專題視點
2022年，市場下行疊加房企前期部分高地價項目仍在持續(xù)步入結(jié)算期，企業(yè)利潤空間進(jìn)一步受到擠壓。行業(yè)利潤增速自2018年以來也呈明顯的下行趨勢，2021年出現(xiàn)負(fù)增長，2022年規(guī)模房企整體的凈利潤甚至表現(xiàn)為凈虧損。同時，行業(yè)整體利潤率持續(xù)下行探底，目前企業(yè)各項利潤率指標(biāo)均已降至歷史最低水平。2022年，逾七成房企“減收減利”，近半數(shù)企業(yè)凈利潤虧損，逾九成房企凈利率和歸母凈利率降低。
總體來看，目前行業(yè)不確定性尚存、市場仍在出清過程中，短期內(nèi)企業(yè)利潤規(guī)模和盈利水平仍將繼續(xù)承壓。行業(yè)下行調(diào)整期下，高杠桿、高周轉(zhuǎn)模式無法持續(xù)，企業(yè)經(jīng)營邏輯正在加速轉(zhuǎn)變。審慎投資、優(yōu)選項目，保證項目利潤率水平;降本增效、戰(zhàn)略精簡，提升經(jīng)營效益;回歸產(chǎn)品、優(yōu)化產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、加強(qiáng)產(chǎn)品力打造，提高產(chǎn)品適銷性及產(chǎn)品溢價，是目前企業(yè)穩(wěn)利潤的關(guān)鍵。
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PART.01 營收及利潤規(guī)模負(fù)增長，行業(yè)利潤率加速探底
1、營收和利潤規(guī)模負(fù)增長，凈利潤表現(xiàn)為凈虧損
近年來在“房住不炒”、行業(yè)降杠桿的政策主基調(diào)下，針對房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控持續(xù)。市場下行調(diào)整、整體表現(xiàn)相對低迷，企業(yè)去化壓力顯著提升。2021年以來，企業(yè)銷售規(guī)模增速放緩，部分房企出現(xiàn)規(guī)模負(fù)增長，企業(yè)整體的結(jié)算規(guī)模相應(yīng)也受到影響。同時，疊加房企前期部分高地價項目仍在持續(xù)步入結(jié)算期，企業(yè)利潤空間進(jìn)一步受到擠壓。2022年，行業(yè)整體營收和利潤規(guī)模均表現(xiàn)為負(fù)增長。
從截至目前已披露年度業(yè)績的企業(yè)數(shù)據(jù)來看，2022年行業(yè)典型上市房企[1]整體實現(xiàn)營業(yè)收入47633億元、營業(yè)成本40336億元，企業(yè)營業(yè)收入和營業(yè)成本增速的中位數(shù)分別為-17.1%和-14.6%，且營業(yè)收入的降幅高于營業(yè)成本。
行業(yè)利潤增速自2018年以來也呈明顯的下行趨勢，2021年出現(xiàn)負(fù)增長，2022年規(guī)模房企整體的凈利潤甚至表現(xiàn)為凈虧損。具體來看，2022年行業(yè)典型上市房企整體實現(xiàn)毛利潤規(guī)模6481億元，企業(yè)毛利潤增速的中位數(shù)為-32.3%。凈利潤合計表現(xiàn)為凈虧損542億元、歸母凈利潤虧損1194億元，企業(yè)凈利潤和歸母凈利潤增速的中位數(shù)分別為-58.5%和-67.5%。
2、利潤空間受多重因素擠壓，行業(yè)利潤率持續(xù)下行探底
從利潤率指標(biāo)來看，近年來行業(yè)整體盈利能力面臨較大的下行壓力。2022年行業(yè)典型上市房企整體的毛利率、凈利率以及歸母凈利率水平均延續(xù)2019年以來的下行趨勢，且降幅較往年進(jìn)一步擴(kuò)大。
