久期財經(jīng)訊，8月21日，本網(wǎng)站對中資地產(chǎn)美元債近半個月(8月1日至8月15日)的二級市場走勢進行了分析。
8月上半月，中資地產(chǎn)美元債二級市場整體走弱，投資級小幅下行，高收益級快速下探。值得注意的是，龍湖集團4筆存續(xù)美元債出現(xiàn)大幅下行，平均估值下跌近20美元，平均收益率上行超600bps。此前，龍湖集團于8月14日提前償還人民幣17億元“18龍湖04”，年內(nèi)境內(nèi)到期債務(wù)僅余11月到期的1.19億元，釋放積極信號提振投資者信心。據(jù)媒體報道，龍湖集團近期新獲得一筆5年期、31億港元銀團貸款，正按計劃有序提前歸還海外債務(wù)。
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投資級長短端價差走闊，高收益級估值大幅下滑
如下圖所示，8月上半月，碧桂園事件拖累地產(chǎn)板塊整體走弱，投資級中資地產(chǎn)美元債二級市場出現(xiàn)小幅下行，長短端價差走闊。
具體來看，因長端票據(jù)跌幅大于短端，8月上旬長短端價差有所走闊。萬科企業(yè)美元債延續(xù)上月跌幅，VNKRLE 3.975 11/09/27、VNKRLE 3.5 11/12/29等長端票據(jù)估值下跌近10美元，收益率上行超300bps，24年和29年到期債券的價差由20美元走闊至27美元;中國金茂CHJMAO 4.25 07/23/29估值下行超10美元，收益率上行超350bps，24年和29年到期債券的價差由20美元走闊至27美元。此外，中國海外發(fā)展美元債出現(xiàn)2美元左右的整體下移，平安不動產(chǎn)PINGRE 3.25 06/23/25收益率上行超400bps。
據(jù)媒體報道，卓越商業(yè)管理計劃于8月底發(fā)行10億元人民幣公司債，由中債增提供擔保。在地產(chǎn)整體下跌的情況下，其旗下兩筆美元債保持穩(wěn)定，未出現(xiàn)下滑。
8月上半月，龍頭民營房企碧桂園或觸發(fā)違約引發(fā)市場熱議，投資者情緒疲軟致高收益二級市場快速下行，長短端價差繼續(xù)收窄。
具體來看，因短端票據(jù)跌幅大于長端，長短端價差有所收窄，雅居樂集團25年到期債券和永續(xù)債券的價差由18美元收窄至12美元;中駿集團控股24年和26年到期債券的價差由9美元收窄至6美元;因出現(xiàn)違約風險，碧桂園24年和31年到期債券的價差由27美元收窄至3美元。
8月上旬，碧桂園美元債利息未如期償付疊加市場利空輿論，市場預計公司或出現(xiàn)流動性危機，碧桂園拋壓沉重，境內(nèi)外債券雙跌，存續(xù)美元債由月初18元均值迅速暴跌至10美元以下，并拖累高收益市場整體大跌。目前，碧桂園已被市場視同為涉險房企，平均價格6美元創(chuàng)歷史新低，具體分析可見《個債點評 | 碧桂園(02007.HK)負面消息重創(chuàng)市場信心，美元債估值殺跌至10美元左右》。
值得關(guān)注的是，近期多家大型房企觸發(fā)信用事件，未來償債前景不明朗導致投資者信心持續(xù)走弱。8月11日，綠地控股集團未能于寬限期內(nèi)支付GRNLGR 5.875 07/03/26利息，觸發(fā)違約事件并停牌。此前，GRNLGR 6.75 06/25/24到期本金兌付亦超出寬限期。旗下美元債估值延續(xù)上月下行趨勢，平均估值已跌至14美元。
8月13日，遠洋集團未能于寬限期內(nèi)支付SINOCE 6 07/30/24利息(2094萬美元)而導致發(fā)生票據(jù)項下的違約事件，同意征求或?qū)⒒砻膺`約事件。境內(nèi)發(fā)債主體遠洋控股中國此前已全額兌付“18遠洋01”利息，因?qū)捪奁谠黾?，未付本金暫未觸發(fā)違約，若未能于2023年9月1日之前全額兌付其余本息，預計將出現(xiàn)違約。遠洋資本SINOCL 6.25 06/22/23特別決議已正式通過，包括債券延期、豁免違約等擬議修訂和豁免已生效，清盤呈請聆訊將于11月8日舉行。目前，遠洋集團長端票據(jù)已跌至個位數(shù)水平，短端票據(jù)亦跌至12美元左右。
消息面上，多家房企繼續(xù)推進債務(wù)重組，尋求避免債務(wù)違約。禹洲集團制定初步重組方案，債權(quán)人將獲3種選擇：(1)短期到期的新票據(jù);(2)四支不同的中期到期的新票據(jù)(年限4至7年)，新發(fā)行的普通股及長期票據(jù);(3)長期到期的新票據(jù)；中譽集團子公司立天已簽立契據(jù)，同意接受中國恒大協(xié)議安排，同意解除、豁免及免除中國恒大現(xiàn)有票據(jù)及景程現(xiàn)有票據(jù)項下的所有申索，代價為中國恒大將向立天發(fā)行新票據(jù);恒大地產(chǎn)集團收到證監(jiān)會下發(fā)涉嫌信息披露違法違規(guī)的立案告知書;榮盛發(fā)展承諾將在2023年9月30日前完成相關(guān)美元債重組，在2024年12月31日之前完成相關(guān)商業(yè)票據(jù)的清償;中國奧園占現(xiàn)有票據(jù)未償還本金金額75.89%的持有人已正式簽立或同意重組支持協(xié)議;正榮地產(chǎn)債權(quán)人特別小組進行的盡職調(diào)查已于近期完成;方圓地產(chǎn)對GZFYRE 