一步的資產(chǎn)處置將提供額外的流動(dòng)性。該公司在2022年完成了49億元人民幣的資產(chǎn)處置，包括以27億元人民幣出售英國一個(gè)開發(fā)項(xiàng)目50%的股份，以13億元人民幣出售北京、福州和鎮(zhèn)江的三家酒店以及其他開發(fā)項(xiàng)目。該公司繼續(xù)尋求資產(chǎn)處置的機(jī)會(huì)，并相信其酒店投資組合可以吸引投資者的興趣。
評級推導(dǎo)摘要
“RD”評級反映出該公司在銀行及其他借款方面仍存在違約。
關(guān)鍵評級假設(shè)
- 2023年和2024年，合同銷售額為300億元人民幣(2022年：330億元人民幣)
- 建安成本占銷售收入的65%，無購地支出
- 2023年和2024年，投資物業(yè)和酒店資本性支出10億元人民幣
評級敏感性
富力地產(chǎn)：
可能單獨(dú)或共同導(dǎo)致惠譽(yù)采取正面評級行動(dòng)/上調(diào)評級的因素包括：
-解決違約問題，建立可持續(xù)的債務(wù)結(jié)構(gòu)和期限結(jié)構(gòu)。
可能單獨(dú)或共同導(dǎo)致惠譽(yù)采取負(fù)面評級行動(dòng)/下調(diào)評級的因素包括：
-有證據(jù)顯示富力地產(chǎn)已進(jìn)入破產(chǎn)申請、管理、接管、清算或其他正式清盤程序，或以其他方式暫停營業(yè)。
富力香港：
可能單獨(dú)或共同導(dǎo)致惠譽(yù)采取正面評級行動(dòng)/上調(diào)評級的因素包括：
-解決違約問題，建立可持續(xù)的債務(wù)結(jié)構(gòu)和期限結(jié)構(gòu)。
可能單獨(dú)或共同導(dǎo)致惠譽(yù)采取負(fù)面評級行動(dòng)/下調(diào)評級的因素包括：
-有證據(jù)顯示富力香港已進(jìn)入破產(chǎn)申請、管理、接管、清算或其他正式清盤程序，或以其他方式暫停營業(yè)。
流動(dòng)性和債務(wù)結(jié)構(gòu)
流動(dòng)性短缺：截至2022年末，富力地產(chǎn)的無限制現(xiàn)金余額約為22億元人民幣，不足以償還437億元人民幣的短期債務(wù)。
發(fā)行人簡介
富力地產(chǎn)成立于1994年，是一家專注于中高端房地產(chǎn)開發(fā)的房企。該公司還涉足酒店開發(fā)、商業(yè)運(yùn)營、物業(yè)管理和建筑工程設(shè)計(jì)等領(lǐng)域。富力香港為富力地產(chǎn)的全資控股境外投融資平臺(tái)。
關(guān)鍵詞：
