久期財經(jīng)訊，8月30日，惠譽確認華潤置地有限公司(China Resources Land Limited，簡稱“華潤置地”，01109.HK)的長期發(fā)行人違約評級(IDR)為“BBB+”。展望穩(wěn)定?；葑u還確認了該公司的外幣高級無抵押債務評級為“BBB+”。
【資料圖】
華潤置地評級的支持因素在于：該公司在嚴峻市場環(huán)境下充裕的流動性和持續(xù)暢通的融資渠道反映出其適中的杠桿率和較強的財務靈活性。華潤置地在住宅建筑行業(yè)市場地位的改善，以及高質量并不斷擴張的投資物業(yè)(IP)組合所帶來的穩(wěn)定經(jīng)常性收入，也為上述評級提供了支持。
關鍵評級驅動因素
杠桿率適中：惠譽預計，在持續(xù)的土地收購和投資物業(yè)業(yè)務的資本支出需求的推動下，2023-2024年，華潤置地的杠桿率(按比例并表其持股72.29%股權的子公司華潤萬象生活有限公司(China Resources Mixc Lifestyle Services Limited，簡稱“華潤萬象生活”，01209.HK)的凈現(xiàn)金后，以凈債務/凈物業(yè)資產(chǎn)比率衡量)將適度上升，盡管低于惠譽考慮采取負面評級行動的35%的水平。華潤置地的杠桿率從2021年的24.3%增加到2022年底的30.2%。
強勁的融資渠道：截至2022年底，華潤置地的流動性充足，不受限制現(xiàn)金與短期債務之比為1.3倍。華潤置地的融資成本是中國住宅建筑商中最低的之一，截至2022年，加權平均融資成本率基本穩(wěn)定在3.75%。鑒于其國有企業(yè)地位和強大投資物業(yè)組合，惠譽相信該公司能夠維持強勁的流動性和較低的融資成本。
下行周期中銷售表現(xiàn)優(yōu)于同行：截至2023年7月，華潤置地的合同總銷售額同比增長26%，至1870億元人民幣，高于“BBB”類同行8%的平均增幅。然而，自6月份以來，該行業(yè)的銷售勢頭有所減弱，并可能在下半年保持疲軟?；葑u預計，由于有充足的可銷售資源，并且專注于一線城市，華潤置地在2023年的銷售額將以中等個位數(shù)的速度增長，表現(xiàn)優(yōu)于行業(yè)。
維持土地收購：2023年上半年，華潤置地獲得了更多的地塊，土地收購成本占其權益合同銷售額的近60%?；葑u預計，華潤置地將把約45%-50%的合同銷售額用于土地收購，與過去三年的情況類似。截至2022年底，華潤置地的土地儲備總樓面面積為6480萬平方米。該公司開發(fā)物業(yè)土地儲備中約71%位于一二線城市?；葑u預計，華潤置地的土地儲備足以支持未來三年的開發(fā)需求。
穩(wěn)定的盈利能力：華潤置地在2021-2022年期間保持了17%左右的穩(wěn)定EBITDA利潤率。盡管回報率從2021年的12%降至2022年的10%，但其回報率在“BBB”類同行中是最高的。華潤置地的合同銷售產(chǎn)品組合在2022年和2023年上半年有所改善，導致平均銷售價格上漲?；葑u預計華潤置地的EBITDA利潤率在短期內(nèi)將保持相當穩(wěn)定。
租金收入回升：惠譽預計，2023年，華潤置地的投資物業(yè)業(yè)務租金收入將增長40%，達到220億元人民幣左右。強勁的復蘇是由于2023年租金減免的取消和零售復蘇。華潤置地的投資物業(yè)業(yè)務收入(不包括酒店)在2022年下降了2%，主要原因是向租戶減免了23億元人民幣的租金。
計劃顯著擴大投資物業(yè)業(yè)務規(guī)模：華潤置地計劃通過將其運營的購物中心數(shù)量從2022年的66家增加到2025年的101家來擴大其投資物業(yè)業(yè)務。此舉將進一步穩(wěn)固其市場領先地位，但未來幾年公司需投入大量資金?；葑u預計，2023至2024年間，華潤置地投資物業(yè)業(yè)務的資本支出每年仍將處于約200億元人民幣的較高水平，并將產(chǎn)生龐大的負自由現(xiàn)金流。
