久期財經訊，5月8日，標普確認中國海外發(fā)展有限公司(China Overseas Land & Investment Limited，簡稱“中國海外發(fā)展”，00688.HK)的長期發(fā)行人信用評級為“BBB+”，并確認該公司擔保的未償高級無抵押票據的長期發(fā)行評級為“BBB+”。
穩(wěn)定展望反映了標普的預期，即該公司將通過穩(wěn)定的銷售增長在中國保持領先的市場地位，并將在未來24個月內降低杠桿率。
中國海外發(fā)展的高質量土地儲備和強大的品牌效應應該有助于去杠桿化。該公司對高線城市的關注，以及在產品質量方面的良好記錄，使其很好地抓住了房地產需求。截至2022年底，不包括關聯公司中國海外宏洋集團有限公司(China Overseas Grand Oceans Group Limited，簡稱“中國海外宏洋集團”，00081.HK)，該公司近76%的土地儲備(按價值計算)位于一線城市和強二線城市。
(相關資料圖)
盡管近幾個月中國房地產銷售有所改善，但復蘇并不均衡，而且更多地向高線城市和質量較好的房企傾斜。過去三個月，一線城市房價每月同比上漲1%-2%，而二線城市房價基本持平，三線城市房價有下降趨勢。
標普預計，未來12個月，中國海外發(fā)展的合同銷售額將會回升。標普預計，該公司2023年的合同銷售額將增長約20%，好于標普對行業(yè)平均下降5%-8%的預期。在2023年的剩余幾個月里，中國海外發(fā)展只需要實現10%的合同銷售平均增長，而今年前三個月的銷量增長了73%，因此銷售預測應能實現。據管理層稱，中國遠洋擁有7900億元人民幣的可銷售資源，主要分布在高線城市。
由于土地支出受到控制，未來12-24個月，中國海外發(fā)展的杠桿率可能會下降。標普相信該公司在擴大土地儲備方面仍將保持謹慎并具有選擇性。這是建立在一線城市土地市場稀缺且競爭激烈的前提下。標普估計，為了推動去杠桿化，中國海外發(fā)展在2023年將僅增加13%-15%的土地收購預算，低于銷售增長。2023年第一季度，公司僅在南京和杭州兩地收購了兩塊地塊，價值42億元人民幣。
因此，標普預測中國海外發(fā)展的債務與EBITDA的比率將從2022年的4.9倍降至2023年的4.3-4.5倍，并在2024年進一步降至約4.0倍。到2023年3月底，該公司的凈負債率也從2022年12月底的45.2%降至40%以下。
中國海外發(fā)展不斷增長的房地產投資組合將提高其償債能力。標普估計，考慮到該公司即將開業(yè)的寫字樓和購物中心，該公司的租金收入將在2023年增長25%-30%。到2023年底，這筆租金收入應能支付約60%的中國海外發(fā)展利息支出。中國海外發(fā)展的租金收入也很有彈性。2022年，這類收入增長了1.8%(如果不包括租金減免，增幅為6.9%)，其中大部分來自寫字樓。
標普預期中國海外發(fā)展將繼續(xù)保持其審慎的財務和強大的融資渠道。該公司在財務管理方面，特別是在融資方式的選擇上，一直非常謹慎。盡管在市場上處于領先地位，但該公司一直只使用傳統的融資渠道，如債券和銀行貸款。與大多數房地產公司不同的是，即便是在市場低迷時期，該公司也沒有使用商業(yè)票據和信托貸款來支持融資和流動性。
中國海外發(fā)展有限的合資模式也降低了其經營杠桿和經營風險。這是在許多陷入困境的房地產公司在償還債務和竣工方面遇到問題的時候。在與合資伙伴的發(fā)展方面，該公司一直非常審慎。按銷售額計算，其權益比率高達90%以上。
對中國海外發(fā)展的穩(wěn)定展望反映了標普的預期，即公司將在未來兩年保持良好的財務紀律，包括基本穩(wěn)定的債務余額。標普還預計，在此期間，中國海外發(fā)展的穩(wěn)定銷售增長將有助于降低其杠桿率。
如果中國海外發(fā)展的財務紀律減弱，債務融資收購的數量超過標普的預期，標普可能會下調評級。債務與EBITDA的比率顯著低于標普約4.5倍的評級下調閾值，或EBITDA利息覆蓋率持續(xù)顯著低于4.5倍，則預示著評級將被下調。如果中國海外發(fā)展的市場地位減弱(可能是由于銷售執(zhí)行不力或競爭加劇)，標普也可能下調評級。
如果中國海外發(fā)展的租金收入繼續(xù)增長，同時該公司緩和其債務融資擴張并保持財務紀律，標普可能會上調評級。出現上述情況可能是因為公司的經常性租金收入(不包括酒店)覆蓋其利息支出的近1倍，或其債務與EBITDA的比率持續(xù)保持在2.5倍以下。
如果標普認為中國海外發(fā)展通過其母公司中國建筑股份有限公司(China State Construction Engineering Corporation Ltd，簡稱“中國建筑”，601668.SH)直接或間接獲得政府特別支持的可能性增加，導致重新評估母公司集團支持的可能性，評級也可能被上調。
ESG信用指標:E-3、S-2、G-1
關鍵詞：