具體來看，2022年行業(yè)典型上市房企毛利率中位數(shù)同比降低4個百分點至14.1%，凈利率和歸母凈利率為負(fù)，同比分別降低7.0和5.6個百分點至-0.2%和-1.7%。目前，企業(yè)各項利潤率指標(biāo)均已降至歷史最低水平，行業(yè)整體利潤率持續(xù)下行探底。
近年來行業(yè)盈利空間受到擠壓、多數(shù)典型上市房企利潤率水平顯著下降主要有以下幾方面原因：首先，規(guī)模房企前期部分高地價項目結(jié)轉(zhuǎn)的影響仍在持續(xù)傳導(dǎo)，低利潤項目結(jié)算仍較為集中。其次，近年來行業(yè)規(guī)模增速放緩、企業(yè)銷售去化壓力較大，不少房企通過打折促銷、“以價換量”來保證貨值去化，促進(jìn)銷售目標(biāo)的實現(xiàn)，這也加劇了企業(yè)增收不增利的表現(xiàn)。第三，目前熱點一二線城市的限價監(jiān)管依舊嚴(yán)格，較高的地價房價比進(jìn)一步壓縮項目的利潤空間，毛利率下降已成為行業(yè)主要趨勢。此外，行業(yè)下行背景下，存貨及投資物業(yè)賬面價值縮水，房企結(jié)合市場風(fēng)險對部分項目和股權(quán)投資計提資產(chǎn)減值，也對當(dāng)期的利潤表現(xiàn)有負(fù)面影響。
3、投資物業(yè)運(yùn)營優(yōu)勝劣汰加速，超六成房企收入減少
除了地產(chǎn)開發(fā)主業(yè)銷售項目結(jié)轉(zhuǎn)利潤減少，商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營遭遇嚴(yán)重沖擊，空置率處在較高水平，租金收入增長也面臨困境。2022年，超六成典型上市房企的投資物業(yè)租金及酒店運(yùn)營收入減少，越秀地產(chǎn)、中梁控股、建發(fā)國際等降幅都較為顯著，越秀地產(chǎn)同比降幅近50%。
PART.02 近半數(shù)房企凈利潤虧損，行業(yè)ROE水平顯著降低
1、逾七成房企“減收減利”，近半數(shù)企業(yè)凈利潤虧損
具體從企業(yè)層面來看，2022年在行業(yè)典型上市房企中僅有約25%的企業(yè)實現(xiàn)營收增長。同時，受結(jié)算結(jié)構(gòu)影響以及結(jié)算項目利潤率的不斷走低，毛利潤、凈利潤的表現(xiàn)也不盡如人意。超過85%的行業(yè)典型上市房企毛利潤(剔除稅金及附加)和凈利潤同比降低，其中部分企業(yè)的毛利潤降幅超過50%。
“減收減利”現(xiàn)象較為普遍，營業(yè)收入與毛利潤同時降低的企業(yè)數(shù)量占比逾七成，碧桂園、綠地控股、龍光集團(tuán)、金科股份、旭輝控股集團(tuán)等中大型房企也不例外。以碧桂園為例，截至2022年末碧桂園實現(xiàn)營業(yè)收入4303.7億元、毛利潤328.8億元，分別同比降低17.7%和64.6%。
此外，2022年在行業(yè)典型上市房企中還有近半數(shù)的企業(yè)凈利潤出現(xiàn)虧損，其中融創(chuàng)中國、金科股份、榮盛發(fā)展、富力地產(chǎn)、遠(yuǎn)洋集團(tuán)、正榮地產(chǎn)、旭輝控股集團(tuán)、雅居樂集團(tuán)、禹洲集團(tuán)等13家規(guī)模上市房企2022年凈利潤均虧損逾百億元。
盡管如此，2022年也有部分房企利潤表現(xiàn)穩(wěn)中有進(jìn)，展現(xiàn)出優(yōu)于行業(yè)的抗風(fēng)險能力，以央國企和部分優(yōu)質(zhì)民企為主。如建發(fā)國際集團(tuán)、越秀地產(chǎn)等，實現(xiàn)毛利潤和歸母凈利潤雙增長。其中，建發(fā)國際集團(tuán)得益于近年銷售規(guī)模的增長、以及在高能級城市區(qū)域聚焦的布局戰(zhàn)略，2022年實現(xiàn)營業(yè)收入996.4億元、毛利潤152.2億元，分別同比顯著增長82.6%和67.6%;凈利潤55.6億元、歸母凈利潤49.3億元，同比也分別增長34.1%和38.9%。
