久期財經訊，6月30日，標普已確認華潤置地有限公司(China Resources Land Limited，簡稱“華潤置地”，01109.HK)“BBB+”的長期發(fā)行人信用評級，以及確認該公司未償還高級無抵押債券“BBB+”的長期發(fā)行評級。
展望為穩(wěn)定反映了標普的觀點，即盡管未來兩年存在利潤率壓力和持續(xù)的土地補給，華潤置地的銷售回升將有助于其杠桿率保持穩(wěn)定。
(資料圖)
評級確認反映了標普對華潤置地應對嚴峻市場環(huán)境的能力和以往經營記錄的看法。盡管過去兩年行業(yè)動蕩，但是華潤置地的房地產開發(fā)業(yè)務仍表現(xiàn)穩(wěn)定，未來應該還會有溫和增長。華潤置地的長期租賃業(yè)務(主要是購物中心)也將在2022年從低基數中回升，并保持穩(wěn)定的收入來源以覆蓋公司債務和利息。
標普認為，在今年與防控相關的旅行限制放開后，酒店等其他部門業(yè)績也將出現(xiàn)反彈。這些業(yè)務的恢復顯示了華潤置地一直以來在執(zhí)行和戰(zhàn)略規(guī)劃方面表現(xiàn)出色。因此，標普將華潤置地的管理和治理得分從“滿意”調整至“強”。
與同業(yè)公司相比，華潤置地的租金收入仍將是一個關鍵優(yōu)勢。鑒于去年年底取消防控相關限制后，中國的消費支出有所恢復，租金收入在2023年可能恢復增長。根據標普的估計，2023年的總租金收入將達到近230億元人民幣，與2022年相比增長超過50%，此前2023年前五個月的租金收入達到101億元人民幣。
如此規(guī)模的穩(wěn)定收入可以覆蓋華潤置地2023年230%以上的利息支出，使其成為中國所有房地產開發(fā)商中利息支出覆蓋面最大的公司。該公司在2022年防控期間向其租戶提供了價值25億元人民幣的一次性租金優(yōu)惠，導致去年的租金收入下降至170億元人民幣。
C-REIT上市可以使華潤置地的投資物業(yè)組合發(fā)揮更多價值。鑒于最近C-REIT上市規(guī)則的放寬，上市過程中的重估將釋放該公司購物中心的價值，并可能改善其資產負債。未來上市的所得收益也可以幫助公司進一步發(fā)展其租賃業(yè)務。
根據標普的評估，華潤置地大部分購物中心資產與其他業(yè)務板塊(如住宅開發(fā))相聯(lián)系。考慮到沉重的稅收負擔，這將使C-REIT直接上市變得困難。然而，華潤置地確實有一些適合此類上市的購物中心，這些購物中心擁有清晰的所有權和成熟的商業(yè)運營。
標普認為，華潤置地決定將房地產開發(fā)轉向更高級別的城市，這將為銷售復蘇提供支撐。這些高線城市為公司提供了更具彈性的銷售市場，使得公司銷售風險降低。從最近的平均售價上漲中可以看出，華潤置地銷售正轉向這些高線城市。其2023年前五個月的平均售價同比增長29%，上升至每平方米25,000元，而2022年全年為每平方米21,000元。
鑒于購房者更傾向于財務穩(wěn)健的開發(fā)商，近期強勁的銷售增長也表明，公司比實力較弱的開發(fā)商有能力抓住更多被壓抑的購房需求。然而，該行業(yè)仍然是不穩(wěn)定的，因此標普估計2023年的銷售增長為9%，2024年將達至6%。2023年前五個月，華潤置地的合同銷售總額為1430億元人民幣，同比增長76.2%。
由于利潤率承壓，華潤置地的杠桿率可能會保持穩(wěn)定。該公司的毛利率將保持低迷，特別是由于其遺留在發(fā)展疲軟的低線城市的項目，公司可能會繼續(xù)折價以促進銷售。標普預測毛利率，從2022年到2023年，毛利率將從26%逐步降至23%，到2024年降至22%。
如果房地產市場的復蘇弱于標普的預期，華潤置地的利潤率下降幅度可能更大。
標普還預計，華潤置地將繼續(xù)積極進行土地收購，以保證其土地儲備。2023年前五個月，該公司在土地收購方面花費了690億元人民幣，占同期合同銷售額的49%。
在2023年和2024年，鑒于標普對銷售復蘇的預期以及公司審慎的財務管理記錄，標普估計華潤置地的債務余額將在公司受控范圍內持續(xù)增長。假設該公司在2023年和2024年保持了適量銷售增長，即使有一定債務增長，華潤置地的杠桿率(以債務與EBITDA的比率衡量)也將保持相對穩(wěn)定。標普估計2023年的杠桿率將為4.1倍，2024年達至4.3倍，而公司2022年杠桿率為4.2倍。
對華潤置地的穩(wěn)定展望反映了標普的預期，即該公司在未來兩年將繼續(xù)增加其投資組合并提高經常性收入。該展望也反映了標普的觀點，即華潤置地的房地產銷售將保持穩(wěn)定，盡管公司土地收購支出可能會增多，該公司將維持其財務比率穩(wěn)定。
如果華潤置地的債務融資擴張比標普預期的更為激進，或者其房地產銷售增長和盈利能力比標普預期的更弱，標普可能會下調其評級。如果該公司的債務與EBITDA比率持續(xù)顯著高于4.5倍，或EBITDA利息覆蓋率低于4倍，標普將進行此類的評估。
如果華潤置地投資物業(yè)組合的租金增長或租金利潤率在未來12-24個月內低于標普的預期，標普也可能下調評級。
如果華潤置地的獨立信用狀況(SACP)嚴重減弱，且其母公司華潤(集團)有限公司(China Resources (Holdings) Company Limited，簡稱“華潤集團”)可能因華潤置地在集團內的地位和重要性下降而未給華潤置地提供支持，那么華潤置地的評級可能會承壓。在這種情況下，標普將不得不大幅改變對華潤置地在集團內地位的看法。然而，這種可能性很小。
如果華潤置地的杠桿率有所改善，使其債務與EBITDA的比率持續(xù)保持在3.0倍以下，標普可能會上調其評級。如果標普認為華潤置地對集團的戰(zhàn)略重要性增強，從而將該公司視為集團的核心成員，并將其評級與集團的信用狀況持平，標普也可以上調華潤置地的評級。
ESG信用指標：從E-3，S-2，G-2; 至E-3，S-2，G-1
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