報(bào)告要點(diǎn)
住宅銷(xiāo)售持續(xù)向好，帶動(dòng)4月商品房整體銷(xiāo)售金額增速繼續(xù)提升。1-4月，全國(guó)商品房銷(xiāo)售金額累計(jì)同比增長(zhǎng)8.8%(前3月：上升4.1%)，銷(xiāo)售面積累計(jì)同比下降0.4%(前3月：下降1.8%);其中，住宅銷(xiāo)售持續(xù)向好，1-4月銷(xiāo)售金額同比增速為11.8%(前3月：上升7.1%)，銷(xiāo)售面積同比增速為2.7%(前3月：上升1.4%)，帶動(dòng)全國(guó)商品房銷(xiāo)售持續(xù)回暖。當(dāng)前上調(diào)公積金貸款額度、取消地區(qū)限購(gòu)等政策持續(xù)高頻，或?qū)殇N(xiāo)售市場(chǎng)企穩(wěn)提供一定支撐。
【資料圖】
全國(guó)開(kāi)發(fā)投資低位波動(dòng)，竣工同比升勢(shì)延續(xù)。開(kāi)發(fā)投資方面，1-4月房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資完成額累計(jì)同比下降6.2%，較前3月降幅擴(kuò)大0.4pct。房屋竣工方面，2023年房屋竣工情況已出現(xiàn)明顯改善，房屋竣工面積同比增長(zhǎng)18.8%，較前3月增速提升4.1pct，行業(yè)竣工同比進(jìn)一步提升。新開(kāi)工情況，受流動(dòng)性及房企對(duì)后市預(yù)期不足等因素影響，前期企業(yè)拿地規(guī)模相對(duì)偏少，帶動(dòng)1-4月房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)房屋新開(kāi)工面積同比下降21.2%，降幅較前3月擴(kuò)大2.0pct。隨著商品房銷(xiāo)售穩(wěn)步復(fù)蘇，房屋新開(kāi)工情況或?qū)⒌玫较鄳?yīng)改善。
個(gè)貸、定金及預(yù)收款累計(jì)同比增速止跌回正，開(kāi)發(fā)資金來(lái)源降幅收窄2.6pct。1-4月房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金來(lái)源累計(jì)同比下降6.4%，較1-3月降幅收窄2.6pct。拆分來(lái)看，1-4月個(gè)人按揭貸款、定金及預(yù)收款項(xiàng)增速年內(nèi)首次回正，分別同比上升4.0%、2.5%;國(guó)內(nèi)貸款、自籌資金受融資活動(dòng)尚未全面恢復(fù)影響，分別累計(jì)同比下滑10.0%、19.4%，較前3月降幅進(jìn)一步擴(kuò)大。從目前來(lái)看，在銷(xiāo)售逐步企穩(wěn)及融資渠道進(jìn)一步改善的帶動(dòng)下，資金面有望逐步回暖。
重點(diǎn)城市新房及二手房成交回落，一線(xiàn)二手房掛牌價(jià)率先回升。4月，45城新房成交面積環(huán)比下降24%，同比上升24%;當(dāng)年累計(jì)成交面積同增10%(3月：上升6%)，一、二、三線(xiàn)城市分別上升26%、11%、1%。肇慶、海門(mén)、惠州、溫州累計(jì)增幅較大，而紹興、泉州、大連、蕪湖累計(jì)降幅較大。截至4月末，14城新房去化周期為16.4個(gè)月，平均環(huán)比上升32%，同比下降26%。二手房方面，4月，15城二手房成交面積環(huán)比下降16%，同比上升82%;截至4月末，15城累計(jì)成交面積同增81%，與前3月持平。青島、揚(yáng)州、東莞二手房成交面積累計(jì)增幅居前。掛牌指數(shù)方面，一線(xiàn)城市掛牌價(jià)格指數(shù)率先復(fù)蘇，二三線(xiàn)掛牌量維持相對(duì)高位。
銷(xiāo)售驅(qū)動(dòng)一線(xiàn)成交繼續(xù)上升，溢價(jià)率維持平穩(wěn)。1-4月，百城住宅用地累計(jì)成交建面同比下降約30.4%;其中，一線(xiàn)城市增長(zhǎng)62.6%，二線(xiàn)城市下降41.4%，三線(xiàn)城市下降27.1%，一線(xiàn)宅地成交量在銷(xiāo)售的驅(qū)動(dòng)下穩(wěn)步上升。成交樓面均價(jià)方面，4月單月繼續(xù)回升。溢價(jià)率方面，4月單月溢價(jià)率環(huán)比基本持平。
