房地產(chǎn)主要指標(biāo)趨勢回顧展望
【資料圖】
回顧來看，3月新房市場的回暖保持了一定的持續(xù)性，并且商品房銷售額累計(jì)同比在3月實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)正，釋放一定積極信號。從高頻數(shù)據(jù)看，4月銷售量邊際下行，修復(fù)節(jié)奏有所放緩。不過，受去年同期低基數(shù)影響，新房銷售依然維持正增長態(tài)勢。二手房市場表現(xiàn)持續(xù)優(yōu)于新房市場。2023年以來累計(jì)及4月單月的二手房成交面積均超過2021年同期水平，達(dá)到近五年來新高。從城市分化來看，統(tǒng)計(jì)局公布的3月單月銷售明顯弱于30大中城市高頻數(shù)據(jù)，或與本輪復(fù)蘇的分化以及統(tǒng)計(jì)局自身數(shù)據(jù)平滑有關(guān)。高能級城市復(fù)蘇持續(xù)性更強(qiáng)，而低能級城市表現(xiàn)偏弱。整體來看，一季度在防控措施的優(yōu)化下，銷售修復(fù)的時(shí)間、程度均好于我們年初預(yù)期，市場呈現(xiàn)溫和復(fù)蘇的態(tài)勢。
4-5月銷售規(guī)模在一季度需求集中釋放后，大概率延續(xù)邊際回落。不過，受去年低基數(shù)影響，單月同比或?qū)⒊掷m(xù)改善。與此同時(shí)，隨著“保交樓”資金的落地，銷售的企穩(wěn)，竣工持續(xù)改善且有望延續(xù)。但是，土地市場的持續(xù)弱勢和銷售恢復(fù)程度的不確定性將會(huì)持續(xù)制約新開工和投資的恢復(fù)速度。開發(fā)端在二季度或維持后端表現(xiàn)優(yōu)于前端的趨勢。
1.銷售：3月持續(xù)回暖，4月銷量邊際回落，但低基數(shù)下同比修復(fù)或延續(xù)
1.1 高頻跟蹤-新房：成交環(huán)比回落，低基數(shù)原因使得同比維持高增
成交邊際下行，環(huán)比回落。4月30大中城市新房受季節(jié)性因素影響，成交面積邊際下行，4月1-20日銷售面積環(huán)比3月1-20日下降16.0%。
低基數(shù)原因使得4月銷售同比維持較高增速，延續(xù)溫和復(fù)蘇。30大中城市新房銷售3月同比為45.0%，4月1-20日同比為132.2%。4月以來同比增速進(jìn)一步提升，主要受去年4月成交基數(shù)較低的影響。與此同時(shí)，2023年1月-4月20日各線城市新房成交累計(jì)同比均已轉(zhuǎn)正，新房銷售整體處于溫和復(fù)蘇態(tài)勢。
分城市來看，成交熱度有所分化。一線城市中北京、上海熱度延續(xù)，北京成交量維持穩(wěn)定增長，上海環(huán)比僅微幅下跌。但是深圳4月成交腰斬，環(huán)比減少近5成。二線城市中杭州、廈門、成都市場維持較高熱度，其余城市環(huán)比均出現(xiàn)不同程度下調(diào)。
1.2 高頻跟蹤-二手房：成交環(huán)比小幅回落，復(fù)蘇仍優(yōu)于新房
二手房維持復(fù)蘇趨勢，表現(xiàn)持續(xù)優(yōu)于新房。從同比增速來看，16城二手房成交面積3月同比增長74.7%、4月1-20日同比增長63.0%。4月二手房環(huán)比雖回落但成交規(guī)模仍處歷史相對高點(diǎn)。從環(huán)比增速來看，4月1-20日環(huán)比增速為-8.6%，呈小幅回落態(tài)勢。不過，從成交面積數(shù)據(jù)來看，2023年以來累計(jì)及4月單月的二手房成交面積均超過2021年同期水平，達(dá)到近五年來新高。從累計(jì)同比來看，23年1月-4月20日樣本城市累計(jì)成交同比增速為51.4%，高出新房約41.5pct，二手房復(fù)蘇力度明顯更強(qiáng)。這一方面是由于改善性換房需求仍存，而熱點(diǎn)一二線城市新房供給有限，部分購房者轉(zhuǎn)向二手房;另一方面，以“帶押過戶”為代表的政策利好持續(xù)推進(jìn)。