未基于母公司的評級上調(diào)子級：華潤置地以往獲得的來自母公司華潤(集團)有限公司(China Resources (Holdings) Limited)的支持有限，因此惠譽基于華潤置地的獨立信用狀況對其進行評級，而非基于華潤集團的評級上調(diào)子級得出華潤置地的評級。華潤置地長期保持強勁的財務狀況，不需要母公司的財務支持。華潤置地大部分土地儲備通過公開渠道獲得?；葑u依據(jù)其《母子公司評級關聯(lián)性標準》，評定華潤集團在法律、戰(zhàn)略和運營層面支持華潤置地的意愿均為弱。
評級推導摘要
華潤置地在全國擁有2000億元人民幣以上的權益銷售規(guī)模，其產(chǎn)品和市場多元化程度與其他評級為“BBB+”的頭部住宅建筑商類似，包括中國海外發(fā)展有限公司(中國海外發(fā)展;A-/穩(wěn)定，獨立信用狀況：bbb+)、萬科企業(yè)股份有限公司(萬科;BBB+/穩(wěn)定)以及保利房地產(chǎn)(集團)股份有限公司(保利;BBB+/穩(wěn)定，獨立信用狀況：bbb/穩(wěn)定)。
與中國海外發(fā)展相比，華潤置地的業(yè)務規(guī)模較小，但其投資物業(yè)組合可產(chǎn)生穩(wěn)定的經(jīng)常性收入，表現(xiàn)遠強于中國海外發(fā)展。因此，華潤置地抵御業(yè)務周期性影響的能力以及償債能力強于中國海外發(fā)展。這兩家企業(yè)的杠桿率均較低，截至2022年末凈債務與凈物業(yè)資產(chǎn)的比率低于30%。
華潤置地投資物業(yè)業(yè)務的資產(chǎn)規(guī)模逾300億美元，EBITDA為15億美元，資產(chǎn)質量與領展房地產(chǎn)投資信托基金(A/穩(wěn)定)和太古地產(chǎn)有限公司(A/穩(wěn)定)等“A”評級香港特區(qū)房企相當。但是，未來幾年華潤置地投資物業(yè)業(yè)務的信用狀況將因資本支出高企和負自由現(xiàn)金流而受到制約。
關鍵評級假設
本發(fā)行人評級研究中惠譽的關鍵評級假設包括：
- 2023至2025年間每年權益合同銷售總額為2200億- 2500億元人民幣
- 2023至2025年間扣除土地增值稅后EBITDA利潤率約為16%-18%(2022年:16.5%)
- 2023年、2024年和2025年投資物業(yè)業(yè)務營收增長率分別為38%、15%和16%
- 2023至2025年間每年投資物業(yè)業(yè)務資本支為200 - 220億元人民幣
評級敏感性
可能單獨或共同導致惠譽采取正面評級行動/上調(diào)評級的因素包括：
-在投資物業(yè)業(yè)務成為公司業(yè)務的主要驅動力之前，惠譽短期內(nèi)不會采取正面的評級行動
可能單獨或共同導致惠譽采取負面評級行動/下調(diào)評級的因素包括：
- 凈債務與凈物業(yè)資產(chǎn)的比率持續(xù)高于35% (2022年:30.2%)
- 營運現(xiàn)金流持續(xù)為負
流動性及債務結構
流動性充裕：截至2022年底，華潤置地的不受限制現(xiàn)金為805億元人民幣，其中包括26億元人民幣的定期存款，不包括174億元人民幣的受監(jiān)管預售資金，足以償還其短期債務到期的612億元人民幣。
發(fā)行人簡介
華潤置地是中國規(guī)模最大的城市購物中心運營商之一。該公司也是一家領先的中資房企。
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