投資建議：重點(diǎn)城市銷(xiāo)售持續(xù)回暖，政策端改善延續(xù)，維持“強(qiáng)于大市”評(píng)級(jí)。4月，地方政策成效逐步顯現(xiàn)，在住宅銷(xiāo)售持續(xù)回升的帶動(dòng)下，全國(guó)商品房銷(xiāo)售穩(wěn)步提升;另一方面，部分長(zhǎng)三角熱點(diǎn)城市土地市場(chǎng)復(fù)蘇較快，不同能級(jí)城市間分化或?qū)⒀永m(xù)。從目前來(lái)看，政策端仍有一定的改善空間，且調(diào)整方向或更趨一區(qū)一策。展望未來(lái)，在重點(diǎn)城市核心區(qū)域布局較多的高信用型房企更具競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。維持“強(qiáng)于大市”評(píng)級(jí)。
報(bào)告正文
1. 板塊表現(xiàn)：頭部房企股價(jià)表現(xiàn)較好
1.1 地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)表現(xiàn)
截至4月30日，中國(guó)海外宏洋集團(tuán)、恒盛地產(chǎn)、易居企業(yè)控股4月漲幅居前;中國(guó)海外宏洋集團(tuán)、綠景中國(guó)、越秀地產(chǎn)年初至4月末漲幅居前。
圖1：中國(guó)海外宏洋集團(tuán)、恒盛地產(chǎn)、易居企業(yè)控股4月漲幅居前
數(shù)據(jù)來(lái)源：Wind, 中達(dá)證券研究;注：截至2023/4/30
圖2：中國(guó)海外宏洋集團(tuán)、綠景中國(guó)、越秀地產(chǎn)年初至4月末漲幅居前
數(shù)據(jù)來(lái)源：Wind, 中達(dá)證券研究;注：截至2023/4/30
圖 3：萬(wàn)科企業(yè)、融創(chuàng)中國(guó)、旭輝控股集團(tuán)4月?lián)Q手率居前
數(shù)據(jù)來(lái)源：Wind, 中達(dá)證券研究;注：截至2023/4/30
1.2 物業(yè)管理行業(yè)表現(xiàn)
截至4月30日，保利置業(yè)集團(tuán)、嘉里建設(shè)、保利物業(yè)4月漲幅居前;嘉里建設(shè)、保利置業(yè)集團(tuán)、華潤(rùn)萬(wàn)象生活年初至4月末漲幅居前。
圖 4：保利置業(yè)集團(tuán)、嘉里建設(shè)、保利物業(yè)4月漲幅居前
數(shù)據(jù)來(lái)源：Wind, 中達(dá)證券研究;注：截至2023/4/30
圖 5：嘉里建設(shè)、保利置業(yè)集團(tuán)、華潤(rùn)萬(wàn)象生活年初至4月末漲幅居前
數(shù)據(jù)來(lái)源：Wind, 中達(dá)證券研究;注：截至2023/4/30
圖 6：碧桂園服務(wù)、保利物業(yè)、旭輝永升服務(wù)4月?lián)Q手率居前
數(shù)據(jù)來(lái)源：Wind, 中達(dá)證券研究;注：截至2023/4/30
2. 行業(yè)：銷(xiāo)量增速提升，投資低位波動(dòng)
4月全國(guó)商品房整體銷(xiāo)售金額增速加快，銷(xiāo)售面積降幅繼續(xù)收窄。1-4月，全國(guó)商品房銷(xiāo)售金額累計(jì)同比增長(zhǎng)8.8%(1-3月：同比上升4.1%);銷(xiāo)售面積累計(jì)同比下降0.4%(1-3月：同比下降1.8%)。在市場(chǎng)信心持續(xù)修復(fù)及需求端政策不斷發(fā)力的帶動(dòng)下，前4月全國(guó)商品房銷(xiāo)售持續(xù)回暖，較前3月銷(xiāo)售金額同步增速加快4.7pct、銷(xiāo)售面積同比收窄1.4pct。近期地方政策密集調(diào)整公積金政策，如上調(diào)多子女家庭最高貸款額度、支持公積金支付首付款等，有望帶動(dòng)市場(chǎng)需求持續(xù)釋放。
