久期財經訊,5月19日,穆迪授予越秀房地產投資信托基金(Yuexiu Real Estate Investment Trust,簡稱“越秀房產信托基金”,00405.HK)“Ba1”公司家族評級(CFR),并撤銷了其“Baa3”發(fā)行人評級。
與此同時,穆迪下調Yuexiu REIT MTN Company Limited的有支持中期票據(MTN)計劃的有支持高級無抵押臨時評級從“(P)Baa3”下調至“(P)Ba1”,并將根據MTN計劃發(fā)行有支持中期票據的高級無抵押評級從“Baa3”下調至“Ba1”。
(資料圖片僅供參考)
穆迪還將所有評級展望從"下調觀察名單"調整至"穩(wěn)定"。
本次評級行動結束了自2023年3月13日以來的下調觀察。
穆迪分析師Alfred Hui表示:“評級下調反映出穆迪的預期,即越秀房產信托基金在未來兩年的信用狀況將不再支持其之前的‘Baa3’評級,原因是其高債務杠桿和對借貸成本上升的敞口?!?/p>
他補充道:“穩(wěn)定的展望反映了穆迪的預期,即越秀房產信托基金的運營和信用指標將在2022年從較低的基數逐步改善,并保持良好的融資渠道,以合理的成本滿足再融資需求。”
評級理據
越秀房產信托基金“Ba1”的CFR反映了該信托基金在中國(A/穩(wěn)定)重點一、二線城市的優(yōu)質資產組合,包括經濟強省廣東省的省會城市廣州、上海、武漢和杭州。得益于其與國有母公司關系密切,該評級也反映了越秀房產信托基金良好的融資渠道。該信托基金最終歸廣州越秀集團股份有限公司(Guangzhou Yue Xiu Holdings Limited,簡稱“越秀集團”)所有,而后者歸廣州市政府所有。另一方面,"Ba1" 的CFR受到其高債務杠桿率、適度的償息能力和廣州地理集中度的制約。
穆迪預計,越秀房產信托基金的信用指標在未來兩年將保持疲軟,因為其債務水平將保持在高位,任何資產處置或其他債務削減計劃的時機和重要性仍存在不確定性。
盡管穆迪預計越秀房產信托基金的EBITDA將在2022年的谷底基礎上回升,2023年增長35%-40%,但同期以凈債務/EBITDA衡量的債務杠桿率仍將保持在12倍左右的較高水平。
與此同時,離岸利率不斷上升的將與該信托業(yè)務復蘇相抵消,并將越秀房產信托基金的EBITDA利息覆蓋率從2022年的2.1倍削弱至1.8倍至2.0倍左右。
穆迪預計,越秀房產信托基金的運營(尤其是酒店運營)將有所改善,從而使2023年和2024年的EBITDA有所改善。然而,由于其對離岸浮動利率債務的高敞口,這可能會被利息支出的增加所抵消。截至2022年底,未對沖浮動利率借款占越秀房產信托基金報告?zhèn)鶆湛傤~的62%。該信托基金的平均融資成本從2021年的2.52%上升到2022年的3.05%,預計未來兩年還會進一步上升。
穆迪還指出,越秀房產信托基金在未來12至18個月內將有相當大規(guī)模的再融資需求。雖然房地產投資信托基金必須依靠籌集新的融資來滿足其再融資需求,但它也必須管理其融資成本,以防止利息支出上升。
越秀房產信托基金的流動性較弱。截至2022年底,該信托的現金余額為13億元人民幣,加上其運營現金流,將不足以覆蓋其未來12至18個月的到期債務和股息支付。盡管如此,該信托與機構銀行之間建立了長期牢固的銀行關系,以及與國企越秀集團的密切聯系,從而緩解了流動性風險。2023年3月,它發(fā)行了15億元人民幣的三年期債券進行再融資。
在環(huán)境、社會和治理(ESG)因素方面,穆迪認為越秀房產信托基金的財務政策傾向于債務融資收購,以支持其增長,這反映在其高債務杠桿上。穆迪還考慮了越秀房產信托基金的集中所有權和與其國有母公司的關聯方交易,以及受香港特區(qū)證券及期貨事務監(jiān)察委員會的監(jiān)管監(jiān)督。
可引起評級上調或下調的因素
穆迪可能會上調越秀房產信托基金的評級,如果:(1)保持高入駐率的優(yōu)質資產組合,(2)改善其信用指標和地理多元化集中度;(3)保持以較低的借款成本獲得良好的資金融資渠道。
表明評級上調的具體信用指標包括EBITDA/利息覆蓋率之比高于3.0倍,凈債務/EBITDA持之比續(xù)低于9.5倍至10倍。
如果(1)越秀房產信托基金的經營和財務表現未如穆迪預期般恢復,因其商業(yè)物業(yè)租賃或酒店業(yè)務惡化;或(2)該信托基金無法降低債務杠桿或進行債務融資業(yè)務擴張,穆迪可能會下調其評級。由于擔保債務大幅增加而導致財務靈活性降低,也將對評級構成壓力。
可能導致評級下調的信用指標包括凈債務/EBITDA之比未能持續(xù)趨向11倍,或EBITDA/利息之比持續(xù)降至2.0倍以下。
越秀房地產投資信托基金是首家香港特區(qū)上市房地產投資信托基金 (REIT),其物業(yè)組合全部位于中國 (A1/穩(wěn)定) 內地,該公司也是首家由內地房地產開發(fā)商發(fā)起的香港特區(qū)上市 REIT。
截至2022年底,該信托的投資組合包括10個物業(yè)項目,其中6個位于廣州,其余4個則分別位于上海、武漢、杭州和香港特區(qū)。上述物業(yè)項目包括批發(fā)商場、甲級寫字樓、零售商場、高端國際五星級酒店和服務式公寓。
關鍵詞: