久期財(cái)經(jīng)訊，8月29日，標(biāo)普確認(rèn)了南豐國際控股有限公司(Nan Fung International Holdings Limited, 簡稱“南豐國際控股”)長期發(fā)行人信用評(píng)級(jí)為“BBB-”。標(biāo)普還確認(rèn)了南豐國際控股擔(dān)保的高級(jí)無抵押票據(jù)的發(fā)行評(píng)級(jí)為“BBB-”。
展望穩(wěn)定反映了標(biāo)普的觀點(diǎn)，即在未來12-24個(gè)月，南豐國際控股的財(cái)務(wù)狀況將受到其不斷增長的經(jīng)常性租金收入的支持。標(biāo)普還預(yù)計(jì)該公司在此期間將保持低負(fù)債和審慎的收購支出。
標(biāo)普確認(rèn)此次評(píng)級(jí)，是因?yàn)樽饨鹗杖雽?duì)南豐國際控股業(yè)務(wù)組合的貢獻(xiàn)正在增長。在2023財(cái)年(截至2023年3月31日)，投資物業(yè)部門約占該公司EBITDA的40%，高于過去三年的30%。標(biāo)普預(yù)計(jì)這一貢獻(xiàn)在未來兩年將會(huì)增加。
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標(biāo)普認(rèn)為，南豐國際控股目前的投資物業(yè)業(yè)務(wù)與傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)同等重要。該公司的租金收入十多年來穩(wěn)步增長，2023財(cái)年達(dá)到24億港元。標(biāo)普預(yù)測(cè)2024財(cái)年的收入將達(dá)到26億港元，2025財(cái)年將達(dá)到29億港元。這是因?yàn)槟县S國際控股在香港啟德(Hong Kong Kai Tak)的旗艦投資物業(yè)項(xiàng)目Airside和上海的新寫字樓C8將于2023年第四季度開業(yè)。
南豐國際控股的租賃組合擁有較高的入駐率，為其經(jīng)常性現(xiàn)金流提供支持。截至2023年3月31日，該公司的投資物業(yè)組合在香港特區(qū)的平均入駐率為92%，在內(nèi)地為87%。國際投資組合的入駐率暫時(shí)較低，為71%，這是因?yàn)榻衲暧袔醉?xiàng)資產(chǎn)正在翻新。然而，南豐國際控股的國際物業(yè)的租金收入增速快于香港特區(qū)和內(nèi)地。
南豐國際控股的平均入住率可能會(huì)在2024財(cái)年下降，因?yàn)槲挥谙愀厶貐^(qū)的大量的新寫字樓供應(yīng)可能會(huì)影響Airside的預(yù)租。標(biāo)普預(yù)計(jì)，香港特區(qū)、內(nèi)地和國際項(xiàng)目將各占南豐國際控股總租金收入的三分之一左右。
南豐國際控股的房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)可能會(huì)在未來兩年縮減規(guī)模。該公司在2023財(cái)年認(rèn)可其大部分大型項(xiàng)目Lohas Park 10后，正在準(zhǔn)備的項(xiàng)目(project pipeline)有限。標(biāo)普認(rèn)為，南豐國際控股將專注于管理其現(xiàn)有的投資物業(yè)，并逐步出售其剩余的已完工的豪華住宅項(xiàng)目。該公司的收益波動(dòng)性應(yīng)該會(huì)適度下降。
南豐國際控股將保持穩(wěn)健的資產(chǎn)負(fù)債表和低負(fù)債率。截至2023年3月31日，該公司的低負(fù)債比率(債務(wù)與債務(wù)加權(quán)益的比率僅為26.8%)支持了標(biāo)普對(duì)其財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)狀況的評(píng)估。這是在計(jì)入2024財(cái)年Airside、C8和Lohas Park 10的剩余建設(shè)支出約40億港元后所得出的。南豐國際控股十多年來一直保持著低負(fù)債率。該比率在2018年3月31日公司最初收購Airside時(shí)達(dá)到32.1%的峰值。南豐國際控股的低負(fù)債率是其多年來一直保持良好銀行關(guān)系的主要原因之一。
由于收入結(jié)構(gòu)的變化以及房地產(chǎn)開發(fā)貢獻(xiàn)的降低，標(biāo)普預(yù)測(cè)公司的債務(wù)與EBITDA比率將在2024財(cái)年提高到10倍以上，然后在2025財(cái)年改善至7.2倍。