分城市來看，樣本城市的二手房成交同比多維持高位，一線城市中深圳二手房熱度延續(xù);二線城市中成都、南京、杭州、蘇州，三線城市中揚(yáng)州、江門的成交熱度較上月有所提升。
1.3 全國銷售：3月銷售修復(fù)表現(xiàn)出一定的可持續(xù)性
3月銷售延續(xù)回暖趨勢，銷售額累計(jì)同比轉(zhuǎn)正，銷售面積同比降幅持續(xù)收窄。根據(jù)統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，1-3月全國商品房銷售額、銷售面積同比分別為4.1%、-1.8%，增速較1-2月同比分別改善4.2pct、1.8pct;3月單月銷售額、銷售面積同比分別為8.7%、0.1%。3月商品房銷售額單月、累計(jì)同比分別實(shí)現(xiàn)自2021年7月、2022年2月以來的首次轉(zhuǎn)正，釋放一定積極信號。整體看，3月銷售回暖表現(xiàn)出一定的可持續(xù)性，既有積壓需求的釋放，也有政策利好市場信心修復(fù)的影響。
統(tǒng)計(jì)局公布的全國3月同比明顯弱于高頻跟蹤數(shù)據(jù)，或與銷售分化及統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)平滑有關(guān)。1-2月統(tǒng)計(jì)局口徑下全國銷售面積同比優(yōu)于30大中城市(-3.6%/-13.5%)，而3月單月全國銷售則明顯弱于30大中城市(0.1%/45.0%)。這或許與返鄉(xiāng)潮結(jié)束后低能級城市3月銷售降溫，以及統(tǒng)計(jì)局自身數(shù)據(jù)平滑有關(guān)。此外，銷售額修復(fù)優(yōu)于銷售面積，大概率同樣受到銷售分化的影響，高能級城市較優(yōu)。
展望來看，統(tǒng)計(jì)局基數(shù)的調(diào)整或?qū)⒂绊懳覀內(nèi)ツ昴τ谌赇N售面積同比的預(yù)估，最終影響量級將在二季度銷售數(shù)據(jù)公布后再作調(diào)整。一季度在防控措施的優(yōu)化下，銷售修復(fù)的時(shí)間、程度均好于我們年初預(yù)期，市場呈現(xiàn)出溫和復(fù)蘇的態(tài)勢。4-5月銷售規(guī)模在一季度需求集中釋放后，大概率邊際回落。不過，受去年低基數(shù)影響，單月同比的改善或仍可延續(xù)。
1.4 房價(jià)：反彈延續(xù)，70大中城市同比實(shí)現(xiàn)底部抬升，環(huán)比維持正增長
各線城市房價(jià)同比持續(xù)修復(fù)。3月，一線城市新建、二手住宅銷售價(jià)格同比增速基本維持，而二三線城市實(shí)現(xiàn)同比降幅持續(xù)收窄。
房價(jià)環(huán)比增長情況從一線擴(kuò)散到二三線，房價(jià)上漲城市數(shù)量進(jìn)一步增加。除一線城市二手房外，其余各線新房、二手房價(jià)格均實(shí)現(xiàn)環(huán)比增速提升。3月，70大中城市新建、二手住宅價(jià)格環(huán)比上漲城市數(shù)分別為64、57個(gè)，較2月分別增加9、17個(gè)，房價(jià)普遍回暖。
2.開發(fā)：竣工持續(xù)修復(fù)，開工投資依然承壓
2.1 土地：3月土地成交下滑趨勢延續(xù)，核心城市土地成交熱度有所回升
