久期財(cái)經(jīng)訊，7月4日，本網(wǎng)站對中資地產(chǎn)美元債近半個(gè)月(6月16日至6月30日)的二級市場走勢進(jìn)行了分析。
(資料圖)
6月下半月，市場對房地產(chǎn)進(jìn)一步利好政策的預(yù)期落空，二級市場未能延續(xù)上半月漲勢，投資級保持穩(wěn)定，高收益級出現(xiàn)明顯下跌。值得注意的是，出險(xiǎn)房企中南建設(shè)、建業(yè)地產(chǎn)及陽光城集團(tuán)旗下美元債(包括未違約票據(jù))估值半月內(nèi)接近腰斬，目前正在不斷推進(jìn)債務(wù)展期及重組。
投資級漲跌互現(xiàn)，高收益級回吐月內(nèi)漲幅
如下圖所示，6月下半月，投資級中資地產(chǎn)美元債二級市場基本面穩(wěn)定，內(nèi)資房企漲勢較好，長短端價(jià)差保持一致。
從收益率來看，投資級地產(chǎn)美元漲跌互現(xiàn)，整體出現(xiàn)小幅下行。綠城中國、龍湖集團(tuán)、萬科企業(yè)未能延續(xù)上半月整體漲幅，收益率上行超150bps，其中，龍湖集團(tuán)4筆存續(xù)債均值回落超4美元。此外，中國金茂、越秀地產(chǎn)、南豐國際控股票據(jù)小幅上漲，中國金茂短端票據(jù)CHJMAO 3.2 04/09/26收益率下行超80bps。
6月下半月，由于政策預(yù)期未如期落地，高收益地產(chǎn)債二級市場回吐本月漲幅，內(nèi)資房企票據(jù)估值出現(xiàn)大幅下跌，短端下跌速度快過長端。
具體來看，因6月下旬短端價(jià)格明顯下跌，長短端票據(jù)價(jià)差均有收窄，雅居樂集團(tuán)25年到期債券和永續(xù)債券的價(jià)差由28美元收窄至21美元，中駿集團(tuán)控股24年和26年到期債券的價(jià)差由22美元收窄至18美元；碧桂園24年和31年到期債券的價(jià)差由41美元收窄至38美元；遠(yuǎn)洋集團(tuán)24年到期債券和永續(xù)債券的價(jià)差由27美元收窄至24美元。
6月中下旬，萬達(dá)系多方新聞引發(fā)投資者高度關(guān)注。6月28日晚間，萬達(dá)商業(yè)中止發(fā)債注冊疊加珠海萬達(dá)商管第四次IPO遞表，多空博弈導(dǎo)致存續(xù)美元債估值出現(xiàn)明顯波動，并于次日快速拉升，而后漲勢并未得到延續(xù)，但較月初仍有小幅上漲。久期財(cái)經(jīng)于《個(gè)債點(diǎn)評 | 珠海萬達(dá)商管第4次向港交所主板遞表，24年到期債券在60美元以上多空博弈》一文中，詳細(xì)分析了萬達(dá)近期IPO的相關(guān)事件。
6月23日，建業(yè)地產(chǎn)未于寬限期內(nèi)支付CENCHI 7.75 05/24/24的利息，公司同時(shí)宣布暫停向所有境外債權(quán)人進(jìn)行支付，以確保公平對待所有境外債權(quán)人。因未來償本付息的前景尚不明朗，其旗下9筆2023年-2025年到期的存續(xù)美元票據(jù)估值于半月內(nèi)腰斬。在建業(yè)地產(chǎn)意外違約后，投資者可能需要重新評估國有背景地產(chǎn)商的潛在支持力度。
此外，據(jù)媒體報(bào)道，中駿集團(tuán)控股一筆2.46億美元的銀團(tuán)貸款將于7月到期，目前尚存55%本金未償還，該公司計(jì)劃申請一筆15個(gè)月期限的新貸款為上述銀團(tuán)貸款再融資，且該公司還尋求將一筆2024年到期的3.88億美元貸款延期。近期再融資相關(guān)事宜引發(fā)中駿集團(tuán)控股美元債下挫，CHINSC 5.95 09/29/24、CHINSC 7 05/02/25等4筆存續(xù)票據(jù)估值半月內(nèi)下行超25%。
同時(shí)，中南建設(shè)與JIAZHO 10.875 06/18/22、JIAZHO 11.5 04/07/24、JIAZHO 12 06/08/22和JIAZHO 12 06/05/23共4筆現(xiàn)有美元票據(jù)的部分持有人簽訂主要重組條款，初步重組方案包括現(xiàn)金贖回基金和以發(fā)行3:7比例兩筆新票據(jù)。前述涉及票據(jù)期末本金合計(jì) 2,969.60 萬美元存在到期尚未還本付息，應(yīng)付利息合計(jì)人民幣 3,032.52 萬元。目前，中南建設(shè)旗下JIAZHO 11.5 04/07/24已跌至10美元水平。