圖 7：商品房銷(xiāo)售額增速加快4.7pct
數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局, 中達(dá)證券研究
圖 8：商品房銷(xiāo)售面積降幅較上月繼續(xù)收窄
數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局, 中達(dá)證券研究
開(kāi)發(fā)投資降幅較前月繼續(xù)下滑，頭部房企拿地積極性有所提升。1-4月，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資完成額累計(jì)同比下降6.2%(1-3月：同比下降5.8%)，其中住宅及商業(yè)用房同比有所下滑帶動(dòng)整體開(kāi)發(fā)投資同比降幅擴(kuò)大。拿地方面，近期土地市場(chǎng)呈現(xiàn)弱復(fù)蘇態(tài)勢(shì)，國(guó)企央企及部分高信用民企為主要拿地主體，隨著更多優(yōu)質(zhì)地塊推出及集中供地規(guī)則進(jìn)一步優(yōu)化，部分優(yōu)質(zhì)頭部房企拿地積極性或進(jìn)一步提升，有望為開(kāi)發(fā)投資回暖提供一定支撐。
圖 9：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資降幅有所擴(kuò)大
數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局, 中達(dá)證券研究
開(kāi)工面積同比有所回落，竣工面積增速有所提升。隨著各地保交樓政策陸續(xù)落地，2023年初行業(yè)工程進(jìn)度穩(wěn)步復(fù)蘇，1-4月全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)房屋新開(kāi)工面積同比下降21.2%(1-3月：下降19.2%);房屋竣工面積同比上升18.8%(1-3月：上升14.7%)，竣工增速有所提升。新開(kāi)工方面，受流動(dòng)性及房企對(duì)后市預(yù)期不足等因素影響，前期企業(yè)拿地規(guī)模相對(duì)偏少，帶動(dòng)1-4月房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)房屋新開(kāi)工面積同比下降21.2%，降幅較前3月擴(kuò)大2.0pct。
圖 10：1-4月新開(kāi)工面積累計(jì)同比再度回落
數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局，中達(dá)證券研究
圖 11：房屋竣工面積降幅持續(xù)回升
數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局，中達(dá)證券研究
開(kāi)發(fā)資金降幅收窄2.6pct，定金及預(yù)付款增速明顯提升。1-4月，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金來(lái)源累計(jì)同比下降6.4%(1-3月：下降9.0%)。拆分來(lái)看，國(guó)內(nèi)貸款累計(jì)下降10.0%(1-3月：下降9.6%);自籌資金累計(jì)同比下降19.4%(1-3月：下降17.9%);定金及預(yù)收款、個(gè)人按揭貸款累計(jì)同比增長(zhǎng)4.0%和2.5%(1-3月分別下降2.8%和2.9%)。由于商品房銷(xiāo)售同比持續(xù)回升，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金來(lái)源中的定金及預(yù)收款增速回正，共同帶動(dòng)整體開(kāi)發(fā)資金來(lái)源降幅再收窄2.6pct。預(yù)計(jì)開(kāi)發(fā)資金來(lái)源將隨行業(yè)銷(xiāo)售的恢復(fù)而逐步恢復(fù)，資金面改善格局延續(xù)。
圖 12：開(kāi)發(fā)資金來(lái)源降幅再收窄2.6pct，定金及預(yù)付款增速明顯提升
