4月18日，國家統(tǒng)計(jì)局公布了2023年1-3月宏觀經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)行業(yè)數(shù)據(jù)，一季度防控措施較快平穩(wěn)轉(zhuǎn)段，生產(chǎn)需求企穩(wěn)回升，就業(yè)物價(jià)總體平穩(wěn)，居民收入持續(xù)增加，市場預(yù)期明顯改善，經(jīng)濟(jì)運(yùn)行開局良好。
房地產(chǎn)方面，延續(xù)了2月份復(fù)蘇態(tài)勢，商品房銷售額累計(jì)同比轉(zhuǎn)正，達(dá)4.1%，住宅銷售面積、金額增速均呈現(xiàn)正增長。
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我們認(rèn)為，隨著各項(xiàng)政策以及提振經(jīng)濟(jì)的舉措不斷落地，當(dāng)前經(jīng)濟(jì)發(fā)展企穩(wěn)回升，市場信心正在逐漸被修復(fù)。
01、一季度經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步回升 消費(fèi)、出口、融資信貸回暖
從已公布的各項(xiàng)指標(biāo)來看，隨著防控平穩(wěn)轉(zhuǎn)段以及三穩(wěn)舉措靠前發(fā)力，積極因素共同作用下，一季度國民經(jīng)濟(jì)企穩(wěn)回升，市場預(yù)期明顯改善，部分經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)、金融數(shù)據(jù)超出預(yù)期。
如經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)中，初步核算，一季度國內(nèi)生產(chǎn)總值284997億元，按不變價(jià)格計(jì)算，同比增長4.5%，比上年四季度環(huán)比增長2.2%，高于此前市場4.1%的預(yù)期。分產(chǎn)業(yè)看，第一產(chǎn)業(yè)增加值11575億元，同比增長3.7%;第二產(chǎn)業(yè)增加值107947億元，增長3.3%;第三產(chǎn)業(yè)增加值165475億元，增長5.4%。
三駕馬車中，社會(huì)消費(fèi)品零售總額114922億元，同比增長5.8%，上年四季度為下降2.7%，出現(xiàn)大幅好轉(zhuǎn)。其中3月社會(huì)消費(fèi)品零售總額同比增長10.6%，比1-2月份加快7.1個(gè)百分點(diǎn)。進(jìn)出口同比增長4.8%，尤其是3出口同比增長14.8%，前值為下降1.3%。
數(shù)據(jù)層面的向好體現(xiàn)出一季度經(jīng)濟(jì)活力的提升以及市場信心的修復(fù)。但目前經(jīng)濟(jì)回升基礎(chǔ)尚不牢固，尤其是現(xiàn)階段下內(nèi)需不足與預(yù)期向上的可持續(xù)性制約了經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的程度。
02、3月商品房銷售金額同比轉(zhuǎn)正 住宅銷售面積金額均增長
聚焦到房地產(chǎn)方面來看，國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2023年1-3月份，商品房銷售面積29946萬平方米，同比下降1.8%，較2022年全年、2023年1-2月降幅收窄22.6個(gè)百分點(diǎn)和1.83個(gè)百分點(diǎn)。其中住宅銷售面積增長1.4%。
商品房銷售額30545億元，增長4.1%，，增速自2022年以來首次轉(zhuǎn)正。其中住宅銷售額增長7.1%。
單月來看，2023年3月商品房銷售面積、金額分別達(dá)到14813萬平方米、15096億元，絕對(duì)量位于近一年第三高點(diǎn)和次高。
3月房地產(chǎn)市場延續(xù)了2月以來底部復(fù)蘇的態(tài)勢。
尤其是住宅銷售方面，2023年1-3月面積、金額累計(jì)同比均呈現(xiàn)正增長，達(dá)到1.4%和7.1%，較1-2月提升2和3.6個(gè)百分點(diǎn)。其中核心城市銷售領(lǐng)先。
綜合來看，在防控措施緩解以及政策暖風(fēng)頻吹之下，一季度房地產(chǎn)市場整體呈現(xiàn)點(diǎn)狀回暖、城市分化的特征。
03、一季度竣工表現(xiàn)亮眼 3月竣工面積同比漲32%
國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2023年1-3月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積764577萬平方米，同比下降5.2%，其中，住宅施工面積538214萬平方米，下降5.4%。房屋新開工面積24121萬平方米，下降19.2%，其中，住宅新開工面積17719萬平方米，下降17.8%。房屋竣工面積19422萬平方米，增長14.7%，其中，住宅竣工面積14396萬平方米，增長16.8%。
由此可見，一季度竣工表現(xiàn)亮眼，但新開工則未能延續(xù)1-2月改善回升趨勢，增速再度“跳水”。
竣工持續(xù)向好、新開工再度走弱一定程度反映了在市場點(diǎn)狀回暖、分化的大背景下，部分房企銷售回款主要用于“保交樓”，促使停工項(xiàng)目被盤活，實(shí)現(xiàn)復(fù)工和竣工，而非加快新開工項(xiàng)目。
04、一季度全國房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模較2022年月均提升2%
國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2023年1-3月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資25974億元，同比下降5.8%，降幅較1-2月份略微擴(kuò)大0.1個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅投資19767億元，下降4.1%。
單月來看，受前期基數(shù)較高影響，3月全國房地產(chǎn)開發(fā)投資額同比下降7.2%，但規(guī)模上仍高出2022年月度平均值2%。
反映出，隨著資金面改善，開發(fā)投資仍有一定支撐，但主要以建安投資為主。
當(dāng)前土地市場的復(fù)蘇僅集中在高能級(jí)城市，其他低能級(jí)土地市場依然冷清。
綜合來看，我們認(rèn)為邊際預(yù)期改善之下，房地產(chǎn)短期也將走出低迷盤整之勢，整體保持低位上升的態(tài)勢。
但考慮到4月部分弱二三線城市成交環(huán)比轉(zhuǎn)降，需求已現(xiàn)階段性瓶頸，因此新房銷售規(guī)模和增速回升的持續(xù)性仍有待檢驗(yàn)。
預(yù)期本輪需求釋放之后，多數(shù)城市也將恢復(fù)筑底態(tài)勢。
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