2、利潤率普降，逾九成房企凈利率和歸母凈利率降低
2022年，行業(yè)整體盈利能力下行壓力持續(xù)，企業(yè)利潤率指標(biāo)普降態(tài)勢進(jìn)一步加劇。具體從企業(yè)利潤率的變動情況來看，2022年在行業(yè)典型上市房企中有逾八成企業(yè)毛利率同比降低，凈利率和歸母凈利率降低的企業(yè)數(shù)量占比逾九成。
規(guī)模房企中，部分企業(yè)2022年毛利率和歸母凈利率雙降、且指標(biāo)降幅較大，如合景泰富集團(tuán)、龍光集團(tuán)、上坤地產(chǎn)、融信中國、雅居樂集團(tuán)、旭輝控股集團(tuán)、時代中國控股等，歸母凈利率的降幅均在30個百分點以上。
還有不少歷年利潤率保持在高位、穩(wěn)定性較強(qiáng)的房企，毛利率和歸母凈利率也出現(xiàn)相對明顯的波動下行，如中國海外發(fā)展、保利發(fā)展、保利置業(yè)集團(tuán)等。其中，中國海外發(fā)展2022年毛利率同比下降2.2個百分點至21.3%、歸母凈利率同比下降3.7個百分點至12.9%，其利潤率的下降主要是由于結(jié)轉(zhuǎn)項目利潤率降低、外幣匯兌虧損、物業(yè)存貨減值準(zhǔn)備以及對應(yīng)收合營公司款減值準(zhǔn)備等。
PART.03 資產(chǎn)價值下行加劇盈利壓力、銷管費(fèi)率普遍走高
2022年，房地產(chǎn)行業(yè)加速下行探底，受市場低迷以及防控措施影響，除了開發(fā)主業(yè)銷售項目結(jié)轉(zhuǎn)利潤減少，投資物業(yè)和存貨的資產(chǎn)價值、合作開發(fā)等也遭受沖擊，加劇房企盈利壓力。
1、投資物業(yè)重估大面積虧損，虧損企業(yè)占比近7成
投資物業(yè)重估收益，是企業(yè)所持有的商業(yè)、酒店、辦公等投資物業(yè)，在報告期內(nèi)按照公允市值波動進(jìn)行重新估值后發(fā)生的凈值差額，計入當(dāng)期損益，反映投資物業(yè)資產(chǎn)質(zhì)量與資產(chǎn)價值回報狀況。面對市場低迷，投資物業(yè)重估收益波動加劇，也更為明顯地作用到凈利潤和歸母凈利潤的減少上。
2022年，投資物業(yè)重估大面積虧損，虧損企業(yè)占比達(dá)到67%，包括碧桂園、富力地產(chǎn)、正榮地產(chǎn)、融信中國、合景泰富等典型上市房企都出現(xiàn)了不同程度的虧損。富力地產(chǎn)重估虧損額最高，達(dá)到19.58億元。此外，如綠城中國、保利置業(yè)、融信中國、遠(yuǎn)洋集團(tuán)等多家企業(yè)已經(jīng)連續(xù)3、4年面臨虧損，持續(xù)承壓。
行情走低，資產(chǎn)價格預(yù)期更為考驗項目布局以及運(yùn)營效率，熱點城市核心板塊、運(yùn)營效率高、出租率高的投資物業(yè)重估表現(xiàn)相對堅挺。合生創(chuàng)展、華潤置地、中海地產(chǎn)、龍湖集團(tuán)作為成熟的投資物業(yè)運(yùn)營商，重估收益規(guī)模居于行業(yè)前列。華潤置地、中海地產(chǎn)重估收益分別為69.78億元、47.96億元，盡管較2021年分別降低10.5%、13.4%，但跌幅整體可控，且歸母凈利率仍然保持在行業(yè)較高水平。龍湖集團(tuán)投資物業(yè)重估收益為28.88億元，較2021年28.50億元有所上升，成為少數(shù)保持正增長的房企之一。
2、近半數(shù)房企合營聯(lián)營陷入虧損，合作開發(fā)風(fēng)險需警惕