數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局, 中達(dá)證券研究
3. 城市：一線(xiàn)增長(zhǎng)較快，推盤(pán)環(huán)比下跌
3.1 新房數(shù)據(jù)：一線(xiàn)銷(xiāo)量增速居前，推盤(pán)環(huán)比明顯下滑
單月銷(xiāo)售環(huán)比有所回落，累計(jì)成交同比升勢(shì)延續(xù)。4月當(dāng)月，45個(gè)主要城市新房成交量環(huán)比上月下降24%，同比上升24%。一線(xiàn)城市同比上升127%，二線(xiàn)城市同比上升16%，三線(xiàn)城市同比上升5%。45城截至4月末累計(jì)成交量同比上升10%(3月末：上升6%)，一、二、三線(xiàn)城市分別上升26%、11%及1%。肇慶、海門(mén)、惠州和溫州2023年累計(jì)交易量分別上升約147%、135%、107%及92%，而紹興、泉州、大連、蕪湖累計(jì)同比分別下降78%、73%、45%和39%，為今年以來(lái)銷(xiāo)量下滑較多的城市。從4月的成交數(shù)據(jù)來(lái)看，單月新房成交量環(huán)比有所回落;累計(jì)成交情況，由于前2、3月成交情況持續(xù)向好，疊加去年同期基數(shù)較小影響，4月各線(xiàn)城市成交環(huán)比增速加快、重點(diǎn)城市新房成交量同比繼續(xù)上升。
去化周期按月有所回升，寧波、溫州環(huán)比上升較快。截至4月末，14個(gè)主要城市的可售面積(庫(kù)存)環(huán)比上月平均下降2%，同比平均下降2%;平均去化周期為16.4個(gè)月(3月末為12.7個(gè)月)，環(huán)比平均上升32%，同比平均下降26%。北京、深圳去化周期分別為16.0個(gè)月、11.9個(gè)月，環(huán)比上月分別下降18%、2%，同比分別下降30%、上升44%;上海、廣州、去化周期分別為4.2個(gè)月、15.9個(gè)月，環(huán)比上月分別上升17%、37%，同比分別下降91%、57%。在銷(xiāo)售的帶動(dòng)下，4月重點(diǎn)城市去化周期環(huán)比上升較多，整體去化壓力有所加大。
貴陽(yáng)、長(zhǎng)春、深圳和廈門(mén)新房批售面積累計(jì)同比增幅較大，新增供應(yīng)相對(duì)充足。4月，17個(gè)重點(diǎn)城市單月新房批售建面為919.5萬(wàn)平，同比下降5.0%，環(huán)比下降31.1%;其中，4個(gè)一線(xiàn)城市單月同比下降31.3%，環(huán)比下降37.5%，13個(gè)二線(xiàn)城市單月同比上升7.0%，環(huán)比下降29.0%。1-4月，17個(gè)重點(diǎn)城市累計(jì)新房批售建面為3022.0萬(wàn)平，同比增長(zhǎng)12.5%(1-3月：增長(zhǎng)22.4%);其中，4個(gè)一線(xiàn)城市累計(jì)同比增長(zhǎng)14.3%，13個(gè)二線(xiàn)城市累計(jì)同比增長(zhǎng)11.9%。貴陽(yáng)、長(zhǎng)春、深圳和廈門(mén)批售建面累計(jì)同比增長(zhǎng)245.9%、205.9%、128.3%和90.0%，新增供應(yīng)相對(duì)充足。(注：因數(shù)據(jù)可得性，蘇州、昆明和貴陽(yáng)為商品房批準(zhǔn)預(yù)售建面，其余城市為商品住宅口徑)
表 1：截至2023/4/30主要城市交易量，一線(xiàn)城市同比增長(zhǎng)較快
數(shù)據(jù)來(lái)源：各地房管局, 中達(dá)證券研究
表 2：截至4月30日主要城市新房庫(kù)存與去化周期情況，整體環(huán)比有所上升
數(shù)據(jù)來(lái)源：各地房管局, 中達(dá)證券研究
表 3：截至4月末主要城市新房批售情況，廈門(mén)、上海、貴陽(yáng)和杭州新增供應(yīng)相對(duì)充裕
數(shù)據(jù)來(lái)源：各地房管局，中達(dá)證券研究;單位：萬(wàn)平方米
3.2 二手房數(shù)據(jù)：成交環(huán)比有所下降，一線(xiàn)掛牌價(jià)高位穩(wěn)定