全國商住土地成交延續(xù)下滑趨勢。1-3月全國商住土地成交建面、出讓金同比分別為-25.1%、-16.7%，雖然降幅較1-2月小幅收窄，但是仍然偏大。成交量的下行主要受到供地量顯著減少的拖累，各地土地供應(yīng)主要與銷售表現(xiàn)掛鉤。受去年銷售表現(xiàn)較弱影響，一季度土地供應(yīng)明顯減少，1-3月全國商住土地供應(yīng)建面同比下滑31.2%。
城市間分化明顯，核心城市熱度有所回升。3月土地流拍率為4.4%，平均溢價(jià)率為6.5%，顯示土拍市場熱度有所提升，但城市間市場趨于分化。從成交價(jià)來看，高能級城市及長三角地區(qū)核心城市的土地成交熱度較高，深圳、寧波、南京、杭州、合肥、成都等溢價(jià)率在7%以上，而弱二線延續(xù)低價(jià)成交。分城市能級來看，1-3月一線、二線、三四線的土地成交建面同比分別為-17.1%、-3.0%、-29.5%，其中一線與二線城市的降幅較1-2月分別收窄18.6pct、5.4pct，三四線城市降幅擴(kuò)大13.1pct。
展望來看，土地市場的分化態(tài)勢仍將延續(xù)，占比更高的非核心城市或?qū)θ珖恋爻山坏幕謴?fù)彈性形成約束。
2.2 新開工、竣工、施工：新開工仍然承壓，竣工持續(xù)修復(fù)
新開工降幅再度走闊。3月單月新開工面積同比為-29.0%，降幅較1-2月擴(kuò)大19.7pct。1-3月新開工面積同比為-19.2%，較1-2月擴(kuò)大9.8pct。新開工降幅再度走闊，未形成趨勢性修復(fù)。這意味著行業(yè)仍處市場出清與去庫存階段，銷售的修復(fù)并未帶動(dòng)房企補(bǔ)庫存。展望來看，全年新開工依然會(huì)處于弱勢，預(yù)計(jì)2023年同比去年下降10%。
竣工端持續(xù)改善。3月單月竣工面積同比為32.0%，增幅較1-2月提升24.0pct。1-3月竣工面積同比為14.7%，增幅較1-2月提升6.7pct。隨著銷售改善資金回流、出險(xiǎn)房企債務(wù)重組推進(jìn)、保交樓成效漸顯，竣工持續(xù)顯著修復(fù)。展望來看，在銷售回款與保交樓到位資金支持下，竣工端持續(xù)修復(fù)將是大概率事件，預(yù)計(jì)2023年竣工面積同比增長5%。
施工面積表現(xiàn)仍低迷。3月施工面積同比為-5.2%，降幅較1-2月擴(kuò)大0.8pct，大概率與新開工依然偏弱有關(guān)。展望來看，我們認(rèn)為施工面積同比在年內(nèi)將持續(xù)為負(fù)，預(yù)計(jì)2023年同比下降5%。
2.3 投資：投資修復(fù)仍然承壓，短期或難看到明顯改善
企業(yè)投資意愿未有明顯改善，投資端修復(fù)依然承壓。1-3月房地產(chǎn)開發(fā)投資額累計(jì)同比為-5.8%，降幅較1-2月擴(kuò)大0.1pct;3單月同比為-5.9%，降幅較此前擴(kuò)大0.2pct。盡管需求有所回暖，信貸環(huán)境也持續(xù)寬松，但是我們并未觀察到企業(yè)投資意愿有明顯改善。不少房企認(rèn)為銷售恢復(fù)程度存在不確定性，因此投資仍然相對謹(jǐn)慎。分項(xiàng)來看，土地購置1-3月累計(jì)同比為4.6%，增速較1-2月降低11.8pct，回落系前期土地端的滯后傳導(dǎo)效應(yīng)，我們在3月報(bào)中也提到土地端的高增長難以為繼;建安投資1-3月累計(jì)同比為-11.0%，降幅較1-2月收窄1.7pct，新開工與施工表現(xiàn)低迷，因而建安投資修復(fù)有限。
展望來看，我們維持2023年房地產(chǎn)開發(fā)投資額同比為-7.1%的預(yù)判。土地市場的弱勢以及房企新開工意愿偏弱，將持續(xù)制約房企投資的恢復(fù)。