消息面上，6月下半月多家房企未能如期兌付票據(jù)本息觸發(fā)違約，債務(wù)展期仍在推進(jìn)中。領(lǐng)地控股仍未支付新票據(jù)的全部本金額1.19億美元及其應(yīng)計(jì)未付利息；泛?？毓?/strong>未能如期兌付延期的五月份美元債剩余本金約1.34億美元，計(jì)劃進(jìn)一步延期至9月23日；金科股份未能按期足額兌付“20金科地產(chǎn)MTN002”、“21金科地產(chǎn)SCP004”本息；綠地控股集團(tuán)未于寬限期內(nèi)完成支付GRNLGR 5.6 11/13/24利息；陽光100中國未能在回購日期支付兩筆美元債本金及利息相關(guān)款項(xiàng)，收到香港特區(qū)高等法院傳訊令狀；鑫苑置業(yè)延長XIN 14.5 09/17/23、XIN 14 01/25/24及XIN 14.2 10/15/23交換要約已有約3.07億美元票據(jù)本金被有效提交并獲得交換對價(jià)，即現(xiàn)有票據(jù)總未償本金總額的46.6%；遠(yuǎn)洋資本向SINOCL 6.25 06/22/23持有人發(fā)出新的同意征求，相當(dāng)于變相延期此前的同意征求。
6月下旬，多家出險(xiǎn)房企的債務(wù)重組亦有所進(jìn)展，禹洲集團(tuán)計(jì)劃最早于本周內(nèi)召開特別持有人小組會議，商討離岸債務(wù)重組事宜;易居企業(yè)控股(02048)宣布其在新計(jì)劃項(xiàng)下的重組已取得進(jìn)一步進(jìn)展，已獲得約70.91%計(jì)劃債權(quán)人(不包括受阻計(jì)劃債權(quán)人持有的舊票據(jù)本金額)的支持;中國奧園與若干主要票據(jù)持有人(占未償還本金總額的約33.01%)就公司境外重大債務(wù)的重組方案的主要商業(yè)條款達(dá)成一致;寶龍地產(chǎn)已收到大量交換要約、同意征求及同時(shí)同意票據(jù)的同意表決;中南建設(shè)承諾半年以內(nèi)，將與有關(guān)投資者達(dá)成重組協(xié)議；弘陽地產(chǎn)2022年票據(jù)已獲53%持有人簽署重組協(xié)議，據(jù)悉，新票據(jù)期限為4年，利率與現(xiàn)有票據(jù)保持一致，均為5%；世紀(jì)陽光已向新加坡法院提交重組計(jì)劃。
同時(shí)，三支箭的股權(quán)融資距離正式落地更進(jìn)一步，6月下旬，招商蛇口、福星股份、保利發(fā)債、大名城、中交地產(chǎn)、陸家嘴集團(tuán)定增獲交易所注冊生效批文。
6月樓市延續(xù)低迷走勢，供應(yīng)回升未能驅(qū)動成交好轉(zhuǎn)
根據(jù)久期財(cái)經(jīng)數(shù)據(jù)顯示，截至6月30日，2023-2025年到期地產(chǎn)美元債的價(jià)格和收益率分布如下。由于投資級債券主要受到美國基準(zhǔn)利率的整體影響，價(jià)格基本集中在80-100的區(qū)間;而高收益及無評級債券則因受信用風(fēng)險(xiǎn)的影響，房企個(gè)體差異較大，價(jià)格和收益率(已剔除500%以上的離群值)較為分散。
6月16日至6月30日期間，中資地產(chǎn)美元債二級市場回吐月內(nèi)漲幅，iBoxx亞洲中資美元房地產(chǎn)債券指數(shù)于半月內(nèi)下跌10.86，最新報(bào)161.94，到期收益率上升1.503%，最新報(bào)22.84%。
國內(nèi)方面，6月受中期業(yè)績沖刺壓力，房企推貨量明顯增加，但供應(yīng)規(guī)模回升未能驅(qū)動成交好轉(zhuǎn)，樓市延續(xù)低迷走勢，銷售并未迎來市場預(yù)期的止跌表現(xiàn)，一線供需兩端復(fù)蘇加速，城市間分化或?qū)⒓觿 ?/strong>據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，6月30個(gè)重點(diǎn)城市新增供應(yīng)1505萬平方米，環(huán)比增長34%，同比下降25%；30個(gè)重點(diǎn)城市成交面積為1509萬平方米，環(huán)比下降9%，同比下降25%，創(chuàng)5年來同期新低；全國土地市場成交規(guī)模仍在歷史低位，由于北京、杭州、成都多城優(yōu)質(zhì)地塊集中土拍，房企參拍熱情高漲，整體溢價(jià)率創(chuàng)下近兩年的新高至8.3%。海外方面，
海外方面，美國商務(wù)部大幅上調(diào)了第一季度經(jīng)濟(jì)增長數(shù)據(jù)，數(shù)據(jù)顯示出比此前預(yù)期強(qiáng)勁得多的增長，美國第一季度實(shí)際GDP年化季率終值上修至2%，前值為1.3%，預(yù)期為1.4%。美國5月核心PCE物價(jià)指數(shù)年率 4.6%，預(yù)期4.70%，前值4.70%；美國5月PCE物價(jià)指數(shù)年率 3.8%，與預(yù)期一致，前值4.40%。數(shù)據(jù)顯示通脹正逐步向正確的方向發(fā)展，但仍遠(yuǎn)高于美聯(lián)儲2%的長期目標(biāo)，預(yù)計(jì)7月加息。
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