單月二手房銷(xiāo)售環(huán)比下滑明顯，青島、揚(yáng)州、東莞成交面積累計(jì)增幅居前。4月，15個(gè)主要城市的二手房交易量環(huán)比下降16%，同比上升82%。北京和深圳單月同比分別下降1%和上升63%。截至4月末，15城2023年累計(jì)交易量同比上升81%(3月末：上升81%)。青島、揚(yáng)州、東莞2020年至今分別累計(jì)同比上升272%、271%和195%，今年以來(lái)二手房市場(chǎng)熱度較高。
表 4：截至4月末主要城市二手房成交量情況，青島、揚(yáng)州、東莞成交面積累計(jì)增幅居前
數(shù)據(jù)來(lái)源：各地房管局, 中達(dá)證券研究
一線(xiàn)城市掛牌出售價(jià)率先復(fù)蘇，二三線(xiàn)城市二手房掛牌量維持相對(duì)高位。各線(xiàn)城市二手房掛牌出售價(jià)指數(shù)自2015年起持續(xù)上漲，但在2018年四季度市場(chǎng)遇冷后止?jié)q。隨著部分企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)暴露及行業(yè)深度調(diào)控，市場(chǎng)信心出現(xiàn)明顯下滑，各線(xiàn)城市二手房掛牌價(jià)持續(xù)下滑。近期，在銷(xiāo)售緩慢復(fù)蘇的推動(dòng)下，一線(xiàn)城市掛牌價(jià)率先回升，目前已恢復(fù)至2021年三季度的平均水平。掛牌出售量方面，一線(xiàn)城市二手房掛牌出售量指數(shù)維持低位波動(dòng)，二線(xiàn)及三線(xiàn)城市相關(guān)指數(shù)明顯回升，保持相對(duì)高位，四線(xiàn)城市掛牌量指數(shù)則在大環(huán)境轉(zhuǎn)向的帶動(dòng)下緩慢上升。政策層面，各地“帶押過(guò)戶(hù)”陸續(xù)落地或?qū)⑻嵘址渴袌?chǎng)活躍性，推動(dòng)量?jī)r(jià)指數(shù)持續(xù)回升。
圖 13：二手房掛牌出售價(jià)格指數(shù)近期小幅回升
數(shù)據(jù)來(lái)源：Wind, 中達(dá)證券研究;注：截至2023/5/7
圖 14：一線(xiàn)城市二手房掛牌出售量指數(shù)維持低位，價(jià)格指數(shù)有所上升
數(shù)據(jù)來(lái)源：Wind, 中達(dá)證券研究;注：截至2023/5/7
圖 15：二線(xiàn)城市二手房掛牌量指數(shù)明顯回升，價(jià)格指數(shù)保持穩(wěn)定
數(shù)據(jù)來(lái)源：Wind, 中達(dá)證券研究;注：截至2023/5/7
圖 16：三線(xiàn)城市二手房掛牌出售量指數(shù)維持高位
數(shù)據(jù)來(lái)源：Wind, 中達(dá)證券研究;注：截至2023/5/7
圖17：四線(xiàn)城市二手房掛牌出售量指數(shù)較為穩(wěn)定
數(shù)據(jù)來(lái)源：Wind, 中達(dá)證券研究;注：截至2023/5/7
4. 土地市場(chǎng)： 一線(xiàn)成交增速居前，溢價(jià)率維持平穩(wěn)
4.1 住宅類(lèi)用地成交建面：各線(xiàn)城市成交分化加劇
各線(xiàn)城市宅地成交分化加劇，一線(xiàn)增速維持上升趨勢(shì)。4月，100個(gè)大中城市住宅類(lèi)用地成交建面同比下降約49.1%(3月：下降21.2%);分線(xiàn)來(lái)看，一線(xiàn)城市單月同比上升179.6%，二線(xiàn)城市同比下降58.4%，三線(xiàn)城市同比下降53.1%。累計(jì)成交建面方面，1-4月100個(gè)大中城市住宅類(lèi)用地累計(jì)成交建面同比下降約30.4%(1-3月：下降20.8%);分線(xiàn)來(lái)看，一線(xiàn)城市累計(jì)同比增長(zhǎng)62.6%(1-3月：增長(zhǎng)6.1%)，二線(xiàn)城市累計(jì)同比下降41.4%(1-3月：下降29.5%)，三線(xiàn)城市累計(jì)同比下降27.1%(1-3月：下降16.9%)。整體來(lái)看，一線(xiàn)宅地成交穩(wěn)步回升，二、三線(xiàn)成交同比降幅有所擴(kuò)大，主要系近期一線(xiàn)城市銷(xiāo)售復(fù)蘇快于二三線(xiàn)城市，帶動(dòng)頭部房企加快了在一線(xiàn)城市的布局，隨著市場(chǎng)需求的不斷釋放，整體宅地成交情況有望得到相應(yīng)改善。