2.4 房企到位資金：邊際改善，銷售回款為主要貢獻(xiàn)來源
房企到位資金改善，銷售回款對房企資金面形成一定支撐。1-3月房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金同比為-9.0%，跌幅較1-2月收窄6.2pct。3月單月同比為2.8%，實(shí)現(xiàn)自2021年7月以來首次轉(zhuǎn)正。分渠道來看，自籌資金、國內(nèi)貸款、定金及預(yù)收款、個(gè)人按揭貸款累計(jì)同比分別為-17.9%、-9.6%、-2.8%、-2.9%。得益于銷售的修復(fù)，銷售回款成為房企到位資金改善的主要貢獻(xiàn)來源，定金及預(yù)收款、個(gè)人按揭貸款3月單月分別實(shí)現(xiàn)13.5%、19.9%的增長。融資資金端，隨著“三支箭”的落地實(shí)施及保交樓資金的陸續(xù)到位，房企銀行貸款端也有了一定改善，3月單月國內(nèi)貸款實(shí)現(xiàn)6%的增長。不過，自籌資金端并未顯著修復(fù)，表明房企的非銀融資仍持續(xù)偏弱。
3.政策：銷售復(fù)蘇背景下，Q2需求側(cè)政策調(diào)整力度將視基本面景氣相機(jī)決策
3.1 按揭貸款：商品房銷售的復(fù)蘇帶動(dòng)居民中長期貸款顯著改善
政策總體基調(diào)：本輪地產(chǎn)政策隨著2022.11“三支箭”的出臺，轉(zhuǎn)向?qū)嵸|(zhì)性寬松。4月總體延續(xù)寬松，中央層面暫無重大政策出臺。
常態(tài)化開展二手房“帶押過戶”。3月30日自然資源部、銀保監(jiān)會(huì)聯(lián)合發(fā)文推動(dòng)住宅類不動(dòng)產(chǎn)率先實(shí)現(xiàn)“帶押過戶”。政策出臺后，全國15個(gè)省份的100多個(gè)城市已開展試點(diǎn)?！皫а哼^戶”從政策層面降低購房者改善性換房的資金門檻、優(yōu)化二手房交易流程，對提振市場熱度或有一定積極作用。
3月房地產(chǎn)銷售的復(fù)蘇拉動(dòng)居民中長期貸款改善。3月居民中長期貸款當(dāng)月新增6348億元，同比多增2613億元(同比+70.0%)，超出市場普遍預(yù)期。在信貸環(huán)境寬松的條件下，銷售復(fù)蘇拉動(dòng)居民中長期貸款顯著改善，本輪寬松政策為購房者提供的信貸支持在3月數(shù)據(jù)集中體現(xiàn)。
3.2 按揭利率：近三個(gè)月市場修復(fù)，前期利率下調(diào)城市或面臨上調(diào)
房貸利率下調(diào)城市進(jìn)一步增多。根據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計(jì)，自22年9月房貸利率調(diào)整試點(diǎn)以來，已有70城將首套房貸款利率降至4%以下或取消下限，其中二線城市15個(gè)，三線及以下城市55個(gè)。受政策引導(dǎo)百城首套房貸款利率在3月繼續(xù)微幅下調(diào)至4.01%，較此前高點(diǎn)已回落173BP。二套房貸款利率連續(xù)8個(gè)月保持在4.91%的水平，接近二套房政策利率底部。
未來首套房貸款利率突破下限的城市將逐步減少，且不同能級城市將出現(xiàn)分化。3月、4月新增利率動(dòng)態(tài)調(diào)整城市集中在三四線。在2-3月房價(jià)環(huán)比上漲與同比跌幅持續(xù)收窄的背景下，未來利率取消或下調(diào)的二線城市或逐步減少;利率下調(diào)政策對于市場下行壓力大的三四線城市的扶持與托底作用更大。