南豐國際控股的強(qiáng)大流動(dòng)性將有助于其應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的波動(dòng)。截至2023年3月31日，公司保持了147億港元的現(xiàn)金余額。相比之下，短期債務(wù)僅為21億港元。因此，銀行繼續(xù)為該公司提供119億港元的承諾但未提取的銀行授信額度。
龐大的金融投資組合為南豐國際控股提供了額外的靈活性。截至2023年3月31日，該公司的金融投資組合價(jià)值為290億港元，幾乎與其調(diào)整后的債務(wù)302億港元一樣重要。該投資組合包括約40%的上市股權(quán)，不到5%的固定收益，其余投資為基金、風(fēng)險(xiǎn)資本和私募股權(quán)。標(biāo)普認(rèn)為，南豐國際控股的策略是更多投資于香港特區(qū)和中國內(nèi)地的價(jià)值股(value stocks)，并考慮到利率放緩時(shí)的潛在收益，逐步增加對(duì)固定收益的投資。
利息支出將占南豐國際控股大部分的營業(yè)利潤。盡管該公司有57%的固定利率債務(wù)，標(biāo)普預(yù)測(cè)該公司的利息支出將大幅增加至21億港元。這是由于利率迅速上升。因此，標(biāo)普預(yù)測(cè)EBITDA利息覆蓋率將從2023財(cái)年的3.0倍降至2024財(cái)年的1.4倍，到2026財(cái)年恢復(fù)至2.5倍。標(biāo)普認(rèn)為，南豐國際控股的償債能力是足夠的，因?yàn)楸M管目前利率很高，但其穩(wěn)步增長的租金收入足以支付利息支出。
展望穩(wěn)定反映了標(biāo)普的觀點(diǎn)，即南豐國際控股的經(jīng)常性租金收入將在未來12-24個(gè)月內(nèi)增長，并為其現(xiàn)金流提供支持，盡管房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)存在波動(dòng)。與此同時(shí)，標(biāo)普預(yù)計(jì)南豐國際控股將控制其收購意愿，并保持低負(fù)債水平。大型金融投資組合還應(yīng)提供額外的財(cái)務(wù)靈活性。
如果南豐國際控股的債務(wù)與EBITDA比率遠(yuǎn)低于標(biāo)普的基本預(yù)期，并且債務(wù)與債務(wù)加權(quán)益比率高于35%且沒有改善跡象，標(biāo)普可能會(huì)下調(diào)南豐國際控股的評(píng)級(jí)。香港特區(qū)房地產(chǎn)銷售的持續(xù)疲軟、商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的顯著惡化或更激進(jìn)的債務(wù)融資擴(kuò)張都可能導(dǎo)致這樣的結(jié)果。
如果南豐國際控股的租金收入低于利息支出，或者其金融投資組合的市值顯著下降，標(biāo)普也可能會(huì)下調(diào)南豐國際控股的評(píng)級(jí)。
標(biāo)普認(rèn)為未來12-24個(gè)月評(píng)級(jí)上調(diào)空間有限。然而，如果南豐國際控股的投資物業(yè)表現(xiàn)遠(yuǎn)好于標(biāo)普的預(yù)期，租金收入大幅增加，標(biāo)普可能會(huì)上調(diào)南豐國際控股的評(píng)級(jí)。與此同時(shí)，該公司在房地產(chǎn)開發(fā)方面的支出應(yīng)該是審慎的。跡象表明，該公司將大幅提高租金和入駐率，并保持良好的資產(chǎn)質(zhì)量，以及嚴(yán)格控制其投資偏好。
在南豐國際控股的信用評(píng)級(jí)分析中，環(huán)境因素的考慮因素為中等負(fù)面。該公司在房地產(chǎn)開發(fā)方面面臨著與同業(yè)相當(dāng)?shù)沫h(huán)境風(fēng)險(xiǎn)，包括可能在更嚴(yán)格的監(jiān)管下增加運(yùn)營成本。
對(duì)于投資物業(yè)業(yè)務(wù)，該行業(yè)還面臨著租戶對(duì)更高的綠色建筑標(biāo)準(zhǔn)日益增長的需求，這可能會(huì)增加建筑成本。該公司的旗艦項(xiàng)目Airside擁有最高的認(rèn)證。然而，老舊建筑將需要持續(xù)升級(jí)。
在標(biāo)普的信用評(píng)級(jí)分析中，治理因素的考慮因素也是中等負(fù)面。標(biāo)普認(rèn)為，該公司的所有權(quán)集中在陳氏家族手中，盡管在1989年南豐國際控股私有化后，該家族保留了三名獨(dú)立董事。
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