圖 18：4月百城住宅用地成交建面同降49.1%
數(shù)據(jù)來(lái)源：Wind, 中達(dá)證券研究;注：?jiǎn)挝粸槿f(wàn)平方米
圖 19：4月一線(xiàn)城市住宅用地成交建面同增179.6%
數(shù)據(jù)來(lái)源：Wind, 中達(dá)證券研究;注：?jiǎn)挝粸槿f(wàn)平方米
圖 20：4月二線(xiàn)城市住宅用地成交建面同降58.4%
數(shù)據(jù)來(lái)源：Wind, 中達(dá)證券研究;注：?jiǎn)挝粸槿f(wàn)平方米
圖 21：4月三線(xiàn)城市住宅用地成交建面同降53.1%
數(shù)據(jù)來(lái)源：Wind, 中達(dá)證券研究;注：?jiǎn)挝粸槿f(wàn)平方米
圖 22：1-4月百城宅地成交建面同比下降30.4%
數(shù)據(jù)來(lái)源：Wind, 中達(dá)證券研究;注：?jiǎn)挝粸槿f(wàn)平方米
圖 23：1-4月一線(xiàn)城市宅地成交建面同比增長(zhǎng)62.6%
數(shù)據(jù)來(lái)源：Wind, 中達(dá)證券研究;注：?jiǎn)挝粸槿f(wàn)平方米
圖 24：1-4月二線(xiàn)城市宅地成交建面同比下降41.4%
數(shù)據(jù)來(lái)源：Wind, 中達(dá)證券研究;注：?jiǎn)挝粸槿f(wàn)平方米
圖 25：1-4月三線(xiàn)城市宅地成交建面同比下降27.1%
數(shù)據(jù)來(lái)源：Wind, 中達(dá)證券研究;注：?jiǎn)挝粸槿f(wàn)平方米
4.2 住宅用地成交總價(jià)：整體降幅繼續(xù)擴(kuò)大
百城住宅用地成交總價(jià)累計(jì)降幅擴(kuò)大10.9pct，一線(xiàn)城市宅地成交有所回升。4月，100個(gè)大中城市住宅類(lèi)用地成交總價(jià)同比下降35.7%;分線(xiàn)來(lái)看，一線(xiàn)城市單月同比上升246.9%，二線(xiàn)城市同比下降66.2%，三線(xiàn)城市同比下降47.6%。累計(jì)成交總價(jià)方面，1-4月100個(gè)大中城市住宅類(lèi)用地累計(jì)成交總價(jià)同比下降約21.9%(1-3月：下降11.0%);分線(xiàn)來(lái)看，一線(xiàn)城市累計(jì)同比增長(zhǎng)34.2%(1-3月：下降41.4%)，二線(xiàn)城市累計(jì)同比下降34.0%(1-3月：下降4.2%)，三線(xiàn)城市累計(jì)同比下降25.7%(1-3月：下降14.5%);住宅用地成交總價(jià)增速與宅地成交建面增速相若。
圖 26：4月百城住宅用地成交總價(jià)同降35.7%
數(shù)據(jù)來(lái)源：Wind, 中達(dá)證券研究;注：?jiǎn)挝粸閮|元
圖 27：4月一線(xiàn)城市住宅用地成交總價(jià)同增246.9%
數(shù)據(jù)來(lái)源：Wind, 中達(dá)證券研究;注：?jiǎn)挝粸閮|元
圖 28：4月二線(xiàn)城市住宅用地成交總價(jià)同降66.2%
數(shù)據(jù)來(lái)源：Wind, 中達(dá)證券研究;注：?jiǎn)挝粸閮|元
圖 29：4月三線(xiàn)城市住宅用地成交總價(jià)同降47.6%
數(shù)據(jù)來(lái)源：Wind, 中達(dá)證券研究;注：?jiǎn)挝粸閮|元
圖 30：1-4月百城宅地成交總價(jià)同比下滑21.9%
數(shù)據(jù)來(lái)源：Wind, 中達(dá)證券研究;注：?jiǎn)挝粸閮|元
圖31：1-4月一線(xiàn)城市宅地成交總價(jià)同比增長(zhǎng)34.2%