3.3 因城施策：延續(xù)“小步慢走”，政策放松集中在二線及以下城市
3月因城施策延續(xù)“小步慢走”特點(diǎn)，尚未有實(shí)質(zhì)性突破。其中，廈門、鄭州、合肥、杭州等主要二線城市限購、限售政策進(jìn)一步放松。北京房山區(qū)購房支持試點(diǎn)政策提上日程，深圳內(nèi)部調(diào)整公共住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，一線城市政策微幅放松但仍未出臺實(shí)質(zhì)性放松政策。
房票安置政策擴(kuò)容。23年南京、南昌、廈門、無錫等眾多二線或強(qiáng)三線城市加入房票安置行列，目前全國已有近30省市(縣)推行房票安置政策。政策主要應(yīng)用于新房市場，紹興使用范圍擴(kuò)展至二手房與車位，廈門允許房票流通轉(zhuǎn)讓。貨幣化安置政策有利于進(jìn)一步激發(fā)改善性住房需求，定向限期使資金流入本地房地產(chǎn)市場。但受城市改造進(jìn)程放緩、地方資金有限、安置規(guī)模較小的限制，本輪房票政策或難以重現(xiàn)上輪周期棚改的去庫存效果。
3.4 因城施策：相較2016年底部還有58%下降空間
今年以來，政策調(diào)整力度明顯下滑。本輪四限調(diào)整自2022年3月開始，2022.3-12，月均下調(diào)55分，而2023.1-3，月均僅下調(diào)7分。
從當(dāng)前“四限”政策的累計(jì)力度來看，距離2016年2月926分的底部尚有58%的下降空間。本輪放松政策月均下降約44分，遠(yuǎn)小于此前周期100分的月均。截至3月末，全國累計(jì)四限評分從2299分(2022.2)降至1729分，本輪“四限”調(diào)整以來累計(jì)下降570分，下降幅度為42%，目前距離2016年2月926分的底部尚有58%的下降空間。隨著行業(yè)復(fù)蘇，二季度各城市政策調(diào)整力度可能視基本面景氣情況而定。
“四限”政策累計(jì)力度評分，參考廣發(fā)地產(chǎn)團(tuán)隊(duì)評分規(guī)則：分?jǐn)?shù)越高，代表行業(yè)政策越嚴(yán)格，分?jǐn)?shù)越低，則代表購房難度越低，整體環(huán)境較為友好。
3.5 房企融資：投向房地產(chǎn)業(yè)貸款持續(xù)改善，房企境內(nèi)發(fā)債有所突破
房企在銀行貸款端的融資環(huán)境相對暢通。截至3月，投向房地產(chǎn)業(yè)貸款余額為15.2萬億，延續(xù)修復(fù)態(tài)勢，創(chuàng)歷史新高。“保交樓”資金流入房地產(chǎn)領(lǐng)域是貸款持續(xù)改善的主要原因。不過，抵押補(bǔ)充貸款(PSL)余額今年以來增長放緩，甚至出現(xiàn)了下滑，而房地產(chǎn)貸款余額仍在持續(xù)增長，側(cè)面說明房企貸款融資得到了持續(xù)修復(fù)。
非銀端融資仍處于持續(xù)凈償還狀態(tài)，但房企境內(nèi)債發(fā)行規(guī)模有大幅突破。受存量債務(wù)到期金額較高影響，3月房企非銀融資凈償還金額為970億元，依然處于大幅凈償還狀態(tài)。不過，房企境內(nèi)債發(fā)行規(guī)模有所突破。3月房企境內(nèi)債發(fā)行規(guī)模達(dá)到2021年8月以來新高，約792億元。從結(jié)構(gòu)上看，央國企發(fā)行規(guī)模占比超95%;民企發(fā)債金額僅占3.6%，且其中40%由中債增進(jìn)行擔(dān)保。
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