久期財經(jīng)訊，4月28日，鑒于中資房企建業(yè)地產(chǎn)控股有限公司(建業(yè))的交換要約、同意征求及同步同意征求已屆滿，惠譽評級已將其長期外幣發(fā)行人違約評級自"C"下調(diào)至‘RD’ (限制性違約)?；葑u同時確認建業(yè)的高級無抵押評級及存續(xù)美元高級債券的評級為‘C’，并將回收率評級自‘RR4’下調(diào)至"RR6"。
關(guān)鍵評級驅(qū)動因素
限制性違約：評級下調(diào)是基于建業(yè)的交換要約、同意征求及同步同意征求已屆滿?；葑u認為，鑒于該公司的流動資金有限，該交易對避免其違約實屬必要。交易執(zhí)行后債券將獲得展期，但交易條款較原條款將發(fā)生實質(zhì)性縮減。
(資料圖)
評級推導(dǎo)摘要
惠譽基于其評級標準下調(diào)建業(yè)的發(fā)行人違約評級至‘RD’。這與廣州富力地產(chǎn)股份有限公司(RD)于2022年7月交換要約屆滿后，發(fā)行人違約評級被下調(diào)的情況相似。
關(guān)鍵評級假設(shè)
本發(fā)行人評級研究中惠譽的關(guān)鍵評級假設(shè)包括：
- 2023年至2025年期間每年總合同銷售額為300-400億元人民幣(2022年為241億元人民幣)
-2023年至2025年期間的現(xiàn)金回款率約為90%(2022年高于90%)
-2023年盡量減少拿地
回收率評級假設(shè)：清算方法
- 清算價值估計是基于惠譽對可以在破產(chǎn)程序中銷售或清算來變現(xiàn)并分配給債權(quán)人的資產(chǎn)負債表上資產(chǎn)價值的評估。
- 對應(yīng)收賬款和其他應(yīng)收政府款項適用20%的折扣率，這與惠譽的回收率評級標準一致。應(yīng)收賬款和其他應(yīng)收賬款占建業(yè)總資產(chǎn)的比例很小，這在中國的房地產(chǎn)行業(yè)較為常見。
- 對自有投資物業(yè)的賬面價值適用50%的折扣率。建業(yè)自有投資物業(yè)組合的平均租金收益率為3%，屬合理水平。該投資物業(yè)組合清算價值的隱含租金收益率將提高到6%，這在二級市場交易中是可以接受的水平。
- 對物業(yè)、廠房及設(shè)備(主要包括價值較低的樓宇)適用50%的折扣率。
- 對凈物業(yè)庫存適用41%的折扣率。建業(yè)的庫存主要包括竣工待售物業(yè)、在建物業(yè)及拿地預(yù)付款。對這些不同的庫存類別適用不同的折扣率，以得出凈庫存的混合折扣率。
- 對竣工待售物業(yè)適用30%的折扣率。已建成商品房單位更接近于隨時可售庫存。建業(yè)采用快周轉(zhuǎn)策略，這意味著其庫存賬面價值較為接近市值。該公司2022年開發(fā)物業(yè)的毛利率約為7%-8%，雖較為疲弱但大致與行業(yè)均值持平。鑒于此，庫存適用的折扣率低于評級標準中所載的常見折扣率50%。
- 對在建物業(yè)和開發(fā)項目預(yù)付款適用50%的折扣率。與已竣工項目不同，在建物業(yè)出售難度更高。此外，這些資產(chǎn)尚處于不同的完工階段，因此適用50%的折扣率。
適用折扣率之前的在建物業(yè)余額已扣除經(jīng)利潤率調(diào)整后的客戶保證金。
- 對購地保證金適用10%的折扣率。與已建成商品房單元類似，開發(fā)用地更接近于隨時可售庫存。建業(yè)一直是河南省的領(lǐng)先房企，與地方政府保持著良好關(guān)系?；葑u認為，必要時建業(yè)可能會將其土地儲備轉(zhuǎn)售給政府。因此，惠譽采用的折扣率低于其評級標準所載的常見折扣率50%。
- 對合資企業(yè)凈資產(chǎn)適用50%的折扣率。合資企業(yè)資產(chǎn)通常包括已建成單位、在建物業(yè)和土地儲備。50%的折扣率與庫存的基準折扣率一致。
對境外高級票據(jù)按照償還先后順序進行債務(wù)價值分配所得出的回收率對應(yīng)的回收率評級為‘RR6’。
評級敏感性
可能單獨或共同導(dǎo)致惠譽采取正面評級行動/上調(diào)評級的因素包括：
-在獲得更多關(guān)于該公司再融資計劃和最新流動資金狀況的信息后，惠譽將重新評估建業(yè)的資本結(jié)構(gòu)和現(xiàn)金流。
可能單獨或共同導(dǎo)致惠譽采取負面評級行動/下調(diào)評級的因素包括：
-有證據(jù)表明建業(yè)已經(jīng)進入破產(chǎn)申請、管理、接管、清算或任何其他正式的清算程序，或以其他方式停止營業(yè)。
流動性及債務(wù)結(jié)構(gòu)
流動性吃緊：截至2022年末，建業(yè)持有不受限制的現(xiàn)金19億元人民幣及受限制現(xiàn)金25億元人民幣)，而其2023年的銀行貸款為45億元人民幣，其他貸款為21億元人民幣。此外，建業(yè)還有62億元人民幣高級票據(jù)將于2023年到期，該部分票據(jù)為近期屆滿的交換要約中所涉及之票據(jù)。
發(fā)行人簡介
建業(yè)成立于1992年，是河南省的一家龍頭房企，專注于住宅房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)。該公司的重資產(chǎn)業(yè)務(wù)約占河南省7%的市場份額。
關(guān)鍵詞：