數(shù)據(jù)來(lái)源：Wind, 中達(dá)證券研究;注：?jiǎn)挝粸閮|元
圖 32：1-4月二線(xiàn)城市宅地成交總價(jià)同比下降34.0%
數(shù)據(jù)來(lái)源：Wind, 中達(dá)證券研究;注：?jiǎn)挝粸閮|元
圖 33：1-4月三線(xiàn)城市宅地成交總價(jià)同比下降25.7%
數(shù)據(jù)來(lái)源：Wind, 中達(dá)證券研究;注：?jiǎn)挝粸閮|元
4.3 成交樓面均價(jià)增速加快，溢價(jià)率保持穩(wěn)定
百城住宅類(lèi)用地成交樓面均價(jià)環(huán)比增速加快，成交溢價(jià)率較上月基本持平。100個(gè)大中城市住宅類(lèi)用地成交樓面均價(jià)在2022年上半年出現(xiàn)上升態(tài)勢(shì)，下半年出現(xiàn)明顯回落，23年4月成交樓面均價(jià)環(huán)比增速加快，主要系一線(xiàn)城市成交樓面均價(jià)增速較快，及三線(xiàn)城市成交樓面均價(jià)小幅回升共同作用。溢價(jià)率方面，4月成交溢價(jià)率較前月基本持平;分線(xiàn)來(lái)看，一線(xiàn)成交溢價(jià)率小幅回升，二、三線(xiàn)城市成交溢價(jià)率則有所下滑。
圖 34：4月百城宅地成交樓面均價(jià)環(huán)比有所上升
數(shù)據(jù)來(lái)源：Wind, 中達(dá)證券研究;注：?jiǎn)挝粸樵?平方米
圖 35：4月一線(xiàn)城市宅地成交樓面均價(jià)環(huán)比有所回升
數(shù)據(jù)來(lái)源：Wind, 中達(dá)證券研究;注：?jiǎn)挝粸樵?平方米
圖 36：4月二線(xiàn)城市宅地成交樓面均價(jià)環(huán)比有所下降
數(shù)據(jù)來(lái)源：Wind, 中達(dá)證券研究;注：?jiǎn)挝粸樵?平方米
圖 37：4月三線(xiàn)城市宅地成交樓面均價(jià)環(huán)比小幅上升
數(shù)據(jù)來(lái)源：Wind, 中達(dá)證券研究;注：?jiǎn)挝粸樵?平方米
圖 38：4月百城宅地成交溢價(jià)率環(huán)比基本持平
數(shù)據(jù)來(lái)源：Wind, 中達(dá)證券研究
圖 39：4月一線(xiàn)城市宅地成交溢價(jià)率環(huán)比小幅提升
數(shù)據(jù)來(lái)源：Wind, 中達(dá)證券研究
圖 40：4月二線(xiàn)城市宅地成交溢價(jià)率環(huán)比小幅下滑
數(shù)據(jù)來(lái)源：Wind, 中達(dá)證券研究
圖 41：4月三線(xiàn)城市宅地成交溢價(jià)率環(huán)比小幅下降
數(shù)據(jù)來(lái)源：Wind, 中達(dá)證券研究
5. 融資：境內(nèi)外債券發(fā)行規(guī)模有所減少
融資端現(xiàn)初步改善，整體恢復(fù)仍需時(shí)間。2020年初防控措施實(shí)施后，央行對(duì)經(jīng)濟(jì)的流動(dòng)性支持明顯加大，宏觀流動(dòng)性整體充裕。在此背景下，房企融資規(guī)模也出現(xiàn)明顯上升。2020年8月以來(lái)，融資方面的監(jiān)管逐步加強(qiáng)，尤其是有關(guān)有息負(fù)債總量增速的監(jiān)管政策，對(duì)于未來(lái)房企融資將造成明顯影響。2021年下半年行業(yè)融資渠道收緊對(duì)房企流動(dòng)性造成了一定的擠兌，但目前頂層對(duì)于行業(yè)定調(diào)趨于積極，尤其近期“三箭齊發(fā)”持續(xù)修復(fù)融資端。值得注意的是，融資政策的改善仍集中在部分頭部高信用房企，行業(yè)整體的改善尚需時(shí)日。
圖 42：商業(yè)性房地產(chǎn)貸款余額增速持續(xù)下滑，2022年全年累計(jì)同比增長(zhǎng)1.5%
數(shù)據(jù)來(lái)源：中國(guó)人民銀行, 中達(dá)證券研究;注：季度數(shù)據(jù)
圖 43：近期開(kāi)發(fā)貸余額增速有所回升
數(shù)據(jù)來(lái)源：中國(guó)人民銀行, 中達(dá)證券研究;注：季度數(shù)據(jù)