13.6 07/27/23發(fā)起交換要約;旭輝集團9月14日回售兌付“21旭輝03”回售(金額約為9.9億元)存在不確定性;佳源創(chuàng)盛未能按期足額兌付三筆中票應(yīng)付本息構(gòu)成違約;中南建設(shè)暫緩清盤呈請已被駁回，法院委任的聯(lián)合清盤人已采取措施控制發(fā)行人資產(chǎn)及事務(wù);海倫堡中國稱，2023年3月票據(jù)已被明確排除在相關(guān)違約事件條款之外，此前附屬公司收到的清盤呈請將不會導致票據(jù)條款項下的違約事件;陽光100中國公告稱，海通國際已向香特區(qū)高等法院提出針對公司控股股東樂升控股的清盤呈請，涉及3.87億港元款項的償還。
房地產(chǎn)市場仍處調(diào)整階段，市場押注美聯(lián)儲9月暫停加息
根據(jù)久期財經(jīng)數(shù)據(jù)顯示，截至8月15日，2023-2025年到期地產(chǎn)美元債的價格和收益率分布如下。由于投資級債券主要受到美國基準利率的整體影響，價格基本集中在80-100的區(qū)間;而高收益及無評級債券則因受信用風險的影響，房企個體差異較大，價格和收益率(已剔除500%以上的離群值)較為分散。
8月1日至8月15日期間，中資地產(chǎn)美元債二級市場整體下跌，iBoxx亞洲中資美元房地產(chǎn)債券指數(shù)于半月內(nèi)下行18.24，最新報127.43，到期收益率下跌4.22%，最新報28.20%。
國內(nèi)方面，8月15日國新辦7月份國民經(jīng)濟運行情況新聞發(fā)布會中答記者問，提及近期碧桂園事件對房地產(chǎn)行業(yè)影響。發(fā)言人付凌暉表示，目前房地產(chǎn)市場總體處于調(diào)整階段，部分房企經(jīng)營遇到一定困難，特別是一些龍頭房企債務(wù)風險有所暴露，影響市場預期。但要看到這些問題是階段性的，隨著市場調(diào)整機制逐步發(fā)揮作用，房地產(chǎn)市場政策調(diào)整優(yōu)化，房企風險有望逐步得到化解。隨著經(jīng)濟恢復向好，居民收入增加，房地產(chǎn)市場優(yōu)化政策顯效，居民住房消費和房企投資意愿有望逐步改善。
8月17日，央行于2023年第二季度中國貨幣政策執(zhí)行報告中提及房地產(chǎn)行業(yè)，表示央行將持續(xù)發(fā)揮結(jié)構(gòu)性政策工具作用，延期房地產(chǎn)“金融16條”有關(guān)政策適用期限，推動房企紓困專項再貸款和租賃住房貸款支持計劃落地生效。貨幣政策將適應(yīng)房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢，適時調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。
目前而言，7月地產(chǎn)各項關(guān)鍵數(shù)據(jù)仍然在下探，短期內(nèi)行業(yè)大概率將繼續(xù)維持弱復蘇態(tài)勢。據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，1—7月份，全國商品房銷售面積66563萬平方米，同比下降6.5%;商品房銷售額70450億元，下降1.5%，其中住宅銷售額增長0.7%;房地產(chǎn)開發(fā)投資67717億元，同比下降8.5%;房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積799682萬平方米，同比下降6.8%。
而第四季度房企將迎來新一輪償債小高峰，據(jù)久期數(shù)據(jù)顯示，今年9月和10月房企離岸債到期規(guī)模超110億美元。房企債務(wù)壓力及流動性仍然緊張，債務(wù)違約現(xiàn)象或仍會出現(xiàn)。但隨著政策釋放及落地，未來樓市銷售及房企投資有望企穩(wěn)回升。
海外方面，美國勞工統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，美國7月PPI同比增長0.8%，結(jié)束連續(xù)12個月下降，環(huán)比增長0.3%，為2023年1月以來最大增幅;7月核心PPI環(huán)比增長0.3%;同比增長2.4%;7月未季調(diào)CPI同比增長3.2%，為2022年6月以來首次加速;7月未季調(diào)核心CPI同比增長4.7%，為2021年10月以來新低。核心CPI創(chuàng)下兩年多來的最小月度漲幅，市場押注美聯(lián)儲加息周期已經(jīng)結(jié)束，在2024年將開始降息。據(jù)CME美聯(lián)儲觀察工具顯示，9月暫停加息的可能性為88.5%。
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