近兩年來，市場風(fēng)險積聚，合作拿地、合作開發(fā)模式不確定性加劇，非并表合作項目收益對企業(yè)凈利潤和歸母凈利潤水平的支撐明顯弱化，甚至可能成為利潤拖累。
2022年，合營聯(lián)營收益減少現(xiàn)象比比皆是，近半數(shù)典型上市房企陷入虧損。不少企業(yè)都是由盈轉(zhuǎn)虧，且虧損較大，如合景泰富、遠(yuǎn)洋集團(tuán)、禹洲地產(chǎn)，萬科地產(chǎn)等，其中合景泰富虧損額最高，達(dá)到38.7億元。
而保持正增長的企業(yè)僅占2成左右，包括華發(fā)股份、濱江集團(tuán)、綠城中國等。華發(fā)股份、濱江集團(tuán)實現(xiàn)“大躍進(jìn)式”增長，合營聯(lián)營收益分別為15.0億元、21.9億元，均達(dá)到2021年的7倍之多。在盈利下行大趨勢下，這些企業(yè)營合聯(lián)營收益增長對利潤的促進(jìn)作用更為明顯，合聯(lián)營利潤貢獻(xiàn)度(合營聯(lián)營收益/稅前利潤)顯著提升，濱江集團(tuán)達(dá)到41.2%。
面對市場不確定性，只有“確定性高”的合作，才能對企業(yè)經(jīng)營效益起到正向促進(jìn)作用，需綜合考量合作方的企業(yè)資質(zhì)、經(jīng)營安全性和效率表現(xiàn)，這將直接決定項目能否順利推進(jìn)以及最終盈虧狀況。
PART.04 總結(jié)
目前市場不確定性尚存，從近兩年行業(yè)規(guī)模房企的銷售規(guī)模來看，短期內(nèi)企業(yè)營收和利潤規(guī)模仍將繼續(xù)承壓。整體盈利預(yù)期并不明朗，企業(yè)利潤率下行的慣性或?qū)⒗^續(xù)持續(xù)。部分頭部房企預(yù)判“底部”來臨，但整體持謹(jǐn)慎態(tài)度，積極采取應(yīng)對措施。
結(jié)合行業(yè)規(guī)模房企的預(yù)判來看：保利發(fā)展認(rèn)為行業(yè)毛利率近年來逐年下沉，未來的結(jié)轉(zhuǎn)已經(jīng)接近底部狀況，合理的毛利率比較難判斷。中國金茂表示未來毛利率走勢關(guān)鍵看后面的市場會不會有波動，公司非常重視投資紀(jì)律，毛利率將能夠有所恢復(fù)。此外，年度業(yè)績發(fā)布上，萬科地產(chǎn)也透露，過去兩年特別是2022年整個行業(yè)超量的調(diào)整，整個銷售大幅下降，而且房地產(chǎn)結(jié)算有一定的滯后性，隨著銷售資源逐步進(jìn)入到竣工交付，結(jié)算毛利率階段性還是有一定下滑的壓力。相信經(jīng)過一段時間的調(diào)整，開發(fā)業(yè)務(wù)的毛利率能夠會維持在一個相對穩(wěn)定的范圍。
行業(yè)下行調(diào)整期、市場不確定性因素積聚，成本費(fèi)用壓力、投資收益波動與資產(chǎn)減值風(fēng)險并存，房企經(jīng)歷盈利陣痛是必然。當(dāng)前環(huán)境下，資產(chǎn)質(zhì)量和經(jīng)營管理能力是應(yīng)對市場波動的兩大核心競爭力。一方面，保持審慎投資、關(guān)注拿地質(zhì)量，以保證新增項目的利潤空間。另一方面，企業(yè)要達(dá)到“穩(wěn)利潤”預(yù)期，在穩(wěn)健經(jīng)營的前提下，仍要堅持精細(xì)化管理控制成本費(fèi)用，提升經(jīng)營效益。此外，結(jié)合目前的行業(yè)趨勢，企業(yè)也需進(jìn)一步挖掘產(chǎn)品品質(zhì)、優(yōu)化產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，不斷強(qiáng)化產(chǎn)品打造、提升產(chǎn)品溢價。
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