圖 44：個(gè)人住房貸款余額增速繼續(xù)下降
數(shù)據(jù)來(lái)源：中國(guó)人民銀行, 中達(dá)證券研究;注：季度數(shù)據(jù)
圖 45：全國(guó)首套平均房貸利率近期持續(xù)下降
數(shù)據(jù)來(lái)源：融360，貝殼研究院，中達(dá)證券研究
圖 46：境內(nèi)房地產(chǎn)信用債發(fā)行規(guī)模環(huán)比有所下滑
數(shù)據(jù)來(lái)源：Wind, 中達(dá)證券研究
圖 47：境內(nèi)房地產(chǎn)信用債發(fā)行規(guī)模增速有所下滑
數(shù)據(jù)來(lái)源：Wind, 中達(dá)證券研究
圖 48：境內(nèi)房地產(chǎn)信用債單月發(fā)行與償還規(guī)模對(duì)比
數(shù)據(jù)來(lái)源：Wind, 中達(dá)證券研究
圖 49：4月境內(nèi)房地產(chǎn)信用債呈凈融資狀態(tài)
數(shù)據(jù)來(lái)源：Wind, 中達(dá)證券研究
圖 50：內(nèi)房海外債券發(fā)行規(guī)模環(huán)比明顯上升
數(shù)據(jù)來(lái)源：Bloomberg, 中達(dá)證券研究
圖 51：內(nèi)房海外債券發(fā)行規(guī)模增速持續(xù)下滑
數(shù)據(jù)來(lái)源：Bloomberg, 中達(dá)證券研究
6. 重點(diǎn)政策回顧：地方政策有序落地
需求側(cè)政策持續(xù)發(fā)力，二線(xiàn)政策調(diào)整較為高頻。4月以來(lái)，地方需求端政策調(diào)整較前期更為細(xì)化，部分二線(xiàn)城市政策調(diào)整較為高頻，如杭州臨平區(qū)放寬限購(gòu)政策、武漢經(jīng)開(kāi)區(qū)給予來(lái)區(qū)大學(xué)生最高15萬(wàn)元購(gòu)房補(bǔ)貼、寧波推廣二手房帶押過(guò)戶(hù)模式、鄭州支持公積金支付首付款等。同時(shí)，紹興越城區(qū)、濱海新區(qū)兩區(qū)放寬了預(yù)售資金監(jiān)管，或在一定程度上緩解房企的流動(dòng)性壓力。目前，銷(xiāo)售端持續(xù)復(fù)蘇，但城市間表現(xiàn)分化繼續(xù);未來(lái)，各地微調(diào)政策或有所增加，房地產(chǎn)行業(yè)基本面有望得到一定支撐。
表 5：近期重點(diǎn)政策梳理，地方需求側(cè)政策持續(xù)發(fā)力，二線(xiàn)政策調(diào)整較為高頻
數(shù)據(jù)來(lái)源：政府網(wǎng)站，新華網(wǎng)，人民網(wǎng)，中達(dá)證券研究
7. 投資建議
重點(diǎn)城市銷(xiāo)售持續(xù)回暖，政策端改善延續(xù)，維持“強(qiáng)于大市”評(píng)級(jí)。4月，地方政策成效逐步顯現(xiàn)，在住宅銷(xiāo)售持續(xù)回升的帶動(dòng)下，全國(guó)商品房銷(xiāo)售穩(wěn)步提升;另一方面，部分長(zhǎng)三角熱點(diǎn)城市土地市場(chǎng)復(fù)蘇較快，不同能級(jí)城市間分化或?qū)⒀永m(xù)。從目前來(lái)看，政策端仍有一定的改善空間，且調(diào)整方向或更趨一區(qū)一策。展望未來(lái)，在重點(diǎn)城市核心區(qū)域布局較多的高信用型房企更具競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。維持“強(qiáng)于大市”評(píng)級(jí)。
8. 風(fēng)險(xiǎn)提示
1)樓市調(diào)控政策或出現(xiàn)一定變動(dòng)，進(jìn)而影響上市公司經(jīng)營(yíng);
2)受內(nèi)外部環(huán)境影響，行業(yè)流動(dòng)性水平或出現(xiàn)一定波動(dòng);
3)上市公司經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)或存在一定不確定性
關(guān)鍵詞：
